Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent des investissements dans l’immobilier avec une gestion déléguée ainsi que des risques mutualisés, un investissement dans la pierre-papier. La SCPI Épargne Foncière est une SCPI historique sur le marché français, elle se spécialise dans l’investissement de bureaux avec des objectifs de rendement régulier depuis sa création en 1968. Quels sont les objectifs et les modalités de fonctionnement de la SCPI Épargne Foncière ? Comment fonctionne l’investissement dans une SCPI sur le marché de l’immobilier ?

 

La SCPI Épargne Foncière : un acteur historique des SCPI depuis 1968

scpi épargne foncièreDepuis sa création en 1968 par la société de gestion la Française AM, la SCPI Épargne Foncière se spécialise dans l’acquisition et la location de bureaux. Elle est l’une des pionnières sur le marché français concernant les SCPI de rendement ainsi que sur le niveau de sa capitalisation qui dépasse actuellement les 2,5 milliards d’euros.

Son patrimoine est basé sur des investissements à 75 % dans des bureaux ainsi que des commerces, des entrepôts et des locaux d’activités. Des biens situés principalement Paris intra-muros, en région parisienne et pour une faible partie dans les métropoles régionales ainsi que quelques investissements minimes en Allemagne. La superficie de son patrimoine atteint les 600.000 m² pour plus de 290 propriétés immobilières détenues directement ou indirectement via des SCI.

Épargne Foncière en chiffres

Concernant ses performances financières jusqu’en 2018, son rendement et son taux de distribution restent proches de la barre des 5 % depuis des années offrant des revenus réguliers et une sécurité à ses 33 773 associés.

Le prix de la part est fixé actuellement à 810 € (minimum 1 part à la souscription) pour une durée de placement recommandée à 9 ans.

La commission de souscription est à 9 %, la commission de gestion est établie à 12 % et la commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux est de 3,60 % TTC du montant global des travaux réalisés. Son taux de rentabilité interne sur 10 ans se rapproche des 8 %.

Implantation dans le monde

Sa politique et stratégie d’investissement sont basées sur la diversification sectorielle et géographique de son patrimoine sur le territoire français ainsi qu’à l’étranger avec des nouveaux investissements en Allemagne et aux Pays-Bas depuis 2014 pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par les différents États européens sur les revenus fonciers. Elle lutte également contre la vacance locative en menant une politique draconienne sur la location et en n’hésitant pas à revendre les biens présentant un taux de vacance important.

Il est également important de préciser que suite à la fusion avec la SCPI Multicommerce en 2011, la SCPI Épargne Foncière transformée en SCPI à capital variable. Sa collecte lors du premier trimestre 2019 a été très performante puisqu’elle culmine à 125 millions d’euros bien plus que la moyenne des autres SCPI sur les marchés financiers. La fluctuation de la valeur de son patrimoine est excellente puisqu’elle a été revalorisée de plus de 2 %. Il est donc possible d’envisager dans un futur proche, une nouvelle revalorisation du prix de la part à la souscription. 

Société Civile de Placement Immobilier : un investissement dans l’immobilier locatif

Les SCPI sont un placement dans l’immobilier locatif à long terme avec pour objectif potentiel de distribuer des revenus potentiels à ses associés d’ailleurs les SCPI peuvent procéder à des travaux dans leurs immeubles mais le montant global pour ces changements est limité. Les SCPI fonctionnent avec un système de parts qui permet de s’adapter à tous les budgets, elles donnent également la possibilité aux épargnants une diversification de leurs placements financiers avec des rendements potentiels importants.

Les différentes SCPI

Il existe deux types de Société Civile de Placement Immobilier :

  • SCPI de rendement qui a pour objectif la distribution régulière d'un revenu ainsi que la revalorisation progressive du patrimoine.
  • SCPI fiscale qui a pour vocation d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu, la distribution d'un revenu additionnel et une valorisation progressive de son patrimoine. Ces avantages fiscaux s'obtiennent par le biais des grandes lois de défiscalisation françaises : ainsi, il existe par exemple des SCPI Pinel, Malraux, etc.

La fiscalité des SCPI varie selon le type de revenus : les revenus financiers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu avec un prélèvement à la source sous forme d’acompte au taux de 24% avec également les prélèvements sociaux. Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux, le régime micro-foncier permet un abattement de 30% si le cumul de vos revenus fonciers annuels n’excède pas 15 000 € et que vous ne détenez pas d’autres revenus fonciers que ceux provenant des parts de SCPI.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des placements à risque puisqu’elles dépendent des marchés immobiliers qui peuvent se montrer très volatiles notamment sur la location puisque les revenus des associés dépendent en grande partie des locataires et du paiement de leurs loyers. Ce risque est bien souvent mutualisé avec un grand nombre de locataires pour éviter une dépendance accrue et de mauvaises surprises.

Comment investir dans des parts de SCPI ?

Le financement d’achat de parts de SCPI peut s’effectuer de différentes manières :

  • à comptant : vous investissez directement dans les parts de la SCPI via une société de gestion pour obtenir des revenus immédiats et modéliser vos investissements en fonction de vos capacités financières.
  • à crédit : la réalisation de l’achat des parts de SCPI s’effectue en souscrivant à un prêt bancaire en ayant au préalable constitué votre dossier. Vous pouvez de ce fait déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers et investir également plus que votre capital grâce à l’effet de levier.
  • en assurance-vie : l’investissement en parts de SCPI se déroule dans le cadre de votre contrat d’assurance-vie. Concernant la fiscalité, votre épargne sera assujettie à l’assurance-vie et à ses nombreux avantages fiscaux. Ce dispositif n’est malheureusement disponible que pour un choix de SCPI réduit.
  • en démembrement temporaire : le démembrement concerne la propriété et permet de dissocier l’usufruit de la nue-propriété pour une période de temps définie. Vous bénéficiez d’une décote à l'achat sur le prix des parts et une fiscalité optimisée durant le démembrement. 

Foire aux questions

Que propose la Caisse d’Épargne en matière de Société Civile de Placement Immobilier ?

La Caisse d’Épargne propose à ses clients de souscrire à la SCPI Opportunité Habitat et également de bénéficier du dispositif fiscal Borloo qui permet des investissements dans l'immobilier neuf pour se voir accorder une réduction du montant global de ses impôts. La société de gestion Ciloger est une filiale de la Caisse d’Épargne qui gère plusieurs SCPI renommées sur les marchés financiers avec des revenus réguliers importants (22 SCPI, presque 6 milliards d’euros d’actifs pour 80.000 associés). Cette société de gestion se classe parmi les trois premiers acteurs de l’épargne immobilière sur le territoire français.

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