Calculer son taux de rendement SCPI en 2021

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Pauline Delorme

Mis à jour le 22 septembre 2021

Les SCPI sont, par définition, des sociétés qui acquièrent des parcs immobiliers grâce aux investissements de particuliers, assurent la gestion locative de ces biens pour reverser les revenus locatifs aux investisseurs au prorata des parts qu’ils possèdent dans la SCPI. Quelles sont les SCPI qui offrent les meilleurs taux de rendement en 2021 ? Comment calculer son taux de rendement en SCPI en 2021 ? Tacotax vous dit tout !

Quels sont les meilleurs taux de rendement des SCPI en 2021 ?

SCPI de rendement : quel est son fonctionnement ?

Les SCPI de rendement investissent dans des biens immobiliers professionnels qu’ils louent par le biais d’un bail commercial. Les investisseurs achètent des parts de ces biens pour se constituer un portefeuille de SCPI qui leur permettront de percevoir des revenus locatifs. On désigne également la SCPI sous le nom de pierre papier.

Il est possible pour les investisseurs d’acquérir des SCPI de rendement en direct (en se rendant directement dans la société), à crédit (en remboursant la somme empruntée par le biais des revenus locatifs qui découlent de la SCPI), en nue-propriété ou par le biais d’une assurance vie.

En outre, il est possible pour les investisseurs d’acquérir des parts sur le marché secondaire qui propose des reventes de parts. Attention, l’investissement en SCPI a pour vocation d’être un placement à long-terme (à horizon 8 ou 10 ans), notamment si vous disposez du dispositif Pinel. 

Bon à savoir

Les frais de souscription peuvent varier entre 8 et 10 % et les frais de gestion de 0,6 % à 1 %.

Quels sont les taux de rendement des SCPI en 2021 ?

Est-ce le moment d’acheter des SCPI ? S’il existe des milliers de SCPI en France comme à l’International, voici les principales SCPI en France en 2021, ainsi que leurs taux de rendement et leur capitalisation boursière : 

SCPISociété de gestionCapitalisation 2020Rentabilité
Corum OriginCorum AM1 993 millions €6,2 %
Épargne PierreAtland Voisin1 361 millions €5,4 %
Pierval SantéEuryale1 387 millions €5 %
PrimoviePrimonial Reim3 396 millions €4,5 %
ImmorenteSofidy3 479 millions €4,4 %
PrimopierrePrimonial Reim3 299 millions €5 %
Novapierre AllemagneParef Gestion519 millions €4,5 %
EurovalysAdvenis611 millions €4,5 %

► Lire également : Novapierre Allemagne : quel rendement aujourd’hui ?

SCPI en 2021 : comment calculer la rentabilité ?

Tenir compte des informations communiquées par les SCPI

Régulièrement, les SCPI publient des documents pour avertir les investisseurs de leur rentabilité et de leur actualité.

  • le bulletin d’informations trimestriel recense les informations concernant marché des parts et la gestion du patrimoine ;
  • le rapport annuel délivre le bilan économique, comptable et financier de la SCPI ;
  • les statuts qui détaillent les caractéristiques de la SCPI depuis sa création (capital et siège social…) ;
  • la note d’information définit les modalités de fonctionnement de la SCPI de rendement telle que la vente ou l’achat des parts ainsi que les objectifs.

Bon à savoir

Vous pouvez vous rapprocher des sociétés de gestion ou des banques telles que le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel ou encore la Caisse d’Épargne pour acheter des SCPI. Attention, néanmoins, les banques citées ci-dessus ne proposent que des placements en SCPI liées à leur entité.

Comment calculer son taux de rendement en SCPI en 2021 ?

En premier lieu, il convient de distinguer la rentabilité et le rendement :

  • le rendement d’un bien immobilier désigne les revenus issus de la SCPI de l’épargnant ;
  • la rentabilité désigne, en plus des revenus, la revalorisation éventuelle du bien et de la potentielle plus-value gagnée lors de la revente.

Alors comment calculer un taux de rendement immobilier ? Il faut tout simplement diviser les revenus annuels générés par un bien par le prix du bien. Par exemple, si l’on prend le cas d’un appartement d'une valeur de 200 000 € générant des loyers annuels de 10 000 € le taux de rendement immobilier sera de 5 %. Le calcul du taux de rendement a pour principal utilité de déterminer sur le placement est viable. En revanche, ce taux ne prend pas en compte les charges à payer ! Pourtant, elles peuvent être élevées. Il s’agira notamment :

  • des charges de copropriété ;
  • de la taxe foncière ;
  • des éventuelles charges de gestion.

Vous pouvez aussi calculer la rentabilité nette des charges. Le calcul de ce taux est calculé en soustrayant au taux de rendement les charges citées ci-dessus. Autrement dit, il faut procéder à l’opération suivante : (revenus annuels ÷ prix du bien) - les charges. Vous pouvez également calculer la rentabilité nette-nette de votre placement en incluant l'aspect fiscal à déduire.

