Fiscalité des SCPI : comment sont-elles imposées ?

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50 milliards d’euros de capitalisation dans les SCPI, l’immobilier est un secteur prometteur. Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), est un moyen de placer son capital dans un secteur peu risqué. Investir son épargne dans des organismes de placement collectif en immobilier (OPCVM) est appelé un investissement dans la “pierre-papier”. Dans les faits, c’est plus 95 % de pierre et 5 % de papier. Pourquoi les SCPI sont autant convoités ? En quoi la fiscalité des SCPI est avantageuse ? Un récapitulatif de la fiscalité des SCPI en 2020 est nécessaire. 

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont été mises en place pour favoriser l’investissement dans l’immobilier. C’est l’acquisition de parts dans parcs immobiliers par des particuliers. Cela peut être des parcs immobiliers de commerces, de bureaux et d’habitation. 

Il existe deux types de SCPI :

  • les SCPI de rendement : ce sont les parcs immobiliers de commerces et de bureaux qui peuvent avoir des rendements plus élevés que la moyenne ;
  • les SCPI fiscales : ce sont des sociétés civiles qui vont permettre de profiter de dispositifs de défiscalisation. Ce sont les dispositifs comme la loi Pinel ou Malraux ou encore des SCPI de déficits fonciers ou pour les monuments historiques. La liste est non exhaustive puisqu’il existe autant de SCPI que de dispositifs de défiscalisation.

Ces SCPI sont bâtis sur les mêmes principes, ce qui change, ce sont les performances. En effet, pour une SCPI fiscale, il faut s’attendre à un rendement de 1,5 % avec des réductions d’impôts plutôt linéaires. Les SCPI de rendement sont imposables. 

Lire aussi : Quelles sont les meilleures SCPI en 2020 ?

La fiscalité des SCPI 

SCPI : des dispositions spéciales en matière
d'imposition

Sur le plan fiscal, les SCPI constituent ce qu'on appelle des "sujets fiscaux", ce qui est différent des contribuables, dans la mesure où elles ne sont ni des particuliers personnes physiques, ni des personnes morales. En tant que sujets fiscaux, elles ne sont pas redevables de l'impôt sur les sociétés, mais chaque associé(e) de la SCPI est personnellement passible soit de l’impôt sur le revenu, soit de l’impôt sur les sociétés. En effet, les revenus tirés de l'investissement en SCPI sont imposables.

Transparence fiscale oblige, toute SCPI se doit d'effectuer certaines formalités, afin de permettre aux associé(e)s (aussi appelés porteurs de parts) de remplir leurs obligations fiscales. À commencer par l’établissement de la déclaration annuelle de résultats n°2072, à souscrire avant le 2e ouvré suivant le 1er mai. Cette déclaration doit indiquer les revenus afférents à chaque part, et déterminés selon les règles applicables à chaque catégorie de porteurs.

  • Pour les particuliers, les règles applicables sont celles des revenus fonciers, des plus-values des particuliers, etc.
  • Pour les entreprises soumises à un régime réel d’imposition dans le cadre de l’impôt sur le revenu, et pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, les règles sont celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Que ce soit en 2019 ou 2020, la fiscalité des SCPI n’a pas changé. En effet, le changement pour ces placements a été au 1er janvier 2018 avec la mise en place du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) pour uniformiser la fiscalité des produits financiers avec un taux à 12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Fiscalité lors de l'acquisition de parts de SCPI

La souscription initiale de parts de SCPI ne supporte aucun droit d’enregistrement. En revanche, l’acquisition de parts sur le marché secondaire entraîne un droit d’enregistrement proportionnel de 5 %, à la charge de l’associé(e), sur la base du prix de la part.

La fiscalité en cas d'acquisition de parts en démembrement

Cette évaluation s’applique obligatoirement pour l’assiette des droits d’enregistrement, que le démembrement soit effectué à titre onéreux (vente de la nue-propriété ou de l’usufruit) ou à titre gratuit (c’est-à-dire résulte d’une donation ou d’une succession).

Lorsque l’usufruit est viager, la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété est obligatoirement fixée d’après l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts :

Source : pierrepapier.fr

Fiscalité lors de la détention de parts de SCPI

L'acquisition de parts de SCPI peut générer deux catégories de revenus :

  • les revenus fonciers : ils sont soumis à l’impôt sur le revenu comme pour un investissement immobilier en direct. C’est dans ce cadre qu’il est possible de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition.
  • les revenus financiers : ils sont soumis au barème progressif des impôts sur le revenu seulement si les intérêts imposables du foyer sont inférieurs à 2 000 €/an. Sinon, il est possible de choisir soit le barème progressif, soit le PFU.
Bon à savoir : la valeur des parts entre dans l'assiette du patrimoine soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (nouvel impôt qui a remplacé l’impôt solidarité sur la fortune, supprimé en 2018). 

