Investir en SCPI en nue propriété : comment et pourquoi ?

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Aujourd’hui, l’investissement en SCPI en nue-propriété fait de plus en plus d’émules. Et pour cause ! Ce type d’investissement permet de placer son argent de manière prudente tout en optimisant sa fiscalité. En quête du meilleur placement à réaliser, vous vous demandez s’il s’agit d’un choix intéressant ? Tacotax vous explique pourquoi et comment investir dans une SCPI en nue-propriété. 

SCPI en nue-propriété : de quoi s’agit-il ? 

Si les investissements en SCPI plaisent tant, c’est parce qu’en achetant des parts, il est possible d’obtenir un rendement moyen de 4% à 5% au travers de revenus locatifs. 

Quand on investit en nue-propriété, les choses sont différentes. Concrètement, les parts sont démembrées et la propriété est séparée en deux. On peut alors avoir la nue-propriété des parts ou l’usufruit. 

Si vous êtes le nu-propriétaire, vous détenez la propriété mais pas la jouissance de vos parts. Vous n’obtenez ainsi aucun loyer contrairement à l’usufruitier qui percevra des revenus, et ce pendant la durée définie du démembrement, soit de 5 à 20 ans. Au cours de cette période, le nu-propriétaire a le droit de vendre ses parts s’il le souhaite mais il ne perçoit aucune dividende. Il devient pleinement propriétaire à l’issue du démembrement. 

Si vous ne profitez pas immédiatement du rendement offert par la SCPI choisie, vous bénéficiez en revanche d’une décote avantageuse qui sera appliquée au moment de l’acquisition des parts, décote dont la valeur augmente avec la durée du démembrement. 

Investir dans une SCPI en nue-propriété, quels sont les avantages ? 

Des avantages fiscaux 

Le principal intérêt d’un tel investissement est la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, dans la mesure où vous ne pouvez pas profiter des revenus générés par vos parts au cours du démembrement, vous n’êtes bien évidemment pas imposé(e). 

Vous ne payez donc pas d’impôt sur le revenu pour vos parts de SCPI et celles-ci n’entrent pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Un avantage indéniable, principalement si vous êtes déjà fortement imposé sur vos revenus ou que vous avez un patrimoine immobilier conséquent qui vous assujetti à l’IFI. 

►Lire aussi : Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ? 

Une décote intéressante

Investir dans une SCPI en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat des parts qui varie selon la durée de démembrement. En effet, plus elle est longue, plus la décote sera importante. En moyenne, vous pourrez bénéficier d’une décote d’un peu moins de 20% si le démembrement dure 5 ans et de 40 à 45% s’il dure 20 ans.  Grâce à cette décote, votre pouvoir d’achat est plus élevé, ce qui vous permet d’investir davantage aujourd’hui pour profiter de revenus supplémentaires demain. 

Autrement dit, investir dans une SCPI en nue-propriété vous permet d’acheter des parts à un tarif réduit, particulièrement intéressant. 

Une plus-value à l’issue du démembrement 

Lorsque s’achève la période de démembrement, vous devenez pleinement propriétaire de vos parts sans avoir à payer de droits de mutation. Vous pouvez alors les conserver pour bénéficier d’un complément de revenus ou les revendre. 

Si vous optez pour cette seconde option, vous pourrez probablement réaliser une importante plus-value. En effet, pendant la période de démembrement, le prix de vos parts aura certainement pris de la valeur, d’autant plus que c’est le prix de la pleine propriété des parts qui est pris en compte et non le prix avec décote. Une belle opportunité pour un investisseur !

Comment acheter des parts de SCPI en nue-propriété ? 

Lorsqu’une SCPI investit, c’est toujours dans un patrimoine immobilier locatif professionnel ou à usage d’habitation. En tant qu’acquéreur, vous pouvez acheter des parts de SCPI et pénétrer dans le marché de l’immobilier commercial sans vous soucier des aléas de gestion. Vous diversifiez votre investissement sur plusieurs biens immobiliers, sur plusieurs zones géographiques et sur de nombreux locataires : un bon moyen de réduire les risques locatifs.

