Faut-il investir en SCPI ? Notre avis

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier représentent un investissement dans l’immobilier locatif sous forme de parts d’où le nom de « pierre-papier ». La diminution des taux d’intérêt des placements d’épargnes classiques pousse les épargnants français à essayer de se diversifier, les rendements alléchants offerts par les SCPI font exploser la liquidité sur ce dispositif depuis quelques années. Quels sont les dangers des SCPI sur les marchés financiers ? Quelle est la meilleure façon d’investir dans les SCPI en 2019 et quel est l’avis de Tacotax sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ?

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Les dangers des SCPI en 2019 sur les marchés financiers 

L’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier comporte de nombreux risques sur les marchés financiers comme celui d’une baisse des revenus locatifs des différents biens immobiliers (baisse également du taux d’occupation des biens immobiliers). Ce qui peut engendrer une baisse mécanique des revenus versés aux associés. Il existe également un risque de faillite de la SCPI malgré toutes les démarches avant et pendant la durée de vie du placement prise par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour s’assurer de la solidité et de la capacité de la société à assurer la gestion de cette entité.

Il est important de préciser que la responsabilité des investisseurs est engagée à part entière au prorata du montant de leur apport dans le capital de la SCPI. Il n’existe également aucune garantie sur le capital que vous investissez puisque les SCPI sont dépendantes du marché de l’immobilier, en cas de crise importante dans ce secteur, vous pouvez perdre la totalité de votre investissement. L’AMF améliore en permanence les règles de création et de gestion de SCPI pour éviter ce genre de désagréments et limiter les risques au maximum.

placement long terme scpi
SCPI : un placement rentable, à condition d’investir
sur le long terme

Les SCPI sont à considérer comme un placement sur le long terme, car il est essentiel de conserver ses parts pendant quelques années pour que l’épargne devienne rentable en cas de revente. Dans le cadre d’une SCPI Pinel, si vous décidez de quitter la société avant la date d’échéance vous perdez la totalité de vos avantages fiscaux. La durée de placement conseillé est de minimums 10 ans pour la conservation de ses parts en pleine propriété.

Le risque locatif est primordial dans les SCPI, car les revenus générés dépendent principalement du taux d’occupation des différents biens immobiliers de la société. Le choix des locataires avec une stabilité financière importante est essentiel pour s’assurer d’un paiement régulier des loyers. Ce risque est comblé par la mutualisation sur les différents biens immobiliers, mais il n’est pas à sous-estimer. 

La gestion de la trésorerie est essentielle dans une société puisque pour assurer sa pérennité une SCPI a besoin des rendements locatifs. Vous devez choisir des SCPI qui assurent une transparence totale à ses actionnaires pour suivre au quotidien les investissements de la société. 

Le niveau des frais dans les SCPI est assez important (10 % de droits de souscription) et la fiscalité peut être dissuasive pour les contribuables avec une surface financière très importante puisque les revenus distribués sont soumis à l’impôt sur le revenu avec une tranche marginale d’imposition qui peut aller jusqu’à 45 %. Sans oublier les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Bon à savoir : le choix de votre SCPI doit se porter sur des sociétés ayant un patrimoine diversifié ou ayant pour stratégie à moyen terme de varier ses investissements.

Investissement en SCPI : l’avis de Tacotax sur une épargne en pleine expansion

Les livrets d’épargne classiques comme le Livret A connaissent une baisse historique des taux d’intérêt, les épargnants français cherchent donc à diversifier leur épargne et à obtenir des rendements plus attractifs. Il est donc naturel de se tourner vers les SCPI, car elles offrent un rendement moyen de 4,5 %, pouvant atteindre 6 à 7 % pour les meilleures SCPI du marché selon les années. Une différence grandissante en rapport avec les 0,75 % du Livret A qui ne dépasse plus le niveau de l’inflation.

►Lire aussi : SCPI ou assurance vie pour mon épargne ?

Les parts de SCPI peuvent être achetées à crédit, mais également en démembrement temporaire de propriété. Ce placement d’épargne concerne tous les Français qu’ils soient :

  • des retraités pour obtenir des revenus en supplément de leurs retraites,
  • des jeunes actifs qui veulent se constituer un patrimoine diversifié
  • ou des investisseurs chevronnés qui souhaitent obtenir des réductions d’impôts via les SCPI fiscales, comme les SCPI Pinel ou Malraux.

L’avis TacoTax : contacter un conseiller en gestion de patrimoine

conseiller en gestion de patrimoine
Avant d’investir, faites faire un bilan patrimonial par un
conseiller en gestion de patrimoine

Tacotax vous conseille lors de votre investissement en SCPI de vous rapprocher obligatoirement d’un spécialiste en la matière qui vous prodiguera une étude personnalisée de votre patrimoine et pourra de ce fait répondre pleinement à vos attentes en adaptant ses conseils à votre situation financière. Les différentes sociétés de gestion des SCPI ont des objectifs différents (valorisation progressive du patrimoine, recherche de revenus réguliers…).

Il apparaît opportun de se constituer un portefeuille SCPI avec en son sein plusieurs SCPI pour suivre un objectif de diversification et s’éviter dans un futur proche de mauvaises surprises. Les banques historiques ne proposent que peu fréquemment ce type de placement ou alors des SCPI appartenant à leurs filiales, ce qui pose un problème évidant de partialité. C’est le cas par exemple du Crédit Agricole, du Crédit Mutuel ou encore de la Caisse d’Épargne. Quant aux banques en ligne, comme Boursorama, rares sont celles qui proposent ce type de placement à leurs clients.

Un expert indépendant travaillant uniquement sur les investissements en SCPI et présentant des garanties solides en termes de réputation et d’historique financier semble être la meilleure solution pour investir dans les SCPI.

Les gérants des SCPI sont des experts qui possèdent une connaissance importante du marché de l’immobilier. Ils s’occupent en intégralité du processus d’acquisition et de gérance des biens immobiliers (recherche et acquisition d’un immeuble, gestion des locataires et des travaux).

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Foire aux questions

Quels sont les différents moyens d’information pour vous tenir au courant de l’actualité de votre SCPI ?

Pour rester informé de manière régulière des investissements financiers de votre SCPI, vous pouvez vous référer au bulletin d’informations trimestriel qui vous informe sur le marché des parts et la gestion du patrimoine. Le rapport annuel établit un bilan économique, comptable et financier de la société. Vous pouvez également consulter les statuts de la SCPI qui détaillent les caractéristiques de la SCPI ainsi que la note d’information qui retrace les modalités de fonctionnement de la société.

Comment se déroule l’alliance entre SCPI et transmission de patrimoine ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier font partie des placements les plus adaptés pour une transmission du patrimoine la plus conforme à votre situation. Vous pouvez notamment acheter des parts en démembrement temporaire de propriété. Un portefeuille de SCPI peut être divisé en autant de groupes de bénéficiaires que l’épargnant le souhaite. Les inconvénients d’une transmission de patrimoine via des biens immobiliers directs n’existent plus puisque toute la gestion est confiée à la SCPI.

Quelques SCPI parmi les plus connues :

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