Comment investir en SCPI Malraux ?

Place André Malraux, Paris, France

Sommaire de l'article

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une excellente manière de se constituer un patrimoine immobilier tout en diversifiant ses placements. Si les SCPI de rendement sont particulièrement connues, c’est moins le cas des SCPI fiscales qui permettent pourtant de défiscaliser et donc de bénéficier de réductions d’impôts intéressantes. Vous souhaitez investir dans l’ancien et profiter vous aussi d’avantages fiscaux grâce au dispositif Malraux ? Tacotax vous explique comment réaliser un tel investissement. 

La SCPI Malraux, qu’est-ce que c’est ? 

Une SCPI est un groupe collectif qui a pour objectif d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. Les fonds qui servent à cette acquisition sont apportés par des investisseurs particuliers qui perçoivent ensuite des revenus issus des loyers. 

Une SCPI Malraux est une Société Civile de Placement Immobilier particulière qui investit dans des logements à caractère historique situés dans des secteurs sauvegardés. Son avantage principal ? Elle permet à ses investisseurs de défiscaliser ! Il en existe plusieurs de ce type en France ; SCPI Pinel, SCPI déficit foncier ou encore SCPI Monuments Historiques.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Malraux, des travaux de réhabilitation doivent être réalisés l’année de la souscription, sous la supervision des Architectes des Bâtiments de France

Pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal, certaines conditions doivent toutefois être remplies. En premier lieu, il faut qu’au moins 65 % du placement soit dédié au paiement des travaux et 30 % à l’acquisition du bien immobilier. Celui-ci doit être mis à la location dans un délai de 12 mois suivant la fin des travaux. Enfin, l’investisseur doit être pleinement propriétaire des parts de la SCPI qu’il a achetées.

Bon à savoir : une SCPI Malraux a une durée de vie limitée dans le temps. En effet, dans les deux premières années de sa création, la société va collecter des fonds auprès d’investisseurs particuliers. C’est grâce à ce capital que la SCPI peut ensuite acheter des biens immobiliers éligibles au dispositif Malraux et réaliser les travaux nécessaires. La société doit ensuite gérer les biens qui devront être loués pour une période minimale de 9 ans. Dès la mise en location, les associés de la SCPI obtiennent des revenus issus des loyers qui sont générés, revenus dont le montant dépend du nombre de parts achetées et de leur durée de détention. Après une quinzaine d’années, la SCPI liquide ses actifs et rembourse chaque investisseur associé. 

Pourquoi investir en SCPI Malraux ? 

En achetant des parts en SCPI Malraux, vous bénéficiez de l’avantage numéro 1 des SCPI : vous avez la possibilité de diversifier vos placements. De plus, vous réduisez les risques locatifs, vous n’avez aucune contrainte en termes de gestion immobilière, vous ne vous préoccupez pas des travaux à réaliser, vous obtenez des revenus supplémentaires réguliers et vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. 

En investissant en SCPI Malraux, vous n’avez pas besoin d’attendre pour profiter de votre avantage fiscal : vous en disposez l’année même de votre souscription. Quant au montant de la réduction d’impôt, il se situe aux alentours de 18 % à 20 % du montant total placé dans la limite de 30 000 € maximum. Dernier avantage : cette réduction d’impôts n’est plus concernée par le plafonnement des niches fiscales.

Bon à savoir : si le montant de la réduction d’impôt est plus élevé que l’impôt sur le revenu que vous avez à payer, le reliquat sera imputable sur les trois années à suivre. 

Comment acheter des parts en SCPI Malraux ? 

Pour investir en SCPI Malraux, il faut acheter des parts et donc investir des fonds. Il faudra en effet débourser au moins 10 000 € pour devenir associé d’une telle société.

Bon à savoir : investir 10 000 € dans des parts de SCPI Malraux vous permet de bénéficier d’une baisse d’impôt à hauteur de 1800 €. 

De même, il est possible d’acquérir des parts en SCPI Malraux en souscrivant un crédit auprès d’un établissement bancaire. Quel est l’intérêt ? D’une part, vous pouvez profiter de l’effet levier du crédit dans la mesure où les taux sont plutôt bas actuellement. D’autre part, les intérêts que vous paierez pour financer votre emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Autrement dit, vous avez la possibilité de créer du déficit foncier. Dans la mesure où les banques connaissent bien le secteur dans lequel évoluent les SCPI Malraux, vous n’aurez pas de difficulté à obtenir votre crédit. 

Conserver et revendre ses parts en SCPI Malraux 

Investir en SCPI Malraux signifie que vous vous engagez pour une longue période de détention de vos parts qui ne seront revendues qu’à la fin de la vie de la société choisie. D’un point de vue légal, vous ne pouvez pas revendre vos parts avant un délai de 9 ans à partir de la mise en location du dernier bien immobilier. En pratique, les parts d’une SCPI Malraux sont toutefois conservées pour une durée minimum de 12 à 15 ans. Si vous voulez optimiser votre investissement et maximiser votre profit, mieux vaut conserver vos parts jusqu’à la liquidation et la cession des actifs de la société. 

Lors de la revente des actifs de la SCPI, vos parts seront imposées au régime de plus-value immobilière des particuliers. Bonne nouvelle : en raison de la durée de détention de vos parts, vous pouvez bénéficier d’un abattement. Ainsi, ce n’est qu’après abattement que la plus-value sera calculée, celle-ci étant taxée à 19 % majoré des prélèvements sociaux. 

Foire aux questions

Vaut-il mieux passer par la loi Malraux ou investir en SCPI Malraux ? 

Très complexe, le dispositif Malraux fait souvent l’objet de contrôles par le fisc qui remet parfois en cause l’avantage fiscal obtenu. Pour éviter ce type de complications quand on est un particulier, mieux vaut passer par un intermédiaire tel qu’une SCPI Malraux. En effet, c’est la société qui prendra en charge la gestion des biens immobiliers et qui s’occupera des questions d’ordre juridique et financier. 

Quels sont les biens achetés en SCPI Malraux ? 

Tous les biens achetés par ce type de société sont situés en France, dans les secteurs sauvegardés et les anciens quartiers de villes où le patrimoine historique est important et où la demande locative est forte. 

Qui peut investir dans une SCPI Malraux ? 

Si tous les particuliers peuvent acquérir des parts en SCPI Malraux, ce type d’investissement est plutôt adapté à ceux qui sont dans les tranches d’imposition les plus hautes. Si vous avez les capacités financières de bloquer un capital pour une longue durée et que vous cherchez à réduire le montant de vos impôts, la SCPI Malraux est faite pour vous ! 

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