SCPI : définition

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Sommaire de l'article

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement immobilier locatif de long terme avec des rendements potentiels reversés aux investisseurs au prorata des parts achetées. Les SCPI collectent des fonds pour l’achat collectif d’un patrimoine exclusivement à vocation immobilière, le fonds est géré par une organisation agréée par l’AMF. Comment fonctionne une SCPI ? Quels sont les différents types de  SCPI sur les marchés financiers ?

Définition et fonctionnement d’une SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier a pour vocation l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif, elle représente donc un placement financier à long terme dont l’objectif premier est d’accorder des revenus réguliers à ses associés. C'est ce qu'on nomme également la pierre-papier.

Comment s'associer à une SCPI ?

Concernant le fonctionnement, les épargnants peuvent souscrire à ces SCPI de différentes manières :

  • au comptant pour obtenir un revenu immédiat ;
  • à crédit pour se constitue un patrimoine avec des revenus différés ;
  • en nue-propriété pour obtenir des revenus différés ;
  • en assurance-vie pour améliorer sa succession et optimiser sa fiscalité.

Les sociétés de gestion doivent acheter les biens immobiliers, assurer la gestion locative de ces immeubles, informer les associés des différentes acquisitions et événements de la société et organiser le marché des parts de la SCPI. Il est également possible d'acheter des parts de SCPI auprès d'un établissement bancaire :

Les SCPI sont contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui délivre des agréments aux sociétés répondant au cahier des charges, veille à l’information des associés, établit les règles de bon fonctionnement de la société et peut prendre des sanctions en cas de non-respect de ces règles. Il existe également d’autres organismes de contrôle comme l’expert immobilier, le commissaire aux comptes, le conseil de surveillance ainsi que l’assemblée générale des associés.

Fiscalité des SCPI

Les revenus des parts de SCPI sont imposables

La fiscalité d’une SCPI concernant les revenus fonciers soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Si vous avez souscrit à une SCPI en pleine propriété et à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30% si le cumul des revenus fonciers annuels ne dépasse pas la limite de 15 000 €, si vous ne percevez pas d’autres revenus fonciers que ceux provenant de ses parts de SCPI et si vous ne détenez pas de biens immobiliers ou de parts de SCPI dont les revenus bénéficient déjà d’un régime fiscal avantageux.

Concernant les revenus financiers générés par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et à un prélèvement à la source obligatoire sous forme d’acompte à un taux de 24%. La fiscalité des plus-values est établie selon le  barème des plus-values immobilières. Vous pouvez être exonérés au bout de 22 ans selon un barème non linéaire :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année
  • 4 % pour la 22ème année de détention.

Les prélèvements sociaux ne seront totalement exonérés qu'après 30 ans de détention avec le barème suivant :

  • 1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 6ème et jusqu’à la 21ème,
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention
  • et 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème jusqu'à la 30ème. 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) comportent des risques comme celui d’être dépendant des marchés immobiliers, elles ne bénéficient d’aucune garantie sur le capital et sur le taux de rendement. Elles doivent être considérées comme un placement à long terme et dans une optique de diversification de son patrimoine.

Les différents types de SCPI sur les marchés financiers : avantages et inconvénients

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement ont pour vocation de distribuer de manière régulière à ses souscripteurs des revenus financiers. Les revenus proviennent d’un patrimoine immobilier composé de bureaux, de locaux commerciaux ou d'entrepôts qui sont loués à des particuliers ou des entreprises. Sa durée de vie dépasse généralement les 50 années d'existence.

Quelques SCPI de rendement parmi les plus connues :

Les SCPI "défiscalisantes"

Les SCPI “Malraux, Méhaignerie, Robien, Scellier, Duflot ou Pinel“ et autres SCPI fiscales permettent de bénéficier des avantages fiscaux des lois du même nom. 

Par exemple pour les SCPI Duflot ou Pinel, la réduction d'impôt est de 18 % sur 9 ans. Les SCPI Scellier et Robien bénéficient d’une réduction d'impôt de 25 % étalée sur 9 ans avec l’inconvénient majeur qui se situe lors de la revente car le nouvel acheteur ne dispose pas de cet avantage fiscal. Les SCPI « Méhaignerie » ont pour vocation de favoriser la création de logements locatifs neufs, la durée de vie est en moyenne entre 10 et 15 ans.

Les SCPI de valorisation

Les SCPI de valorisation ont pour objectif de faire fructifier le capital des investisseurs sur une période donnée à la liquidation du bien immobilier. Ils privilégient les immeubles dans les quartiers huppés des grandes villes françaises et européennes. La durée de vie de ces sociétés oscille entre 10 et 15 ans.

Les SCPI régionales

Les SCPI régionales font partie de la famille des SCPI de rendement, elle concentre ses investissements sur une zone géographique déterminée sur des régions disposant d’un fort potentiel économique. Elles ont une expertise accrue des marchés immobiliers locaux avec une capacité pour trouver le bien immobilier plus rapidement. Elles essayent de combiner d’égale manière les rendements et la valorisation du capital patrimonial, il en existe un nombre très faible sur le marché.

Foire aux questions

Quel est le rendement d’une SCPI sur 10 ans par rapport aux produits d’épargne classiques ?

Les SCPI rapportent en moyenne 6.8 % sur une période de 10 ans, les SICAV obligataires culminent à 3.8 %, les actions des entreprises françaises cotées en bourse à 2.3 % et le classique Livret A rapporte seulement 1.9 %. Il est important de préciser que cette comparaison ne tient pas compte des risques encourus sur certains placements comme les SCPI ou les SICAV, alors que le livret vous assure de la tranquillité et un risque nul en perte du capital.

Quels sont les différents moyens d’information pour vous tenir au courant de l’actualité de votre SCPI ?

Pour rester informé de manière régulière des investissements financiers de votre SCPI, vous pouvez vous référer au bulletin d’informations trimestriel qui vous informe sur le marché des parts et la gestion du patrimoine. Le rapport annuel établit un bilan économique, comptable et financier de la société. Vous pouvez également consulter les statuts de la SCP qui détaillent les caractéristiques de la SCPI ainsi que la note d’information qui retrace les modalités de fonctionnement de la société.

Comment évaluer une SCPI et choisir son investissement ?

Vous devez étudier les critères de rentabilité de la SCPI comme sa rentabilité depuis sa création, l’évolution du versement des dividendes au fil des années ainsi que le taux de distribution prévisionnelle pour évaluer vos futurs rendements. Vous pouvez également consulter l’article Tacotax sur les meilleures SCPI en 2019 avec un palmarès détaillé des SCPI les plus rentables sur les marchés français en 2020.

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