Bon à savoir

Les SCPI de rendement permettent d'investir dans l'immobilier sans aucune gestion et aucune autre charge. Par conséquent, les revenus versés sont nets.

Les rendements optimisés par les avantages fiscaux

Les SCPI Pinel

Le dispositif Pinel accorde aux investisseurs des avantages fiscaux concernant l’investissement en immobilier locatif sous certaines conditions. Précisément, avec le Pinel, les investisseurs bénéficient de réductions d’impôt lorsque le bien immobilier est neuf et que la mise en location est engagée pour une durée initiale de 6, 9 ou 12 ans.

À mesure que les gouvernements se succèdent, des mesures sont mises en place afin d’encourager les investissements dans l’immobilier en France. Dans le cadre d’une SCPI, la société est chargée de vous verser des revenus réguliers sous forme de dividendes, sous le contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers. Ces sociétés peuvent adopter le statut Pinel si elles investissent dans de l’immobilier neuf éligible au Pinel. Selon les années de location du bien, la réduction fiscale varie : 

  • de 12 % du montant placé dans une SCPI (dans la limite de 36 000 €) si la location dure 6 ans
  • de 18 % du montant placé dans une SCPI (dans la limite de 54 000 €) si la location dure 9 ans, 
  • de 21 % du montant placé dans une SCPI (dans la limite de 63 000 €) pour une durée de 12 ans. 

SCPI : les autres avantages fiscaux

Dans une SCPI, c’est aux associés de régler les impôts. Les revenus sont imposés comme des revenus financiers. Ils sont par conséquent soumis au barème de l’impôt sur le revenu, autrement dit, prélevés à la source au taux de 24 %, en plus des prélèvements sociaux. Le revenu foncier est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous êtes exonéré de 30 % si :

  • vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € ;
  • vos seuls revenus fonciers proviennent de vos parts en SCPI.

Le barème des plus-values immobilières, qui accorde une exonération après 22 ans de détention, détermine un seuil d’imposition sur les plus-values :

  • 6 % chaque année après la 5e et jusqu’à la 21e année de détention ;
  • 4 % dès la 22e année de détention.

Les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans de détention avec un abattement :

  • de 1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 6e et jusqu’à la 21e année ;
  • 1,60 % pour la 22e année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22e jusqu’à la 30e année.

Foire aux questions

🤔 Quels sont les différents types d’investissements en SCPI ?

Il existe trois types de sociétés civiles de placement immobilier :

  • les SCPI de rendement qui ont pour objectif d’assurer un rendement régulier versé trimestriellement à ses associés sous forme de revenus locatifs ;
  • les SCPI fiscales accordant une réduction d'impôt avec l’aide de lois et dispositifs défiscalisants ;
  • les SCPI de plus-value ayant pour objectif de capitaliser sur le long terme en comptant sur la revalorisation des biens immobiliers entre leur achat et leur revente.

🤔 Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Vous n’avez pas de gestion locative à effectuer. Outre la recherche de locataires, la SCPI a également pour vocation de gérer les aspects administratifs et financiers. De plus, les risques sont limités : l’investissement du capital est mutualisé. Par conséquent, le risque de loyers impayés est moins vital que dans un investissement immobilier direct. Enfin, vous pouvez investir la somme que vous voulez. A partir de 200 €, l'achat des parts dans une SCPI peut s’adapter à tous les budgets. En effet, vous pouvez choisir le nombre de parts que vous souhaitez. 

🤝 Comment fonctionnent les SCPI fiscales ?

Ayant pour principal objectif d’accorder une réduction d’impôt sur le revenu grâce aux lois fiscales applicables sur les biens immobiliers (notamment la loi Pinel ou encore la loi Malraux). Les SCPI fiscales sont essentiellement focalisées sur les immeubles résidentiels neufs ou rénovés en métropole. Attention, il faut garder à l’esprit que la réduction d’impôts peut être modifiée et la vente des parts n’est pas garantie !

🤔 Quels sont les risques des SCPI ?

Nombreux sont les investisseurs qui se posent les questions suivantes : pourquoi le rendement de mes parts en SCPI baisse ? Quel est le rendement moyen en SCPI ? S’il est possible d’investir dans des SCPI au taux de rendement élevés comme Amundi Asset Management dont le Crédit Agricole est à la tête, ce type d’investissement comporte tout de même des risques, notamment :

  • Le risque des loyers impayés qui engendre la baisse des revenus locatifs et peut faire courir le risque de faillite à la SCPI
  • Le risque de liquidité, notamment lorsqu’une durée d’investissement est prescrite et que les parts subissent une décote au moment de leur revente.
  • La faillite de la SCPI.

Néanmoins, sachez que le taux de rendement moyen était de 4,18 % en 2020. À vous de vous renseigner au préalable pour déterminer quelles sont les SCPI les plus sûres !