Le régime du micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 € par an. Il s'applique aussi bien aux propriétaires et copropriétaires qui détiennent des biens en direct qu'aux détenteurs de revenus fonciers provenant de parts de SCI et SCPI à la condition pour ces derniers de détenir également des revenus fonciers «en direct». Dans cette hypothèse, le revenu brut foncier est directement déclaré à la ligne 4BE (rubrique Revenus fonciers) de la déclaration d’ensemble de revenus n°2042 :

Pour le calcul de l’impôt, l’administration pratique un abattement de 30 % représentatif de l’ensemble des charges de la propriété.

Bon à savoir : le régime microfoncier n’est pas applicable dans les cas suivants : certains démembrements de propriété, monuments historiques loués, régimes Malraux (ancien), Besson, Périssol, Robien, Borloo, zones franches urbaines. En revanche, les détenteurs de parts de SCPI Pinel, Malraux, Scellier ou Cosse ancien peuvent en bénéficier.

Le régime réel

Si vos revenus fonciers bruts tirés de la détention de parts de SCPI dépassent 15 000 € par an, vous dépendez alors du régime réel d'imposition. Idem si vous détenez vos parts sous un régime où le microfoncier ne s'applique pas (voir encadré ci-dessus). Notez que même en-deçà de 15 000 €, le porteur de parts peut demander à bénéficier du régime réel. 

Le régime réel permet aux porteurs de parts de déduire de leur revenu foncier imposable certaines dépenses engagées pour les immeubles détenus par la SCPI. Il s'agit :

  • des dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • des primes d’assurance ;
  • des provisions pour charges de copropriété ;
  • des dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation;
  • des dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels ;
  • les impositions telles que les taxes foncières, la contribution sur les revenus locatifs ;
  • les frais de gestion tels que frais de procédure, rémunération des concierges, frais de gérance, honoraires versés à une agence de location... ;
  • les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition ou pour les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration des immeubles ;

Pour déterminer le revenu net annuel sous le régime réel, il faut faire la différence entre le revenu brut encaissé et les dépenses déductibles effectivement payées. Selon le montant des dépenses, il peut résulter un revenu ou un déficit foncier (si la différence entre les revenus et les dépenses déductibles est négative).

Vous dégagez un revenu foncier

Dans ce cas, votre revenu foncier s’ajoute aux autres revenus catégoriels (salaires, BIC, BNC, plus-values, etc.) et est soumis à l’impôt progressif sur le revenu. 

Vous dégagez un déficit foncier

Votre déficit foncier est déductible du revenu global. Pour cela, deux conditions à remplir :

  • seule la partie du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunts est déductible ;
  • la déduction est plafonnée à 10 700 €.

La partie du déficit non imputable sur le revenu global (intérêts d’emprunts et l'excédent des 10 700 €) est simplement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. À défaut d’imputation dans cette période, elle est définitivement perdue.

Comment déclarer ses revenus fonciers de SCPI sous le régime réel ?

Vous ne touchez que des revenus fonciers provenant des parts de SCPI

Dans ce cas, vous n'avez pas à remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2 044, uniquement la déclaration de revenus n° 2042 à la rubrique n° 4 « Revenus fonciers » lignes 4 BA, 4 BB ou 4 BC :

Remplissez la case correspondante à votre situation en indiquant le montant net transmis par la gérance de la SCPI, en joignant photocopie des relevés donnés par la SCPI, à titre de justificatif.

Vous touchez des revenus fonciers provenant des parts de SCPI et d'autres biens donnés en location

Il vous faut alors obligatoirement remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044. En effet, c’est surtout à travers la rédaction de cette déclaration que peut être vérifié si les conditions requises pour la déduction des déficits fonciers sur le revenu global sont remplies.

Pour les revenus issus de vos parts de SCPI : page 1 rubrique 110, commencez par inscrire le nom et l’adresse des sociétés puis, selon le détail remis par la SCPI, dans les colonnes intitulées « Immeuble 1 » à « Immeuble 6 » :

Après avoir rempli la déclaration des revenus fonciers n°2044, l’associé reporte les revenus nets sur la déclaration de revenus n° 2042.

Pour les revenus des immeubles donnés directement en location, le déclarant détermine lui-même, sur la déclaration n° 2044, le revenu foncier net de chaque immeuble, aux pages 2 et 3, dans la rubrique « Propriétés rurales et urbaines » lignes 200 à 263. Le total est porté pour l'ensemble des propriétés rurales et urbaines à la ligne 263 case I.

