La SCPI Immorente

Immeubles parisiens

Sommaire de l'article

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet l’acquisition et la gérance d’un patrimoine immobilier locatif dans le cadre d’un investissement collectif. La SCPI Immorente possède la plus importante capitalisation sur le marché français en se spécialisant dans l’achat et la location de locaux commerciaux. Comment fonctionne la SCPI Immorente sur le marché immobilier ? Quel est le champ d’action de la deuxième SCPI Immorente ?

La SCPI Immorente : une SCPI de référence dans les locaux commerciaux

La SCPI Immorente est gérée par le fonds d’investissements Sofidy et possède la plus importante capitalisation en France à hauteur de 3, 411,71 milliards d’euros en mars 2020. Sa création date de 1988, elle se spécialise dans l’achat de murs de boutiques et de magasins prioritairement en centre-ville dans les grandes villes européennes. Avec la diversification de son patrimoine (une des pionnières en France) elle possède actuellement plus de 2080 unités locatives et une surface de patrimoine équivalente à 1 156 695 m².

La composition de son patrimoine est la suivante : pour 66% de commerces (commerces de centre-ville et milieu urbain, moyennes surfaces de périphérie), ainsi que 30% de bureaux et une part infime de locaux d’activité, d’habitations et d’hôtels.

La SCPI Immorente en chiffes

Concernant les modalités de souscription, le prix est fixé à 337 € avec un minimum de 4 parts (soit 1348 €), vous investir dans ce placement financier via une assurance-vie. Son rendement a été de :

  • 4,64% en 2019
  • 4,70 % en 2018  ;

Son capital est variable. Près de 10% du patrimoine d’Immorente se situe à l’étranger. Les frais de gestion et de souscription sont fixés à 12%.

Le taux d’occupation est aussi très élevé, 93,61% au 31 mars 2020, ce qui prouve le sérieux et la pérennité de cette SCPI. On la retrouve d’ailleurs dans de nombreux palmarès concernant les SCPI en 2018 avec de nombreux avis favorables des investisseurs.

Dans un contexte très concurrentiel, la SCPI Immorente développe une stratégie basée sur des positions géographiques préférentielles en privilégiant les centres-villes pour les boutiques, les grandes zones commerciales périphériques pour les moyennes surfaces et les pôles tertiaires pour les bureaux. Cela assure une vacance faible pour ces biens immobiliers ainsi que des loyers élevés.
 
Pour la location de ses biens, Immorente privilégie des locataires disposant de ressources financières importantes pour éviter les risques de non-paiement des loyers en signant le plus souvent des baux de longue durée. Immorente développe également sa stratégie de diversification avec sa large gamme d’actifs.

Le saviez-vous ? Les SCPI sont contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers qui accorde des agréments aux sociétés respectant le cahier des charges, veille à l’information des associés, et établit les règles de bon fonctionnement de la société. Elle peut également décider de la mise en oeuvre de sanctions en cas de non-respect de ses différentes règles.

La SCPI Immorente 2 : une SCPI à taille humaine spécialisée dans les commerces de qualité

Immorente 2 a été créée en 2011 sous forme de SCPI à capital fixe spécialisée dans les murs de commerces de qualité. Elle est également gérée par le fonds Sofidy avec une capitalisation à taille humaine de 83,23 M€. Immorente 2 développe ses investissements principalement sur Paris et dans les grandes métropoles régionales (Lyon, Marseille, Bordeaux, Rennes). Quelques investissements à l’étranger ainsi qu’en périphérie de Paris existent mais représentent une part négligeable du patrimoine.

  • Son rendement en 2019 approche les 2,95 %, ce qui la place en dessous de la moyenne des SCPI de rendement, cela peut s’expliquer par le fait que le projet est principalement axé à long terme.
  • Le prix de la part est actuellement à 305 € avec un minimum de souscription élevé de 100 parts.
  • Son taux d’occupation au premier trimestre 2020 est de 97,66 %.
  • Les frais de gestion et de souscription sont fixés à 12%.
  • Les dividendes versés s'élèvent à 9,00 € pour 2019.

Son fonctionnement diffère des SCPI classiques car elle n’a pas pour vocation première de verser des dividendes à ses associés mais de revaloriser le prix de la part à moyen terme, les investisseurs ne doivent donc pas attendre des revenus réguliers et disposer d’une capacité financière importante pour pallier ce manque.

Les gestionnaires de Immorente 2 font donc la part belle à des investissements immobiliers de qualité avec un emplacement géographique à fort potentiel pour augmenter sa capacité de revalorisation. Les régions françaises et principalement les grandes métropoles sont donc un point d’ancrage important pour la société ainsi que l’étranger avec de nombreux investissements en Belgique.

Concernant les modalités financières de ses investissements, on note une particularité puisqu’on relève qu’elle bénéficie de l’effet de levier provoqué par la faiblesse des taux d'intérêt en 2019 pour le financement de ses investissements par l’endettement. Au 31 mars 2019, la part des dettes représentait 13,9 % du patrimoine et ces emprunts l’ont été au taux moyen de 1,88 %.

Bon à savoir : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) impliquent des risques comme tous les placements financiers : la dépendance des marchés immobiliers et elles ne bénéficient d’aucune garantie sur le capital et sur le taux de rendement.

Foire aux questions

Comment fonctionne la fiscalité d’une SCPI ?

Les revenus financiers générés par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et à un prélèvement à la source obligatoire sous forme d’acompte à un taux de 24%. L’associé peut adapter pour deux régimes de fiscalité : le régime réel ou le régime micro-foncier (abattement de 30%). La fiscalité des plus-values est établie selon le  barème des plus values immobilières. Vous pouvez être exonérés au bout de 22 ans selon un barème non linéaire :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année
  • 4 % pour la 22ème année de détention. 

Quels sont les différents modes d’acquisition pour obtenir des parts d’une SCPI ?

Vous pouvez financer l’achat de vos parts au comptant pour obtenir un revenu immédiat, à crédit pour détenir un patrimoine avec des revenus différés, en nue-propriété pour bénéficier des revenus différés ou en assurance-vie pour préparer sa succession et optimiser sa fiscalité des revenus financiers.

Quels sont les avantages d’investir dans les SCPI en 2019 ?

L’investissement dans une SCPI permet aux clients de diversifier leur épargne avec un placement générant des revenus potentiels réguliers. L’investissement est possible pour tous car le droit d'accès peut s’avérer faible et correspondre à une catégorie large de personnes. Il offre également la possibilité d’investir à crédit et dans l’assurance-vie. Le risque est mutualisé dans une SCPI sur plusieurs immeubles, ce qui permet d’éviter de grosses pertes financières que peut subir un particulier sur un investissement individuel. Vous n’avez aucune gestion à effectuer puisque vous confiez tous les investissements aux dirigeants de la société. Le processus de ventes des parts est également organisé pour faciliter la vie des associés.

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