Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

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L’investissement en SCPI a le vent en poupe. Et pour cause, il vous permet d’obtenir des revenus intéressants en y plaçant une part modérée de votre capital. Si les SCPI de rendement sont particulièrement connues, les SCPI fiscales ne sont pas en reste. Très avantageuses, elles permettent notamment de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. En quoi consiste exactement une SCPI fiscale ? Quelles sont ses caractéristiques ? Tacotax vous aide à mieux comprendre en quoi consiste la SCPI fiscale…

La SCPI fiscale : Tour d’horizon

Une SCPI fiscale est avant tout une Société Civile de Placement Immobilier, c’est-à-dire une structure qui place les fonds qu’elle collecte auprès d’investisseurs en achetant des biens immobiliers. Les revenus générés par ces investissements sont ensuite redistribués à l’ensemble des investisseurs associés qui ont acquis des parts au sein de ladite SCPI. On parle aussi de « pierre papier ». C’est l’un des placements financiers les plus rentables de ces dernières années, presque autant que l’assurance-vie.

►Lire aussi : Faut-il investir en SCPI ? Notre avis.

Si les SCPI de rendement, tel que Corum AM, Primovie, PrimoPierre, etc. sont très appréciées pour les revenus réguliers qu’elles distribuent, les SCPI fiscales permettent quant à elles d’obtenir une réduction d’impôt. L’intérêt de ces SCPI ne réside pas dans les revenus qu’elles distribuent : leur atout numéro un est bel et bien de pouvoir défiscaliser

Ainsi, une SCPI est dite « fiscale » lorsque les biens immobiliers qui constituent son patrimoine sont achetés en vue d’être mis à la location, selon les lois de défiscalisation auxquelles elles sont adossées comme le dispositif Pinel ou Malraux. Les loyers obtenus sont ensuite reversés aux investisseurs associés, assortis des avantages fiscaux obtenus par la SCPI lors de ses investissements. 

►Lire aussi : Comment investir en SCPI en nue-propriété ?

Bien entendu, qu’ils soit neufs ou anciens, situés dans une zone géographique ou dans une autre, les biens achetés doivent répondre aux exigences des dispositifs fiscaux concernés. Il s’agit généralement de biens immobiliers locatifs résidentiels. 

On retrouve ainsi plusieurs SCPI fiscales à l’image de la SCPI Pinel, Monuments Historiques, de la SCPI Malraux et de la SCPI Déficit foncier.

Bon à savoir : une SCPI fiscale n’a pas vocation à durer dans le temps : sa durée de vie est limitée. L’épargne va être collectée auprès des investisseurs associés sur une période moyenne de 2 ans. La mise en location des biens achetés démarre à partir de la 3e ou 4e année. Ce n’est qu’à partir de la 13e année que les actifs détenus par la SCPI sont liquidés et cédés. 

Les différents types de SCPI fiscales 

La SCPI Pinel 

Une SCPI Pinel ne peut investir que dans de l’immobilier neuf à usage d’habitation, destiné à être loué et qui respecte les normes BBC et RT 2012. Elle vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % si vous vous engagez pour une période de location allant de 6 à 12 ans. 

Pour investir dans une SCPI Pinel, vous n’aurez qu’à choisir une durée de location et, de ce fait, la réduction d’impôt à laquelle vous pourrez prétendre. 

Les principaux avantages d’une SCPI Pinel ? Non seulement vous pouvez y accéder sans injecter un gros montant, mais en plus vous bénéficiez de votre avantage fiscal directement l’année de votre investissement. 

La SCPI Malraux 

Une SCPI Malraux doit investir dans un bien immobilier ancien qui soit situé dans un secteur sauvegardé. Pour être concernés par ce dispositif, les biens achetés doivent faire l’objet d’importants travaux de réhabilitation qui seront dirigés par les Architectes des Bâtiments de France. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés, dans la limite de 100 000 €. 