3 exemples de SCPI fiscales

Les SCPI de déficit foncier ont pour objectif de réduire l’assiette d’imposition des investisseurs. Par ce procédé, il est possible d’enregistrer les charges locatives afin de les déduire des revenus fonciers. Il y a un plafonnement à 10 700 €. 

Les SCPI dispositif Malraux permettent d’investir dans de l’immobilier d’habitation en y ajoutant la dimension des travaux. Il est possible d’avoir un réduction d’impôts à hauteur de 30 %. Cette réduction s’applique sur la quote-part des travaux réalisés avec l’obligation de garder les parts de logements locatif durant 9 ans. C’est un placement idéal pour un foyer fortement imposable

Les SCPI loi Pinel donnent la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle au nombre d’années de location du parc immobilier d’habitation. Concernant la durée de location, trois possibilités :

  1. location sur 6 ans : cela équivaut à une défiscalisation à hauteur de 12 % ;
  2. location sur 9 ans : c’est une réduction d’impôts de 18 % ;
  3. location sur 12 ans : la réduction d’impôts est de 21 %.
Le saviez-vous ? Les réductions d’impôts liées à l’immobilier locatif doivent être prises en considération par rapport au nombre d’années de location. Cela veut dire que la réduction s’étale sur 6, 9 ou 12 ans. Cela revient à 2 %/an pour du locatif sur 6 ans, 2 %/an pour du locatif sur 9 ans et 3 %/an pour du locatif sur 12 ans.

La fiscalité à la revente

La cession de parts d’une SCPI relève de l’imposition des plus-values immobilières. Il faudra faire la différence entre le produit de la vente et le prix de l’acquisition. Cette somme est imposable à hauteur de 19 % et il y aura 17,2 % de prélèvement sociaux. Il y a un abattement prévu pour chaque année de détention, les plus-values sont exonérées d’impôts sur le revenu après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans.  

Le saviez-vous ? L’imposition des revenus liés aux SCPI en 2018 se passe comme pour les autres produits financiers tels que les fonds communs de placement. 2018 étant une “année blanche” suite à la mise du prélèvement à la source, la régulation est effectuée en septembre de l’année de déclaration. Ce sera également le cas pour l’imposition des revenus de SCPI en 2020. 

Pourquoi placer son argent dans un SCPI en 2020 ?

Il existe plusieurs avantages à choisir de prendre des parts dans une SCPI :

  • la mutualisation des risques : lorsqu'on investit dans de l’immobilier, notamment en immobilier d’habitation, il faut trouver un locataire fiable et faire les travaux en temps et en heure pour préserver le patrimoine. En SCPI, les risques sont lissés sur le nombre d’épargnants ;
  • la gestion immobilière : c’est une société qui s’occupe de tout, il suffit de donner son avis en votant à l’assemblée annuelle. Les charges sont comprises dans le prix des parts. 
  • la défiscalisation : elle a lieu en cas d’investissement dans une SCPI fiscale.

►Lire aussi Quelles sont les meilleures SCPI en 2019 ?

Foire aux questions

🤝 Quelle est la fiscalité de la SCPI Corum ?

Corum est une SCPI internationale qui propose des revenus étrangers. La fiscalité de cette SCPI va relever de l’origine des revenus perçus. L’imposition relève du pays d’origine. Seulement, en France, il faut absolument déclarer ces revenus étrangers et il est possible de se retrouver doublement imposé. Pour éviter cela, il existe des conventions fiscales internationales qui mettent en place des mécanismes de lissage de cette double imposition.

►Pour aller plus loin :

🤝 Comment déclarer ses revenus liés à une SCPI ?

Pour déclarer ses revenus fonciers en régime micro-foncier, il faut se munir du relevé annuel reçu par la SCPI sur lequel on inscrit 70 % de la somme des loyers bruts annuels récoltés et ajouter les autres revenus. Le total doit ensuite être indiqué dans la case 4BE du formulaire 2042 :

Pour ses revenus fonciers en régime classique, il faut un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui indique le revenu brut, les charges ainsi que le revenu net. C’est le revenu net qu’il faut déclarer sur le formulaire 2044

🤷 Est-il judicieux de passer par une assurance-vie pour une SCPI ? 

Cela va dépendre de votre situation et de vos objectifs. En effet, il y a certains avantages et inconvénients à opter pour une SCPI via une assurance-vie. La fiscalité d’une SCPI souscrite par un contrat d’assurance-vie est plus avantageuse. Seulement, le choix de SCPI est souvent restreint. L’assurance-vie permet d’acquérir des parts avec un minimum de versements moins élevés que lorsque l’on investit dans une SCPI directement. L’avantage fiscal d’une assurance-vie est le suivant : si les dividendes sont réinjectés alors il n’y a pas d’imposition. 

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