Classement des SCPI : quelles sont les meilleures SCPI en 2020 ?

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Sommaire de l'article

2019 a été une année record pour les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), avec une collecte évaluée à 8,6 milliards d'euros et un volume d'investissement à 9,2 Md€. Au 31 décembre 2019, leur capitalisation atteignait un total 65,1 milliards € et leur taux de distribution était estimé à 4,4% (pour l'immobilier d'entreprise). Que nous réservent les SCPI pour 2020 ? 

Comparatif des SCPI : les performances de 2019

Dans un communiqué de presse en date du 13 février 2020, l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) révèle les statistiques annuelles des principaux fonds d’investissement immobilier à destination du grand public : les SCPI et OPCI Grand Public. Concernant les premières, les 191 SCPI enregistrées au 31 décembre 2019 ont collecté pas moins de 8,6 milliards d'euros, et un Taux de Distribution sur Valeur de marché (DVM) de 4,4%.

Définition : le Taux de Distribution sur Valeur de marché correspond au rapport entre :

  • le dividende brut distribué par part (incluant les acomptes exceptionnels et quote part de plus-values) ;
  • ET
  • le prix moyen annuel de la part.

SCPI : définition, fonctionnement et raisons du succès

Pour rappel, les SCPI sont des sociétés de gestion immobilière, souvent désignées sous l'appellation pierre-papier. Ces véhicules financiers investissements dans le patrimoine immobilier professionnel, avec une préférence marquée pour l'immobilier d'entreprise (93% de la capitalisation totale en 2019), et résidentiel. Les SCP achètent des locaux commerciaux, d'activité mais également des hôtels, des maisons de retraite ou encore des entrepôts, dont elles assurent la gestion. Elles proposent ensuite à la souscription des parts. Une part de SCPI peut valoir plusieurs centaines, comme plusieurs milliers d'euros.

Investir en SCPI consiste donc à se porter acquéreur d'une (ou plusieurs) parts dans une société. Les SCPI encaissent les loyers de ses différents biens immeubles et reversent leur part, sous forme de dividendes, à ses associés.

Les SCPI peuvent être à capital fixe ou variable. Jusqu'en 1982, toutes les SCPI étaient à capital fixe. La SCPI BTP Immobilier fût la première Cociété Civile de Placement Immobilier à capital variable du marché.

La SCPI peut prendre plusieurs formes :

  • SCPI de rendement dont l'objectif est d'assurer le versement régulier d'un loyer, sous forme de dividende à ses associés. Il est possible d'investir en SCPI de rendement en direct, à crédit ou encore en nue propriété.
  • SCPI de plus value (ou SCPI de valorisation) cible les immeubles soumis à une importante décote due aux conditions d'occupation particulières (démembrement, viager, loi 1948…). Le départ du locataire entraîne la vente de l'immeuble, dont le produit est reversé aux associés au prorata de leur investissement.
  • SCPI fiscales : adossées à une loi de défiscalisation immobilière, elles se concentrent sur l'immobilier résidentiel. Un particulier qui investit en SCPI fiscale ne cherche pas tant le rendement que la réduction d'impôt. Ainsi, il existe des SCPI Pinel, des SCPI Malraux, etc.

Précisons qu'il est ici question des SCPI de rendement, et non des SCPI de plus-values ni des SCPI fiscales. Le rendement moyen des SCPI 2019 s'élevait à 4,6%.

Le marché de la SCPI s'est particulièrement démarqué en 2019. Un succès qui s'explique par la combinaison de plusieurs facteurs et indices économiques et financiers, comme des taux d'emprunt encore très bas en 2019, couplés à une baisse des taux des livrets d'épargne (Livret A, LDDS) et des rendements des fonds en euros des contrats d'assurance vie.

Lire aussi : Comprendre la fiscalité des SCPI

Top 3 des meilleures SCPI 2019

Sans grande surprise, c'est la SCPI Corum XL, petite dernière de Corum AM, qui a remporté la première place du podium des meilleures SCPI en 2019, avec une capitalisation estimée à 522 M€ au troisième trimestre 2019. La médaille d'argent est décernée à sa grande sœur, Corum Origin. Enfin, c'est la SCPI Epargne pierre qui remporte le bronze cette année.

Classement des meilleures SCPI 2020

Comme beaucoup de secteurs d'investissement, les SCPI ont subi de plein fouet la vague du coronavirus. Pour autant, le secteur a montré sa capacité de résistance (et de résilience) face à la crise début 2020. Au premier trimestre, les SCPI Immobilier d’entreprises et fiscales ont collecté 2,56 milliards €, soit une hausse de 24% par rapport au premier trimestre 2019.

Comment lire un classement de SCPI ?

Lorsqu'il lit le classement des SCPI, le particulier doit considérer plusieurs éléments, en fonction de ses objectifs :

  • le capitalisation ;
  • le taux d'occupation ;
  • l'ancienneté de la SCPI ;
  • sa stratégie d'investissement ;
  • le Taux de Distribution sur Valeur de marché (évoqué plus haut).