Le principal avantage de cette SCPI ? Vous permettre de placer vos économies dans des biens de qualité ! Au travers de la SCPI choisie, vous pourrez également investir dans un Monument Historique, à condition qu’il soit situé dans une zone géographique prédéfinie et que vous conserviez vos parts pour une durée d’au moins 9 ans. 

La SCPI Déficit Foncier 

Tout comme les SCPI Malraux, ce type de SCPI ne peut investir que dans des biens anciens dans lesquels des travaux de réhabilitation sont nécessaires. Ces travaux font l’objet d’une déduction fiscale dès lors que le bien est mis à la location. La déduction est d’abord réalisée sur les revenus fonciers existants ou à venir. S’ils ne sont pas suffisants, le déficit est directement déductible des revenus globaux dans la limite de 10 700 €, le surplus étant reportable sur les 10 années suivantes. 

Bonne nouvelle pour les contribuables dont la tranche d’imposition est importante : investir dans une SCPI fiscale Déficit Foncier vous permet de bénéficier d’une déduction d’impôt qui n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales ! 

Acheter des parts d’une SCPI Fiscale : avantages et inconvénients 

Des avantages fiscaux importants 

Le principal intérêt d’une SCPI fiscale est la réduction d’impôt dont elle vous permet de bénéficier. Avantage fiscal dont l’importance est bien souvent en corrélation avec la durée de mise en location du bien ou avec le montant des travaux à effectuer. C’est cette possibilité de défiscaliser qui est l’atout majeur des SCPI fiscales. 

Attention, pour bénéficier des réductions d’impôts offertes par ce type d’investissement, vous devez faire preuve d’engagement en détenant vos parts pendant un temps défini. Par exemple, en achetant des parts d’une SCPI Pinel, vous devrez vous engager pour une période d’au moins 12 ans, et de 17 ans en moyenne pour une SCPI Malraux. 

Un rendement moindre

Ces dernières affichent en revanche un rendement moins intéressant que les SCPI de rendement. Bien sûr, les perspectives de rentabilité diffèrent forcément selon le dispositif de défiscalisation sur lequel la SCPI s’appuie, mais il ne faudra pas compter sur une rentabilité moyenne franchement supérieure à 3 %. La raison ? Les prix des biens qui sont souvent plus élevés. Néanmoins, grâce aux économies d’impôts réalisées, le rendement global généré par vos parts est excellent.

Bon à savoir : avant d’acquérir des parts en SCPI fiscale, gardez à l’esprit que vous avez la possibilité de perdre le capital injecté dans l’opération financière. De même, l’avantage fiscal auquel vous avez droit n’est pas transmissible. Un investissement en SCPI est toujours risqué : il est impossible de savoir précisément comment va évoluer le montant des dividendes que vous percevrez. 

Foire aux questions

Puis-je acheter des parts dans une SCPI fiscale ? 

Pour investir dans une SCPI fiscale, il faut que vous soyez dans une tranche d’imposition d’au moins 30 %, que vous ayez un capital suffisant et que votre ambition soit de réduire le poids de votre impôt sur le revenu. 

Combien de temps faut-il conserver des parts d’une SCPI fiscale ? 

Si vous souhaitez acquérir des parts d’une SCPI fiscale, vous devez être prêt à les conserver pendant un long moment. En moyenne, il faudra détenir vos parts pour une période d’au moins 15 ans pour bénéficier de l’avantage fiscal proposé. Sachez également que les actifs sont généralement liquidés sur 2 à 3 ans, souvent à partir de la 13e année de détention des parts. 

Puis-je revendre des parts de SCPI fiscale ? 

Il existe un marché secondaire sur lequel il est possible de revendre des parts de SCPI fiscale en passant par l’intermédiaire d’une société de gestion. Néanmoins, le marché est beaucoup plus restreint qu’en SCPI de rendement puisque l’acquéreur des parts que vous vendez ne peut pas bénéficier des avantages fiscaux dans ce cas précis. Attention, il existe des durées minimales en deçà desquelles vous ne pouvez pas vendre vos parts sous peine de voir l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié vous être retiré. 

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