Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) représente un investissement à long terme sous forme de parts dans l’immobilier locatif. Les associés se voient distribuer de manière régulière des revenus issus des loyers encaissés après l’acquisition des différents biens immobiliers. L’épargnant confie la gestion totale de son investissement à une société de gestion qui doit informer de manière régulière ses associés de la stratégie globale de la société et de ses comptes financiers. Comment peut-on investir dans une SCPI sur les marchés financiers ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement dans la pierre-papier ?

 

Comment investir dans une SCPI : différents modes d’achat des parts

Pour investir dans une Société Civile de Placement Immobilier vous devez acheter des parts à un prix spécifique ainsi qu’un nombre minimum à la souscription. Il existe différents modes d’achat sur le marché des parts qui vous offrent de nombreux avantages selon vos capacités financières.

Investir grâce à un crédit immobilier

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L’investissement en SCPI peut se faire via
votre crédit immobilier

Vous pouvez investir dans une SCPI à crédit via un financement lié à un prêt immobilier. Cela peut vous conférer de nombreux avantages comme celui de laisser votre épargne intacte pour différents projets, de pouvoir procéder à un investissement plus important en matière de montant. L’effet de levier sur votre crédit immobilier vous permet également d’augmenter votre capacité d’investissement. De nombreux documents justificatifs vous seront demandés comme vos derniers avis d’imposition, vos derniers bulletins de salaire ainsi que des relevés de comptes bancaires. Pour investir en SCPI via un crédit, le mieux est de vous rapprocher de votre établissement bancaire, qui saura trouver le produit le plus adapté à votre profil investisseur :

L’investissement au comptant

L’achat de parts dans les SCPI est également possible sous le mode de l’investissement au comptant. Il permet de bénéficier de manière immédiate de revenus réguliers, vous investissez en fonction de vos ressources financières sans augmenter votre endettement ce qui peut être dangereux en cas d’événement imprévu dans votre vie quotidienne.

Le démembrement temporaire de propriété

L’investissement dans une SCPI peut également se faire de manière différente en démembrement temporaire de propriété. Cette méthode d’achat consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété sur une période définie au préalable, à terme le droit de percevoir des revenus disparaît et le nu-propriétaire récupère la propriété entière des parts et touche les revenus à son tour. Si vous achetez l’usufruit temporaire, vous obtenez des revenus réguliers avec un investissement initial plus faible. Si vous achetez la nue-propriété temporaire, vous ne percevez aucun revenu durant le temps du démembrement et votre fiscalité sera réduite à néant.

Investir avec une assurance vie 

Il existe également la possibilité d’acquérir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie sous forme de contrats en unités de compte. L’avantage primordial de ce placement résulte du fait que votre épargne sera assujettie selon le barème fiscal de l’assurance vie qui offre une fiscalité nettement plus avantageuse. Dans ce dispositif, la vente des parts est également grandement facilitée puisque vous pouvez acheter ou vendre des parts en quelques jours puisque la liquidité est importante sur ce support. Il est important de préciser que l’investissement en assurance vie ne peut s’effectuer à crédit, vous devez donc disposer des liquidités nécessaires au moment de votre achat. Des frais peuvent être appliqués par l’assureur sur les revenus de la SCPI comme une participation au bénéfice.

Société Civile de Placement Immobilier : avantages et inconvénients

Des avantages présents

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SCPI : un investissement à l’écoute du marché

Investir dans des SCPI permet aux épargnants de bénéficier de la rentabilité du marché de l’immobilier sans avoir à se soucier de gérer plusieurs immeubles et toutes les démarches sociales et administratives qui en découlent puisque la gestion totale est déléguée à une société de gestion. La SCPI vous offre également une relative sécurité dans votre investissement financier puisque les sociétés sont sous la tutelle de l’Autorité des Marchés Financiers qui veille au bon déroulement et au respect des normes financières dans la gestion quotidienne de la société.

Les SCPI de rendement permettent à l’épargnant de toucher des dividendes réguliers distribués mensuellement, trimestriellement ou semestriellement. Cet investissement permet de se porter acquéreur dans l’immobilier tertiaire réservé le plus souvent aux professionnels offrant un rendement supérieur au marché classique.

Les SCPI peuvent également offrir une possibilité de diversifier son portefeuille d’épargne avec un investissement dans l’immobilier à des prix défiant toute concurrence. Les achats des SCPI se font le plus souvent dans des immeubles de standing dans les grandes capitales européennes, de ce fait le risque de vacance locative est presque nul et le taux d’occupation financière offre une stabilité garantie proche des 100 %.

Vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux dans certaines SCPI fiscales, comme les SCPI Pinel ou Malraux, qui jouissent des lois des gouvernements successifs visant à encourager l’immobilier locatif dans la métropole française. Les SCPI n’étant pas reliées à la bourse, le placement dispose de ce fait d’une volatilité très faible.

Des risques toutefois non négligeables

Les SCPI offrent de nombreux avantages, mais il existe également quelques inconvénients comme des risques de perte de capital (qui n’est pas garanti) et la responsabilité des associés se limite seulement aux apports réalisés. Le risque principal des SCPI se situe dans la vacance locative puisque les dividendes versés dépendent du taux d’occupation des biens immobiliers. Les sociétés de gestion peuvent également faire faillite même si l’AMF veille au maximum pour éviter ce genre de désagréments.

La revente des parts n’est pas garantie puisque selon le type de capital de la SCPI vous devez retrouver un acheteur et revendre le montant exact de vos parts pour que le capital reste fixe. La liquidité des parts est organisée de sorte à éviter des situations de blocages. Les SCPI représentent également un investissement à long terme avec des conditions de déblocages strictes, vous devez donc être prudent(e) avant d’investir dans ce dispositif d’épargne, vous prenez alors le risque de vous trouver bloquer un trop grand nombre d’années.

La valeur des immeubles de bureaux ou de commerces peut varier à la hausse ou à la baisse ce qui va le plus généralement entraîner une variation importante de la valeur des parts de la SCPI. Un des risques les plus importants lorsque vous investissez en parts de SCPI est la liquidité, vous devez prévoir et analyser sur le long terme votre investissement en prenant en compte les frais et les durées de détention conseillées.

Foire aux questions 

Quel est le rendement moyen d’une Société Civile de Placement Immobilier ?

Le taux de rendement annuel des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est de 4,5 %, voire davantage pour les meilleures du marché. Ce rendement est composé de loyers perçus après l’acquisition des différents biens immobiliers, il s’exprime avant une fiscalité qui peut s’avérer dissuasive pour les gros revenus fonciers qui sont soumis à l’impôt sur le revenu jusqu’à la tranche de 45 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 % ainsi que les frais de souscription qui peuvent atteindre dans la majorité des cas la barre des 10 % du montant à investir.

Quelques SCPI parmi les plus rentables :

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