SCPI Pinel : définition, fonctionnement et avantages

Paris immeuble

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Les SCPI Pinel permettent d’investir en 2019 dans l’immobilier locatif avec des conditions fiscales avantageuses, elles permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier neuf et de mettre ce bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Elles bénéficient des lois de défiscalisation des gouvernements successifs pour encourager les investissements dans l’immobilier sur le territoire français. Comment peut-on définir une Société Civile de Placement Immobilier ? Quel est le fonctionnement du dispositif Pinel en 2019 et quels avantages peuvent en tirer les investisseurs sur les marchés financiers ?

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Les SCPI : un placement immobilier collectif avec des avantages fiscaux

Une Société Civile de Placement Immobilier est un support d’investissement dédié à l’achat et à la gestion d’un parc immobilier locatif. La SCPI a vocation à reverser des revenus réguliers à ses associés sous forme de dividendes, elles sont contrôlées par l'Autorité des Marchés Financiers.

Les avantages d’une SCPI sont les suivants :

  • aucune gestion locative à effectuer : la gestion des locataires est effectuée directement par des personnes compétentes de la société de gestion. Tous les aspects administratifs et financiers sont réglés par votre société de gestion.
  • la mutualisation des risques : l’investissement du capital étant mutualisé, le risque de devoir faire face à une situation financière précaire est plus faible. Le risque de loyers impayés devient moins vital que dans un investissement immobilier direct.
  • investissements flexibles : l’achat des parts dans une SCPI peut s’adapter à tous les budgets puisque vous pouvez choisir le nombre de parts que vous souhaitez acheter en respectant le minimum de la souscription. La vente des parts est également facilitée puisqu’il est évident qu’il est plus simple et plus rapide de vendre ses parts plutôt que son immeuble dans un investissement direct.

Les différents investissements possibles en SCPI

On retrouve également différents types de Société Civile de Placement Immobilier :

  • SCPI de rendement : elles ont pour objectif principal d’assurer un rendement régulier à ses associés sous forme de dividendes versés trimestriellement.
  • SCPI fiscales : elles permettent de bénéficier d’une réduction d'impôt avec l’aide des lois (Pinel, Duflot, Malraux) visant à encourager le marché de l’immobilier sur le territoire français.
  • SCPI de valorisation :  l’objectif de cette SCPI est de capitaliser sur le long terme en ne privilégiant pas en premier lieu le rendement annuel. De ce fait, la SCPI va privilégier les investissements en Ile-de-France ou dans les grandes agglomérations de province.  Elles peuvent distribuer de manière exceptionnelle des revenus sous forme de plus-value.

Concernant l’investissement en SCPI il peut s’effectuer de plusieurs manières : au comptant pour recevoir un revenu immédiat, à crédit pour bénéficier de revenus différés en se constituant un patrimoine, en nue-propriété pour percevoir un revenu ultérieurement ou dans un contrat d’assurance-vie pour améliorer sa fiscalité en termes de revenus mais aussi de succession.

Lire aussi : SCPI : le classement des meilleures sociétés 2019

Le capital en SCPI

La SCPI peut légalement avoir deux types de capital :

  • SCPI à capital fixe qui permet de respecter un capital fixé au préalable par les actionnaires. Les augmentations de capital successives permettent d'accélérer le développement de la société et de s’assurer que le capital reste fixe après les investissements éventuels. En cas de retrait d’un des investisseurs, il faut obligatoirement trouver un nouvel actionnaire souhaitant investir le même montant pour garder le capital fixe.
  • SCPI à capital variable permet aux dirigeants d'être plus modulables dans le rachat des parts ou d’en émettre de nouvelles pour pallier le départ éventuel d’un investisseur. Il existe deux limites légales pour les variations de capital : une à la hausse et une à la baisse.

Ce processus complet d’investissement est contrôlé par plusieurs organismes comme l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), l’assemblée générale des associés, le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et l’expert immobilier pour assurer à tous les souscripteurs une sécurité légale dans ce placement financier.

Pour rester informé au fil du temps des investissements financiers de votre SCPI, vous pouvez vous recevrez le bulletin d’informations trimestriel qui vous donne toutes les informations sur le marché des parts et la gestion du patrimoine. Le rapport annuel dresse un bilan économique, comptable et financier de la société. Vous pouvez également demander à  recevoir les statuts de la SCP qui énumèrent les caractéristiques de la SCPI ainsi que la note d’information qui détaille les modalités de fonctionnement de la société.

SCPI Pinel : définition, fonctionnement et avantages

SCPI Pinel : jusqu'à 21% de réduction d'impôts

Les SCPI peuvent adopter le statut Pinel si elles investissent dans de l’immobilier neuf éligible à la loi Pinel. Cette même loi permet de bénéficier d’une réduction d'impôt en mettant votre bien immobilier en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. L’État a créé ce dispositif pour essayer de lutter contre le problème du logement locatif dans les grandes métropoles françaises.

La réduction fiscale varie en fonction des années de location du bien immobilier :

  • 12% du montant investi dans une SCPI pour une durée de 6 ans, dans la limite de 36 000 €
  • 18% du montant investi dans une SCPI pour une durée de 9 ans, dans la limite de 54 000 €
  • 21% du montant investi dans une SCPI pour une durée de 12 ans, dans la limite de 63 000 €

Au terme de ces années de location, le bien immobilier est revendu, le prix de vente permet de calculer le prix de la part reversée aux associés. La durée de l’investissement pour une SCPI Pinel peut donc être de 15 à 17 ans. Il existe également une limite globale pour ce dispositif Pinel qui est de 300.000 €.

Ce dispositif étant réservé aux zones géographiques ayant un fort potentiel locatif, vous pouvez bénéficier de cette réduction d'impôt que dans certaines villes :

  • la zone A bis : Paris et la petite couronne ;
  • la zone A : agglomération de Paris, Côte d’Azur, agglomération de Genève ;
  • la zone B : départements d'outre-mer et autres agglomérations provinciales ayant un prix des loyers élevés ;
  • la zone B2 : grande couronne parisienne et des communes en Corse ;

Vous pouvez souscrire à ces SCPI fiscales directement auprès des grands établissements bancaires français comme la Caisse d’Épargne, le Crédit Mutuel ou le Crédit Agricole.

Il est important de préciser que les SCPI Pinel n’atteignent souvent pas le rendement des SCPI classiques (4 ou 5 % en moyenne), on peut établir que l’objectif de rentabilité d’une SCPI Pinel sera de 2% et on constate que ce taux atteint en moyenne les 2,75 % dans les rendements 2019.

►Lire aussi : Quelles sont les meilleures SCPI en 2020 ?

Foire aux questions 

Comment fonctionne une Société Civile de Placement Immobilier en matière de succession ?

Comme tous les placements financiers, les parts de SCPI sont imposées au régime de droit commun des successions si leur valeur excède un montant particulier comme pour les biens immobiliers classiques. La valeur des parts à déclarer correspond à la valeur de la part nette de frais moins une décote plus ou moins importante définie par le notaire.

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