Les SCPI fiscales de type Malraux permettent de bénéficier d’avantages fiscaux importants accordés par l’État, au titre des travaux réalisés sur des biens situés dans des secteurs historiques, pour encourager l’immobilier locatif dans les grandes métropoles françaises en contrepartie d’un engagement à la souscription sur une période donnée. Les SCPI permettent d’investir collectivement sur le marché de l’immobilier sous forme de parts. Quels sont les avantages et le fonctionnement des SCPI Malraux en 2019 ? Quelles sont les SCPI Malraux les plus réputées sur le territoire français ?

 

Les SCPI Malraux : une défiscalisation immobilière sur le moyen terme

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SCPI fiscale : un excellent moyen de réduire ses impôts

Si vous souscrivez à une SCPI Malraux, vous bénéficierez d’une réduction fiscale sur vos travaux de rénovation dans la limite de 100 000 € par foyer fiscal et par année (4 ans maximum), vous devez alors garder vos parts pendant une période de 15 ans au minimum. L’avantage fiscal varie selon la localisation géographique du bien immobilier : les immeubles présents sur le territoire des secteurs sauvegardés auront une réduction de 30 % et pour ceux situés dans les AMVAP (aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) la réduction s’élève à 22 %.

La défiscalisation s’applique uniquement à partir de 5.000 € d’investissement et peut s’appliquer dès l’année de la souscription en bénéficiant également d’une réduction d’impôt sur le revenu (objectif de réduction d’impôts d’environ 18% du montant investi net). La réhabilitation des immeubles anciens est donc l’objectif principal de ce dispositif en lien avec les Bâtiments de France. Il est à noter que le montant global de l’investissement doit être d’au moins 65 % pour les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt et 30 % pour l’acquisition d’immeuble.

SCPI Malraux : quels sont les risques ?

Concernant les risques de souscription à une SCPI fiscale, il est important de préciser que la vente des parts n’est pas garantie et que l’avantage fiscal n’est pas cessible, ce qui provoque une vente très difficile sauf à un prix faible. Cet investissement est donc à prévoir sur une période de 10 à 15 ans avec une possibilité réduite de récupérer ses fonds avant l'échéance. Les SCPI n'offrent également aucune garantie de capital et les dividendes varient selon les cycles des marchés immobiliers.

Les parts des SCPI Malraux sont à souscrire en pleine propriété, sans démembrement et l’investisseur doit être résident fiscal en France et être soumis à l'impôt sur le revenu et conserver ses parts pendant une durée minimale de 9 ans.

Comment se déroule l'acquisition de parts de SCPI Malraux ?

Le calendrier de la vie d’une SCPI Malraux depuis sa création est le suivant : durant les 4 premières années, la société de gestion collecte et réalise des investissements et les travaux de rénovation avec des revenus potentiels issus des placements en trésorerie. Les 9 années suivantes sont consacrées à la location et à la gestion du patrimoine immobilier avec des revenus potentiels provenant de la gestion locative. Les deux dernières années permettent la vente du patrimoine et la liquidation de la SCPI.

SCPI Malraux : les meilleures sur le marché en 2018 et 2019

La SCPI Pierre Investissement

Commençons d’abord par la SCPI Pierre Investissement qui bénéficie du dispositif fiscal Malraux qui a pour objectif l’acquisition, la restauration et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les acquisitions et restaurations effectuées par la SCPI auront pour cadre exclusif des immeubles situés en secteur sauvegardé. Le prix de la souscription est de 1000 € avec un minimum de 5 parts, les frais sont de 10,80 % pour la collecte et 1,20 % pour les frais de recherche et d’investissement.

Cette SCPI est gérée par la société Inter Gestion qui comprend plus de 355 millions d’euros d’actifs via 15 SCPI soit plus de 170 000 m² rénovés. Il existe plus de 7.000 associés.

La SCPI Urban Prestigimo

La SCPI Urban Prestigimmo a vu le jour en octobre 2011 avec une durée de vie prévue pour 15 ans, le nombre d’associés est de 597 détenant 43.501 parts (le prix de la part était à la souscription à 500 € avec un minimum de 20 parts). Elle privilégie les investissements dans les régions françaises avec 73 logements, 7 commerces et 12 parkings pour une surface totale de 4.605 m² et un taux d’occupation financière dépassant les 92 % assurant de ce fait des revenus locatifs réguliers à la société.

Il est à noter qu’il existe plusieurs SCPI Urban Prestigimmo qui varient selon l’année de création, elles permettent de trouver de nouveaux investisseurs en bénéficiant toujours du dispositif fiscal Malraux. La SCPI Urban Prestigimmo 4 est encore ouverte à la souscription avec un minimum de 5.000 € et des frais de souscription s’élevant à 12 %. La stratégie reste identique : l’acquisition et la location d’immeubles de standing situés dans le centre-ville et localisés principalement en Site Patrimonial Remarquable (SPR) doté d’un Plan de Sauvegarde et de mise en valeur approuvé.

Foire aux questions

Comment fonctionne les SCPI Pinel sur les marchés financiers ?

Les avantages fiscaux de la SCPI Pinel sont les suivants en termes de réductions d'impôt :

  • 12% du montant investi pour une durée de 6 ans dans la limite de 36 000 €,
  • 18% du montant investi pour une durée de 9 ans dans la limite de 54 000 €,
  • 21% du montant investi pour une durée de 12 ans dans la limite de 63 000 €.

Il existe également deux conditions pour le patrimoine immobilier de la société puisque les logements de la SCPI doivent se maintenir dans le plafonnement des loyers et être loués à des locataires qui respectent les plafonds de ressources.

Quelles sont les meilleures SCPI en 2018 en termes de rendement ?

Au palmarès 2018 des SCPI de rendement, on retrouve en 1ère et en 2ème position les SCPI gérées par la société de gestion Corum AM (Corum XL et Corum) qui opte pour une stratégie d'investissement de bureaux et pour la seconde une stratégie de diversification de son patrimoine immobilier. Le taux de rendement pour ces deux sociétés était de 6,58 % et de 6.45%. Dans la suite du classement, nous retrouvons Vendôme Région, Épargne Pierre ou Atlantique Pierre qui établissent des rendements approchant les 6 %.

Comment s’organise une SCPI de valorisation dans ses objectifs structurels ?

Les SCPI de valorisation ont pour objectif principal de générer des plus-values élevées mais en contrepartie elles ne distribuent pas de revenus réguliers à leurs associés. Elles ne sont pas très présentes sur le marché de la pierre-papier. Le conseil principal concernant les SCPI de valorisation est de garder ses parts jusqu’à la liquidation de la SCPI. Concernant les avantages fiscaux vous pouvez retrancher le déficit foncier généré de vos revenus fonciers voire dans certains cas de l’ensemble de vos revenus financiers.

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