Comment investir en SCPI déficit foncier ?

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Avec un rendement moyen de 4,40 % en 2019, la performance des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) n’est plus à prouver. Ces véhicules financiers d’investissement dans l’immobilier comptent désormais parmi les placements préférés des Français, avec l’imbattable assurance vie. Ce que beaucoup ignorent, c’est qu’il est possible de combiner un investissement en SCPI et une réduction d’impôt. C’est le principe des SCPI fiscales, dont fait partie la SCPI déficit foncier. On vous explique de quoi il retourne.

SCPI déficit foncier : définition, simulation et avis

Les SCPI déficit foncier appartiennent à la catégorie des SCPI fiscales, qui combinent un investissement dans la pierre papier avec une loi de défiscalisation immobilière. Concrètement, l’investisseur acquiert des parts de SCPI, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle au montant investi. Il existe 4 types de SCPI fiscales en France :

Avec les SCPI fiscales, l’investisseur fait d’une pierre deux coups : il réalise un investissement dans la pierre papier, parmi les plus rentables de ces dernières années, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Ce second point est capital, car la fiscalité est l’un des principaux freins à l’investissement en France. Et pour cause : l’Hexagone compte parmi les pays les plus taxés d’Europe, d’après un rapport de l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques), ce qui tend à décourager les investisseurs.

Les investissements immobiliers sont particulièrement convoités par l’administration fiscale :

  • taxe d’habitation, taxe foncière,
  • impôt sur les sociétés,
  • prélèvements sociaux,
  • impôt sur le revenu,
  • et, pour les plus aisés, Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Aussi, de nombreux investisseurs cherchent un moyen d’associer investissement et défiscalisation. C’est précisément dans ce but qu’opèrent les SCPI fiscales, et le mécanisme du déficit foncier.

Le déficit foncier, c’est quoi ?

Lorsqu’un bien immobilier revient plus cher à un propriétaire bailleur qu’il ne lui rapporte, c’est-à-dire que le total des charges et dépenses supportées l’année N dans le cadre de la location est supérieur à celui des loyers encaissés cette même année, on dit qu’il se dégage un déficit foncier.

Or, afin de ne pas pénaliser les bailleurs, ce déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an. Ces 10 700 € sont donc déductibles du revenu global du foyer fiscal. Attention, seules certaines catégories de dépenses sont éligibles au déficit foncier. Il s’agit des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration. 

Le saviez-vous ? Le déficit foncier n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Si le total du déficit constaté dépasse le plafond de 10 700 €, l'excédent est reportable sur les revenus fonciers du bailleurs sur les 10 prochaines années.

Comment fonctionne une SCPI déficit foncier ?

Investir en SCPI déficit foncier consiste donc pour un particulier à investir dans des biens à rénover, par le biais d'une société gestionnaire, tout en bénéficiant des avantages offerts par la SCPI : aucune contrainte de gestion locative, mutualisation des risques, rendements, etc. 

En moyenne, les SCPI de déficit foncier ont comme objectif de réaliser une quote-part de travaux représentant entre 40 % et 60 % du montant de la souscription. Selon le cas, les dépenses de travaux peuvent être étalées sur 1 à 3 années. Pendant cette durée, l’investisseur s’engage à conserver ses parts de SCPI.

Comment investir en SCPI déficit foncier en 2020 ?

L’investissement en SCPI déficit foncier s’adresse avant tout aux particuliers fortement imposés, situés dans les tranches d’imposition de 41 % ou 45 %, et qui perçoivent déjà des revenus fonciers. L’acquisition de parts de SCPI déficit foncier peut s’effectuer de plusieurs façons :

  • soit directement auprès de la société de gestion qui gère la SCPI ;
  • soit auprès d’un établissement bancaire qui propose ce type d’investissement. On trouve des SCPI déficit foncier au Crédit Agricole, notamment Ammundi Immobilier.
  • soit directement auprès d’un expert en finances personnelles Tacotax.

Voici quelques exemples de SCPI déficit foncier :

  • SCPI Pierre Capitalisation
  • SCPI Amundi Déficit foncier 1 et 2
  • SCPI Urban Pierre 1, 2, 3, 4, 5
  • SCPI Grand Paris Pierre Capitalisation
  • SCPI Renovalys 2, 4, 5, 6, 7
Bon à savoir : ouverte en 2019, la SCPI déficit foncier Urban Pierre 5 est l’une des rares encore ouvertes à la souscription en 2020.

À la souscription des parts, l’investisseur règle des frais de souscription généralement compris entre 8 et 10 %, un niveau similaire à celui des frais d’achat acquittés lors d’un investissement en direct. La SCPI s’engage à louer les biens pendant une durée de 3 ans suivant la livraison des immeubles.

Comment sont imposées les SCPI déficit foncier ?

Les SCPI fiscales génèrent deux revenus catégoriels : les revenus locatifs et les plus-values. Chacun obéit à des règles d'imposition différentes.

⇒ Les revenus locatifs sont classés comme des revenus fonciers, et soumis au barème progressif de l'impôt.

⇒ Les plus-values sont imposées au titre des plus-values immobilières des particuliers, c'est-à-dire imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

Comment déclarer ses SCPI déficit foncier ?

La détention de parts de SCPI constitue un investissement immobilier, qu'il faut porter sur votre déclaration de revenus. Dans le cadre d'une SCPI déficit foncier, il faudra reporter les travaux réalisés dans votre déclaration 2044 "Déclaration des revenus fonciers".

Investissement en SCPI de déficit foncier : exemple

Un investisseur particulier situé dans la tranche marginale d’imposition de 41 %, l’une des plus élevées. Cet investisseur possède plusieurs biens immobiliers qu’il loue, et en tire des revenus fonciers s’élevant à 50 000 € par an. En parallèle, il dispose d’un capital de 100 000 €, et cherche un placement rentable et sans contrainte de gestion locative. Son choix se porte sur une SCPI déficit foncier, qui permet une quote-part affectée aux travaux de 70 000 € sur deux ans.

Ce faisant, le déficit foncier est entièrement imputé sur les revenus fonciers de notre investisseur. Il en tire un gain fiscal de :

  • 70 000 € x 41 % = 28 700 € sur l’impôt sur le revenu ;
  • 70 000 € x 17,2 % = 12 040 € de prélèvements sociaux ;
  • Soit un total de 40 740 €.

Ce qui représente un bénéfice de 40,7 % par rapport aux 100 000 € investis dans la SCPI.

Faut-il miser sur les SCPI déficit foncier en 2020 ?

Les possibilités de défiscalisation offertes par le mécanisme du déficit foncier suscitent l'engouement des investisseurs, notamment les bailleurs dans l'ancien, dont les revenus fonciers sont souvent grevés par le poids des dépenses d'entretien. 

Comme tout investissement, la SCPI comporte un risque de perte en capital. Le revenu distribué dépend des conditions pratiquées sur le marché immobilier résidentiel. Il n’est pas garanti, encore moins en période d'immobilier post-Covid-19. Par ailleurs, la SCPI ne garantit pas la vente des parts.

Précisons également que l'investissement en SCPI déficit foncier s'adresse avant tout à des épargnants très imposés, étant donné que le montant des travaux est déduit sur la tranche de charge marginale d’imposition.

Quelle SCPI de déficit foncier choisir ? L’avis de Netinvestissement

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