1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

  2. Simulation SCPI : comment anticiper son placement ?

Simulation SCPI : comment anticiper son placement ?

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Sommaire de l'article

La SCPI est un véhicule financier grâce auquel il est possible d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros. Puisqu’un placement est toujours réalisé dans le but de générer des bénéfices, il est essentiel de calculer en amont de son investissement quels peuvent être les gains financiers potentiels. Tacotax vous explique comment anticiper votre placement à l’aide d’une simulation SCPI. 

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Réaliser un placement en SCPI : le principe 

Une SCPI, qu’est-ce que c’est ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure financière qui permet à un particulier de gagner de l’argent en achetant un certain nombre de parts. Grâce à l’argent placé, la société de gestion qui gère la SCPI investit dans un parc immobilier plus ou moins grand, qu’elle entretient et qu’elle met à la location. Elle gère ainsi un grand nombre de biens et de locataires dans le but d’obtenir des loyers qui sont redistribués aux investisseurs sous la forme de dividendes. 

Les SCPI investissent dans des biens professionnels qui sont proposés à des entreprises. Il peut ainsi s’agir de commerces, de murs de magasins, d’EHPAD… Si certaines SCPI sont très spécialisées dans un domaine à l’image de Pierval Santé, ou dans un secteur géographique comme Novapierre Allemagne, d’autres optent pour une diversification sectorielle et géographique importante. Dans la mesure où les locataires sont des professionnels qui signent généralement un bail de longue durée, un placement en SCPI est relativement sûr. Attention, ni les rendements, ni le capital placé ne sont garantis. La SCPI reste donc un placement à risque qu’il faut appréhender avec prudence.

Bon à savoir : Plusieurs types de SCPI existent. Bien que les SCPI de rendement soient les plus nombreuses et les plus connues sur le marché, il existe également des SCPI fiscales et des SCPI de plus-value.

Les différentes méthodes d’investissement 

Plusieurs modes de souscription vous permettent d’investir en SCPI. En effet, vous pouvez acquérir des parts de : 

  • SCPI au comptant : vous placez vos capitaux propres pour obtenir des revenus complémentaires réguliers. L’investissement au comptant correspond à une acquisition des parts de SCPI en cash ; 
  • SCPI à crédit : vous souscrivez un prêt bancaire pour acquérir davantage de parts de SCPI et maîtriser votre effort d’épargne ; 
  • SCPI en assurance-vie : vous combinez les avantages de la SCPI et de l’assurance-vie pour optimiser votre investissement ; 
  • SCPI en démembrement : vous pouvez acheter vos parts en nue-propriété ou en usufruit.

La stratégie adoptée dépend de votre besoin à court, à moyen ou à long terme. En effet, le mode de souscription n’est pas le même si votre objectif est d’obtenir des revenus rapidement, de réaliser des économies d’impôt, de préparer votre retraite ou encore de faire travailler votre épargne.

► Lire aussi : Actualités des SCPI : quoi de neuf en 2021 ?

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Comment réaliser une simulation SCPI ?

Un placement en pierre papier doit être envisagé sur le long terme. Pour optimiser son investissement et éviter de faire des erreurs financières ou fiscales, il est essentiel de réaliser une simulation SCPI. Vous saurez ainsi quelle rentabilité votre investissement peut vous apporter en fonction des différents paramètres indiqués. 

Utiliser un simulateur SCPI

De nombreux simulateurs spécifiques aux investissements en SCPI sont disponibles sur internet. Les utiliser vous permettra de prendre une décision efficace pour réaliser un investissement optimal en fonction de votre situation. Vous pourrez ainsi estimer : 

Un simulateur SCPI est une formidable aide pour réaliser des hypothèses d’investissement avant de passer à la souscription de parts. Il se base toutefois sur les informations que vous avez renseigné, dont :

  • Le montant à investir ; 
  • La durée de détention des parts ; 
  • Le rendement affiché par la SCPI hors revalorisation ; 
  • Le montant emprunté ou la somme apportée...

À ce titre, les résultats obtenus ne présentent aucune valeur contractuelle et sont uniquement donnés à titre indicatif. 

► Lire également : Classement des SCPI : le palmarès de 2021

Calculer la rentabilité d’un investissement en SCPI

La rentabilité d’une SCPI s’évalue en grande partie à partir de son taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) et du potentiel de revalorisation de ses parts. En moyenne, la revalorisation des parts d’une SCPI est de + 0,5 % chaque année. N’hésitez pas à vous renseigner sur l’historique de la SCPI qui vous intéresse avant de vous positionner pour vérifier ce point. Quant au TDVM, il est obtenu à partir de la formule suivante : 
Dividende brut / prix moyen d’acquisition d’une part.

