50 milliards d’euros de capitalisation dans les SCPI, l’immobilier est un secteur prometteur. Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), est un moyen de placer son capital dans un secteur peu risqué. Investir son épargne dans des organismes de placement collectif en immobilier (OPCVM) est appelé un investissement dans la “pierre-papier”. Dans les faits, c’est plus 95 % de pierre et 5 % de papier. Pourquoi les SCPI sont autant convoités ? En quoi la fiscalité des SCPI est avantageuse ? Un récapitulatif de la fiscalité des SCPI en 2019 est nécessaire. 

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont été mises en place pour favoriser l’investissement dans l’immobilier. C’est l’acquisition de parts dans parcs immobiliers par des particuliers. Cela peut être des parcs immobiliers de commerces, de bureaux et d’habitation. 

Il existe deux types de SCPI :

  • les SCPI de rendement : ce sont les parcs immobiliers de commerces et de bureaux qui peuvent avoir des rendements plus élevés que la moyenne ;
  • les SCPI fiscales : ce sont des sociétés civiles qui vont permettre de profiter de dispositifs de défiscalisation. Ce sont les dispositifs comme la loi Pinel ou Malraux ou encore des SCPI de déficits fonciers ou pour les monuments historiques. La liste est non exhaustive puisqu’il existe autant de SCPI que de dispositifs de défiscalisation.

Ces SCPI sont bâtis sur les mêmes principes, ce qui change, ce sont les performances. En effet, pour une SCPI fiscale, il faut s’attendre à un rendement de 1,5 % avec des réductions d’impôts plutôt linéaires. Les SCPI de rendement sont imposables. 

La fiscalité des SCPI 

Que ce soit en 2018 ou 2019, la fiscalité des SCPI n’a pas changé. En effet, le changement pour ces placements a été au 1er janvier 2018 avec la mise en place du prélèvement forfaitaire unique (PFU) pour uniformiser la fiscalité des produits financiers avec un taux à 12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.

La fiscalité selon les revenus SCPI

Il existe deux types de revenus dans une SCPI :

  • les revenus fonciers : ils sont soumis à l’impôt sur le revenu comme pour un investissement immobilier en direct. C’est dans ce cadre qu’il est possible de choisir le régime micro-foncier à condition d’avoir des revenus fonciers inférieurs à 15 000 €. Il y a un abattement à hauteur de 30 % avant imposition. 
  • les revenus financiers : ils sont soumis au barème progressif des impôts sur le revenu seulement si les intérêts imposables du foyer sont inférieurs à 2 000 €/an. Sinon, il est possible de choisir soit le barème progressif, soit le PFU.
Bon à savoir : la valeur des parts entre dans l'assiette du patrimoine soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (nouvel impôt qui a remplacé l’impôt solidarité sur la fortune, supprimé en 2018). 

Les SCPI de déficit foncier ont pour objectif de réduire l’assiette d’imposition des investisseurs. Par ce procédé, il est possible d’enregistrer les charges locatives afin de les déduire des revenus fonciers. Il y a un plafonnement à 10 700 €. 

Les SCPI dispositif Malraux permettent d’investir dans de l’immobilier d’habitation en y ajoutant la dimension des travaux. Il est possible d’avoir un réduction d’impôts à hauteur de 30 %. Cette réduction s’applique sur la quote-part des travaux réalisés avec l’obligation de garder les parts de logements locatif durant 9 ans. C’est un placement idéal pour un foyer fortement imposable

Les SCPI loi Pinel donnent la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle au nombre d’années de location du parc immobilier d’habitation. Concernant la durée de location, trois possibilités :

  1. location sur 6 ans : cela équivaut à une défiscalisation à hauteur de 12 % ;
  2. location sur 9 ans : c’est une réduction d’impôts de 18 % ;
  3. location sur 12 ans : la réduction d’impôts est de 21 %.
Le saviez-vous ? Les réductions d’impôts liées à l’immobilier locatif doivent être prises en considération par rapport au nombre d’années de location. Cela veut dire que la réduction s’étale sur 6, 9 ou 12 ans. Cela revient à 2 %/an pour du locatif sur 6 ans, 2 %/an pour du locatif sur 9 ans et 3 %/an pour du locatif sur 12 ans.

La fiscalité à la revente

La cession de parts d’une SCPI relève de l’imposition des plus-values immobilières. Il faudra faire la différence entre le produit de la vente et le prix de l’acquisition. Cette somme est imposable à hauteur de 19 % et il y aura 17,2 % de prélèvement sociaux. Il y a un abattement prévu pour chaque année de détention, les plus-values sont exonérées d’impôts sur le revenu après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans.  

Le saviez-vous ? L’imposition des revenus liés aux SCPI en 2018 se passe comme pour les autres produits financiers tels que les fonds communs de placement. 2018 étant une “année blanche” suite à la mise du prélèvement à la source, la régulation est effectuée en septembre de l’année de déclaration. Ce sera également le cas pour l’imposition des revenus de SCPI 2019. 

Pourquoi placer son argent dans un SCPI en 2019 ?

Il existe plusieurs avantages à choisir de prendre des parts dans une SCPI :

  • la mutualisation des risques : lorsqu'on investit dans de l’immobilier, notamment en immobilier d’habitation, il faut trouver un locataire fiable et faire les travaux en temps et en heure pour préserver le patrimoine. En SCPI, les risques sont lissés sur le nombre d’épargnants ;
  • la gestion immobilière : c’est une société qui s’occupe de tout, il suffit de donner son avis en votant à l’assemblée annuelle. Les charges sont comprises dans le prix des parts. 
  • la défiscalisation : elle a lieu en cas d’investissement dans une SCPI fiscale.

►Lire aussi Quelles sont les meilleures SCPI en 2019 ?

Foire aux questions

Est-il judicieux de passer par une assurance-vie pour une SCPI ? 

Cela va dépendre de votre situation et de vos objectifs. En effet, il y a certains avantages et inconvénients à opter pour une SCPI via une assurance-vie. La fiscalité d’une SCPI souscrite par un contrat d’assurance-vie est plus avantageuse. Seulement, le choix de SCPI est souvent restreint. L’assurance-vie permet d’acquérir des parts avec un minimum de versements moins élevés que lorsque l’on investit dans une SCPI directement. L’avantage fiscal d’une assurance-vie est le suivant : si les dividendes sont réinjectés alors il n’y a pas d’imposition. 

Comment déclarer ses revenus liés à une SCPI ?

Pour déclarer ses revenus fonciers en régime micro-foncier, il faut se munir du relevé annuel reçu par la SCPI sur lequel on inscrit 70 % de la somme des loyers bruts annuels récoltés et ajouter les autres revenus. Le total doit ensuite être indiqué dans la case 4BE du formulaire 2042 :

déclarer scpi micro foncier

Pour ses revenus fonciers en régime classique, il faut un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui indique le revenu brut, les charges ainsi que le revenu net. C’est le revenu net qu’il faut déclarer sur le formulaire 2044

Quelle est la fiscalité de la SCPI Corum ?

Corum est une SCPI internationale qui propose des revenus étrangers. La fiscalité de cette SCPI va relever de l’origine des revenus perçus. L’imposition relève du pays d’origine. Seulement, en France, il faut absolument déclarer ces revenus étrangers et il est possible de se retrouver doublement imposé. Pour éviter cela, il existe des conventions fiscales internationales qui mettent en place des mécanismes de lissage de cette double imposition.

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