Selon leurs objectifs, les investisseurs se focaliseront sur l'un ou l'autre de ces critères. A notez qu'une capitalisation peu élevée peu cacher un TDVM fort : la SPI NEO (Novaxia Investissement) par exemple, a réalisé une capitalisation de 24,12 M€ au 31 mars 2020, mais affiche un taux de 6,47% sur l'année 2019.

Côté acquisition, les SCPI ont réalisé pour 1,45 milliard € au premier trimestre 2020 contre 1,6 milliard au premier trimestre 2019. Avec une préférence toujours marquée pour les bureaux (61%). Puis, dans l'ordre :

  • la logistique (14%),
  • les commerces (9%)
  • l’hôtellerie (9%)
  • la santé (6% pour les Ehpad et centre de santé).

Si le secteur a forcément été marqué par la crise sanitaire, pour Frédéric Bôl, président de l’ASPIM, la suite ne fait pas de doute : la SCPI se relèvera. En témoigne le dernier communiqué de presse de l'ASDIM, en date du 19 mai 2020 :

« S’il est encore trop tôt pour mesurer les conséquences des crises sanitaire et économique sur le secteur et la performance des fonds, force est de constater que les SCPI et OPCI ont abordé la crise en bonne condition. Non seulement la croissance de la collecte a été solide pour les deux véhicules au premier trimestre, mais aucun mouvement significatif de retraits n’est à signaler sur les mois de mars et d’avril. Depuis le début de la crise, les adhérents de l’ASPIM soutiennent leurs locataires commerçants en difficulté par des mesures d’aménagement des loyers commerciaux, avec une préoccupation constante pour l’intérêt des porteurs de parts. [...]En dépit du contexte, la collecte s’est poursuivie en avril, mais comme attendu, son rythme est très inférieur à celui de la période avant confinement. »

Les meilleurs secteurs d'investissement des SCPI en 2020

Au premier trimestre 2020, les acquisitions faites par les SCPI se sont concentrées sur différentes zones géographiques :

  • l’Europe (45%) avec en tête de liste l'Allemagne (17%), le Benelux (9%) et l’Espagne (6%) ;
  • l’Île-de-France (38%, dont 10% à Paris) ;
  • les régions (17%).

Top 5 des meilleures SCPI en 2020

Une fois encore, Corum AM se démarque en se occupant deux marches du podium. Mais cette année, un petit nouveau vient détrôner Corum XL et Corum Origin, qui n'arrivent qu'aux 2e et 3e places. C'est BTP Immobilier qui remporte la médaille d'or avec un TDVM de 9,55%. Les deux SCPI de Corum AM affichent un taux de 7,91% pour Corum XL et 7,28% pour Corum Origin. Arrivent ensuite Vendôme Régions (6,03%) et Epargne Pierre (5,97%).

Nom de la SCPICapitalisationTDVM
Pierval Santé754 M€5,05 %
PF Grand Paris761 M€4,38 %
Epargne Foncière2 548 M€4,40 %
Novapierre Allemagne519 M€4,45 %
Atream Hôtels131 M€4,75 %
Primovie3 102 M€ 
PFO730 M€4,92 %
Epargne Pierre852 M€5,85 %
Vendôme Régions110 M€6,10 %

Les meilleures SCPI 2020 par rendement

En termes de rendement, c'est Epargne Pierre qui remporte la médaille d'or avec 5,97% de rendement courant. Viennent ensuite :

  •  Atlantique Pierre 1 (5,72 %),
  •  Cristal Rente (5,48 %) 
  • Corum Origin (5,42 %)
  • Actipierre 3 (5,30 %).

Les meilleures SCPI 2020 par capitalisation

Les SCPI qui affichent les meilleures performances en termes de capitalisation sont Edissimmo (3,5 Md€), suivi de :

Foire aux questions

Quelles étaient les meilleures SCPI en 2018 ?

En matière de rendement, ce sont une fois de plus les SCPI de Corum AM, Corum XL et Corum Origin, qui ont remporté la première et deuxième place du classement des meilleures SCPI en 2018, avec un rendement respectif de 6,85% et 6,45%. En troisième position, c'est la la SCPI Epargne Pierre avec un rendement de 5,97%. Enfin, la SCPI Pierval Santé complète le tableau avec un rendement de 5,05% net%.

Quel est le rendement de la SCPI Activimmo ?

Arrivée sur le marché le 24 juin 2019, la SCPI Activimmo n'affiche pas encore de rendement pour cette année, qui ne compte que 6 mois d'existence pour elle. En revanche, elle comptabilisait déjà 166 associés en 2020, et capitalisait 6,3 millions d'euros en fin d'année. Gérée par Alderan, la SCPI Activimmo se concentre sur l'acquisition d'entrepôts, de locaux d’activités et de logistique.

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