Bon à savoir : Le TDVM est un indicateur intéressant mais son caractère instantané le rend peu fiable. Pour avoir plus de certitude quant à la rentabilité d’une SCPI, vous devez vous intéresser là encore à son historique en calculant son taux de rentabilité interne (TRI) à 10 ans.

► Lire aussi : Les frais d’un placement SCPI : tout savoir

Simulation SCPI : 3 exemples concrets

Julie et Simon sont mariés, ont deux parts fiscales et sont imposés à 30 %. A eux deux, leurs revenus se montent à 75 000 €. Ils décident d’acquérir des parts de SCPI qui présentent un rendement de 4,5 % annuel. Leur placement est envisagé sur une durée de 20 ans. Les parts ne sont pas revalorisées et la commission de souscription se monte à 10 %. 

Simulation SCPI 1 : Investir 20 000 € au comptant

Julie et Simon décident d’investir 20 000 € au comptant. En effet, les crédits bancaires sont accordés à partir de 50 000 € en moyenne. Ils ne souhaitent pas y prétendre.  

Grâce à ce placement, ils perçoivent 38 € net d’impôt chaque mois. Lors de la revente, ils récupéreront 18 000 € (20 000 € - 10 % au titre de la commission de souscription). En 20 ans, Julie et Simon gagnent 7 128 €. 

Simulation SCPI 2 : Investir 100 000 € au comptant

Julie et Simon ont un capital important qu’ils souhaitent placer dans divers véhicules financiers. Ils choisissent d’investir 100 000 € au comptant en SCPI pour bénéficier de revenus réguliers. Après que le délai de jouissance soit passé, le couple bénéficie de 190 € net d’impôt chaque mois. A la revente des parts, leur investissement aura rapporté à Julie et Simon plus de 35 000 € de gains. 

Simulation SCPI 3 : Investir 100 000 € à crédit 

Julie et Simon décident de souscrire un crédit pour financer l’acquisition de leurs parts. Le coût de ce crédit est de 2,5 %. Leur effort d’épargne mensuel est de 288 € net d’impôt. A l’issue de la période de remboursement, Julie et Simon bénéficieront de 190 € de revenus net chaque mois. Leur placement leur rapportera près de 21 000 €.

Bon à savoir : Grâce au crédit réalisé, Julie et Simon pourront déduire l’assurance emprunteur et les intérêts d’emprunt de leurs impôts. C’est d’autant plus intéressant qu’ils sont dans la tranche d’imposition à 30 %. Sans ces déductions, leurs revenus seraient donc imposés à 47,2 % (30 % + 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Comment choisir la bonne SCPI ?

De nombreux français cherchent à réaliser le meilleur placement possible et s’interrogent sur la manière de procéder pour y parvenir. Malheureusement, il n’existe ni placement parfait, ni UNE bonne SCPI. Pour faire un investissement réussi, il est nécessaire de vous interroger sur votre profil d’investisseur. Ce sont en effet vos objectifs personnels et financiers à court et long terme qui dictent votre choix. Toutefois, n’hésitez pas à comparer les performances et les caractéristiques techniques des différentes SCPI qui se présentent à vous avant de faire votre choix, notamment en utilisant un simulateur performant.

🤝 Quels sont les indicateurs de rentabilité d’une SCPI ?

Avant de choisir une SCPI dans laquelle investir, vous devez vous intéresser à ses caractéristiques techniques et financières. Plusieurs indicateurs vous permettent ainsi d’évaluer la rentabilité d’une SCPI, tel que le rendement affiché, son potentiel de revalorisation, le taux d’occupation financier, la capitalisation ou encore le report à nouveau. N’hésitez pas à effectuer des comparatifs entre plusieurs SCPI et une simulation avant de placer votre épargne.

🤔 Quels sont les principaux avantages d’une SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier dont l’objectif est de générer le meilleur rendement possible pour distribuer des dividendes conséquents à ses associés. Elles offrent ainsi un rapport risque/rendement particulièrement intéressant. De plus, les risques de perte sont limités en raison d’une mutualisation des risques et d’une diversification du patrimoine, à la fois sectorielle et géographique. Enfin, comme toutes les SCPI elles permettent d’investir dans l’immobilier sans supporter les potentiels problèmes locatifs dans la mesure où la gestion des biens détenus est totalement déléguée à la société de gestion de la SCPI.

🤝 Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Comme les SCPI de rendement et de plus-value, une SCPI fiscale développe son parc immobilier en achetant des biens au travers des dispositifs de réduction fiscale que sont la loi Pinel, la loi Malraux ou encore le déficit foncier. La SCPI fiscale Pinel vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt de 12 % si le bien est loué pour une période de 6 ans, de 18 % s’il est loué pour 9 ans et de 21 % s’il est loué pour 12 ans. Une SCPI Malraux vous permet quant à elle d’obtenir une réduction de 30 % grâce aux travaux réalisés sur les biens achetés.

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