►Lire aussi SCPI : le classement des meilleures sociétés 2019

Toutefois, investir dans une SCPI en nue-propriété présente quelques spécificités. En effet, pour choisir la bonne SCPI, ce n’est pas sur le taux de rendement que vous devez vous pencher, ce critère étant plus pertinent pour l’usufruitier. 
Puisque votre placement est un investissement à long terme, vous devez prêter attention à la stratégie mise en place par la SCPI, à la fiabilité des locataires ou encore au taux d’occupation financier. Pour faire un placement adéquat, n’hésitez pas à vous faire accompagner. 

Investir dans une SCPI en nue-propriété : des objectifs précis 

Réaliser un investissement sans alourdir le montant de ses impôts

Ce type d'investissement présente un réel intérêt pour toute personne qui cherche à placer du capital sur le long terme pour obtenir des revenus dans le futur, en particulier s’il se situe dans une tranche d’imposition élevée (30, 41 ou 45%). 
En effet, en achetant des parts de SCPI en nue-propriété, vous n’avez aucun impôt supplémentaire à payer tant que l’usufruit et la nue-propriété ne sont pas réunis. Votre pression fiscale n’est donc pas alourdie par un énième investissement. 

Faire travailler ses liquidités à moindre coût 

Vous avez de l’argent qui dort et qui ne vous est pas indispensable pour payer vos charges quotidiennes ? Vous cherchez une solution pour le placer sans engager des frais supplémentaires ? Acheter des parts de SCPI en nue-propriété est une solution toute trouvée dans votre cas !

Vous pourrez vous constituer un patrimoine immobilier sans vous soucier de sa gestion, tout en maximisant votre placement. En effet, grâce à la décote dont vous bénéficiez au moment de l’achat de vos parts, vous pouvez en réalité acquérir davantage de parts que si vous aviez réalisé un investissement en pleine propriété. C’est extrêmement intéressant si vous avez la capacité financière de bloquer du capital sur une longue période ! 

Préparer ses vieux jours 

En devenant nu-propriétaire de parts de SCPI, vous avez la possibilité de préparer votre retraite dès à présent. Ce placement vous permet en effet de réfléchir au démembrement idéal de sorte à ce que vous puissiez récupérer la pleine propriété de vos parts une fois votre carrière professionnelle achevée. 

Grâce à votre investissement, vous obtiendrez des revenus complémentaires qui compenseront (au moins en partie) la perte financière subie au moment du passage à la retraite. Vous pourrez également faire le choix de revendre vos parts pour profiter cette fois-ci d’un capital conséquent vous permettant de réaliser vos projets. 

►Lire aussi : Vaut-il mieux choisir la SCPI ou assurance-vie pour placer son argent ?

Foire aux questions

Qui peut investir dans une SCPI en nue-propriété ?

Pour devenir nu-propriétaire de parts de SCPI, il faut avoir des capacités financières suffisamment importantes pour pouvoir placer un capital sur le long terme sans toucher de rémunération immédiate. Il s’agit donc d’un investissement plutôt destiné aux personnes qui sont fortement imposées. Elle peut aussi être une solution pour les familles moyennement imposées. Elles pourront par exemple céder l’usufruit de leurs parts de SCPI à leur enfant en étude pour l’aider à subvenir à ses besoins. 

Quels sont les risques d’un investissement en SCPI en nue-propriété ? 

Comme tout placement immobilier, cet investissement est risqué puisque vous pouvez toujours perdre votre capital. En fonction du marché, le prix des parts peut évoluer à la hausse ou à la baisse. De plus, ce n’est pas parce qu’une SCPI a performé par le passé et qu’elle a offert de beaux rendements que ce sera encore le cas à l’issue du démembrement. De même, rien ne vous assure que vous pourrez revendre vos parts après la période de démembrement. Procéder à un tel investissement est toujours un coup de poker ! 

Que se passe-t’il lorsque mes parts de SCPI sont remembrées ? 

Lorsque le remembrement a lieu, la propriété des parts de SCPI que vous aviez acquises en nue-propriété vous revient dans son entièreté. Vous pouvez alors conserver vos parts et jouir de compléments de revenus comme si vous aviez acheté des parts de SCPI classiques. Vous pouvez également revendre vos parts et profiter du capital obtenu. C’est à vous de choisir. 

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