Comment investir en SCPI Pinel ?

Appartements neufs d'architecte

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Vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier rapidement ? Avez-vous pensé à investir dans une SCPI ? Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier vous permettent d’accéder à la propriété de manière indirecte en investissant dans l’immobilier locatif. Le petit plus ? Grâce aux SCPI dites « fiscales », vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente. C’est le cas des SCPI Pinel ! Comment fonctionnent ces sociétés ? Quels sont leurs avantages ? Comment investir en SCPI Pinel ? Tacotax vous dit tout ! 

Les SCPI Pinel, qu’est-ce que c’est ? 

Comme toutes les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, la SCPI Pinel vous permet d’acquérir de manière indirecte des biens immobiliers pour vous constituer un patrimoine. Comment ? En achetant des parts d’une SCPI Pinel, vous investissez un capital que la société va utiliser pour acheter des biens immobiliers neufs à usage d’habitation, répondant aux critères de la Loi Pinel. Vous confiez ainsi votre argent à une société agréé par l’Autorité des Marchés Financiers qui va se charger de le faire fructifier. La SCPI va ensuite gérer elle-même les biens acquis et les mettre à la location. Les revenus générés par les loyers vous seront reversés en fonction du nombre de parts que vous détenez, après déduction des frais de gestion et d’entretien, ainsi que des taxes. 

Dans la mesure où la SCPI achète les biens immobiliers via le dispositif Pinel, vous pouvez également bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente dont le montant est calculé sur la base d’une assiette d’investissement maximale de 300 000 € par an. 

Quelles conditions pour investir en SCPI Pinel ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal accordé dans le cadre d’un investissement en SCPI Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées. 

Côté investisseur, vous devez obligatoirement avoir votre domicile fiscal en France pendant toute la période de défiscalisation et conserver les parts de SCPI acquises sur une période de 6, 9 ou 12 ans

Côté SCPI, la société doit investir dans des biens immobiliers qui répondent aux dernières normes énergétiques RT 2012 et BBC. Pour bénéficier du dispositif Pinel, les biens achetés doivent être situés dans des zones précises, telles que définies par la Loi Pinel. Ils doivent ensuite être mis à la location non meublée et répondre à des critères financiers stricts puisque le loyer ne peut pas dépasser un plafond défini par la loi. Il en va de même pour le revenu des locataires choisis. 

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Comment acheter des parts en SCPI Pinel ? 

Pour investir en SCPI Pinel et profiter de l’avantage fiscal promis, il faudra débourser un montant minimal de 5 000 €. Une bonne nouvelle quand on connait le prix de l’immobilier, en particulier dans les grandes villes de l’hexagone. Grâce aux SCPI Pinel, vous accédez à la propriété en versant un ticket d’entrée franchement abordable, là où plusieurs dizaines de milliers d’euros sont nécessaires si vous souhaitez investir dans l’immobilier classique. 

Si vous n’avez pas la totalité des fonds pour réaliser votre investissement, sachez qu’il est possible d’acquérir des parts de SCPI Pinel à crédit ! En effet, les banques connaissent bien le secteur dans lequel exercent les SCPI Pinel et n’hésitent pas à accorder des prêts bancaires à cet effet. Une bonne nouvelle, d’autant plus que pour ce type de montage financier, les banques ne prennent pas en compte un taux d’endettement à 33 %, mais à 50 % ! Autrement dit, si on vous a refusé un prêt bancaire pour un investissement locatif en Loi Pinel, vous pouvez tenter d’acheter des parts de SCPI Pinel : vous pourriez avoir une belle surprise.

Bon à savoir : Vous pouvez acheter vos parts de SCPI en direct, mais il est également possible de passer par l’intermédiaire d’une assurance-vie. Dans le premier cas, les revenus obtenus seront considérés comme des revenus fonciers. Dans le second cas, ils seront perçus comme des plus-values produites par votre contrat d’assurance-vie. 

Pourquoi investir en SCPI Pinel ? 

En plus d’un faible ticket d’entrée, les SCPI Pinel offrent de nombreux avantages aux investisseurs qui ont envie de tenter l’aventure. 

Tout d’abord, comme pour les autres SCPI, vous n’avez aucun aléa de gestion à supporter ! En effet, c’est la société de gestion qui a la SCPI en gérance qui aura la lourde tâche de faire fructifier les capitaux que vous avez injectés. Autrement dit, mieux vaut être bien attentif sur les références de la société de gestion avant d’investir en SCPI Pinel. 

Dans le cas d’une SCPI, les fonds collectés auprès des investisseurs sont réinjectés pour acheter plusieurs logements dans différents secteurs géographiques en France. Lorsque vous percevez des revenus des locations, ils proviennent en réalité de plusieurs locataires et non pas d’un seul. En investissant en SCPI Pinel, vous diversifiez vos placements : c’est la raison pour laquelle on peut dire que le risque locatif est fortement réduit. Un avantage certain quand on veut investir dans l’immobilier. 

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En achetant des parts d’une SCPI Pinel, vous bénéficiez également d’un rendement locatif annuel de 2,5 à 3 % en moyenne. Il est moins élevé que ce que proposent les SCPI de rendement, certes, mais il est assorti de l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel. 

C’est LE gros avantage des SCPI Pinel, d’autant plus que cette réduction d’impôt vous est accordée dès l’année de la souscription. Vous n’avez donc aucun délai d’attente à supporter ! 

Côté chiffres, le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location pour laquelle vous vous engagez. Ainsi, 12 % du capital investi vous sera restitué sous la forme d’un avantage fiscal si vous vous engagez pour une période de 6 ans (dans la limite de 36 000 €), 18 % si la période passe à 9 ans (dans la limite de 54 000 €) et 21 % si votre engagement s’élève à 12 ans (dans la limite de 63 000 €). Gardez toutefois à l’esprit que la réduction d’impôts à laquelle vous pouvez prétendre est prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales. 

Foire aux questions

Combien de temps faut-il conserver ses parts en SCPI Pinel ? 

En SCPI Pinel vous devrez respecter un délai de détention de 9 à 12 ans à compter de la mise en location des biens immobiliers concernés. Si vous revendez vos parts avant la fin de cette période, vous vous exposez à une annulation de la réduction d’impôts initialement accordée. 

Dans quelle SCPI Pinel investir ? 

Si le marché de l’immobilier locatif est extrêmement riche lorsqu’on passe en direct, c’est moins le cas lorsqu’on s’intéresse aux SCPI Pinel. L’offre étant réduite, vous n’aurez le choix qu’entre quelques SCPI seulement. Mieux vaut vous faire accompagner par un professionnel pour faire le meilleur placement possible. 

Investir en SCPI Pinel : quels sont les inconvénients ? 

Dans la mesure où le dispositif Pinel exige un plafonnement des loyers, le rendement locatif obtenu est plus faible qu’avec d’autres placements immobiliers et notamment dans le cas des SCPI de rendement. De même, la liquidité est plus faible pour ces sociétés et ce sont elles qui s’occupent de revendre les parts. Autrement dit, vous n’avez pas votre mot à dire sur la manière dont seront revendues vos parts.

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