SCPI, calculer le rendement net

SCPI, calculer le rendement net
Wilhelm Bertieux

Wilhelm Bertieux

Mis à jour le 12 octobre 2021

Investir dans une SCPI permet d’accroître son patrimoine immobilier. Concrètement, les particuliers achètent des parts immobilières auprès des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui assurent la gestion locative des biens investis. Ce type de société permet d’investir dans de l’immobilier sans avoir à dépenser une grosse somme dans un logement entier. Comment fonctionnent les SCPI ? Comment calculer le rendement net de ses parts de SCPI ? Pas de panique, Tacotax vous répond !

Calculer le rendement net d’une SCPI

 SCPI de rendement net vs SCPI de rendement brut

Concrètement, les épargnants achètent des parts de SCPI, la SCPI achète des logements et gère la gestion locative grâce à l’argent perçu. Les investisseurs perçoivent par conséquent les revenus locatifs au prorata de la somme investie. L’AMF (ou autorité des marchés financiers) est l’organisme qui contrôle le bon fonctionnement d’une SCPI

Par définition, on distingue le rendement net et le rendement brut. Le rendement net de parts de SCPI désigne ce que rapporte un actif après impôts et les sommes prélevées. Le rendement brut désigne donc la somme rapportée par un actif sans la déduction des charges liées aux impôts. Ces définitions nous amènent aux questionnements suivants : comment calculer le rendement net mensuel d’une SCPI, mais aussi quelles sont les charges fiscales appliquées sur une SCPI ? 

Bon à savoir

Les SCPI de rendement assurent la gestion locative et versent des revenus nets à leurs actionnaires.

Calculer le rendement net des revenus des SCPI en tenant compte de la fiscalité applicable 

Les associées des SCPI règlent l’impôt des revenus locatifs. Ces revenus locatifs sont imposés comme des revenus financiers et sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu avec un prélèvement à la source au taux de 24 %, en plus des prélèvements sociaux.  Le régime micro foncier vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % dans le cas ou la somme de vos revenus fonciers reste inférieure à 15 000 € et ou ne vous ne touchez pas d’autres revenus fonciers que ceux provenant de ses parts de SCPI.

Vous pouvez également, dans certains cas, être imposés sous le régime de la fiscalité des plus-values immobilières. Ce régime comporte notamment une exonération après 22 ans de détention selon un barème d’abattements non linéaires. L'exonération est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e année et de 4 % pour la 22e année de détention. Quant aux prélèvements sociaux, ils ne sont progressivement exonérés qu’après 30 ans de détention à partir de la 21ème année de détention.

Le saviez-vous

Les SCPI Pinel, Malraux et de déficit foncier bénéficient d’avantages fiscaux immobiliers. Les SCPI Pinel confèrent une réduction d’impôts correspondant à 12 %, 18 % ou 21 % de l’investissement. Les SCPI de déficit foncier ont pour objectif une réduction d’impôts correspondant à 22 % ou 30 % des dépenses de travaux. Cependant, la durée de placement s’élève en général de minimum 15 ans et les SCPI Malraux ont pour vocation de réduire les impôts d’environ 18 % du montant investi net des frais de collecte. Attention toutefois, le minimum d’investissement de ces SCPI est de 5 000 € et leur pérennité n’est pas garantie !

 

Un exemple d’investissement dans une SCPI

En 2012, Jérôme a décidé d’investir 90 000 € dans des parts de SCPI. Afin de suivre une stratégie de diversification, il investit dans plusieurs sociétés, notamment dans le Corum Origin. Le total des investissements offre un rendement moyen en SCPI de 6,2 %. Annuellement, il perçoit par conséquent 5 580 € net de la somme investie. Comme il s’agit du rendement net, il faut garder à l’esprit que 24 % des gains auront été retenus à la source, en plus des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Mensuellement, il perçoit donc 465 € de ses investissements. A cela, il devra déduire les frais d’entrée qui s’élèveront en moyenne entre 8 et 10 % TTC. En outre, après avoir calculé le rendement net de ses parts de SCPI, il devra déduire les frais de gestion qui pourront varier d’une SCPI à l’autre ! En général, ils s’élèvent de 0,5 % à 1 % par an ! En effet, il faudra prendre en compte notamment le coût des assurances, des taxes foncières, de la rémunération des professionnels gérant les biens, les travaux d’entretien, etc.

 Lire également : Le rendement des SCPI en 2021

Quel est le rendement des SCPI ?

Tout d’abord, définissons rapidement les différentes SCPI qu’il existe sur le marché :

  • Les SCPI de rendement sont les plus présentes et les plus rentables. Elles se composent d’immobilier classique tels que les bureaux, les locaux ou, les résidences encore les magasins. Elles visent des rendements locatifs élevés et réguliers permettant aux investisseurs de gagner des revenus sur leurs parts.
  • Les SCPI fiscales sont destinées aux investisseurs cherchant la rentabilité et se focalisent essentiellement sur les immeubles résidentiels locatifs neufs ou rénovés en métropole. Elles ont pour objectif principal de faire bénéficier d’une réduction d’impôt à leurs investisseurs, notamment avec le dispositif Malraux ou le dispositif Pinel qui propose une baisse d'impôt de 12 % de réduction d’impôt pour une durée de mise en location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans.
  • Les SCPI de plus-value ont pour objectif une revalorisation des biens composant le parc immobilier. Les prix des biens investis ont de fortes chances d’augmenter entre leur achat et leur revente. Néanmoins, ce type de SCPI ne permet pas de toucher de revenus pendant la période de détention des parts.

Est-ce le moment d’acheter des parts de SCPI ? Personne ne peut donner de réponse claire à cette question. Néanmoins, vous pourrez vous faire votre opinion en considérant un tableau listant les principales SCPI les plus populaires en France ainsi que leurs taux de rendement net.

Pour vous aider à comparer les différentes options d'investissement, consultez notre classement 2021 des meilleures SCPI de rendement.

Comment investir en SCPI ?

Investir en SCPI, les différentes méthodes

Plusieurs méthodes sont disponibles pour investir en SCPI, notamment les suivantes :

  • L’investissement à crédit : dans cette situation, grâce aux revenus locatifs des parts de SCPI que vous toucherez, vous pourrez rembourser votre investissement.
  • L’investissement en direct : vous pouvez contacter directement une SCPI pour investir. Vous pourrez également revendre des parts que vous avez achetées via une demande de retrait des parts en continu ou en revendant vos parts sur le marché secondaire. La souscription de parts de SCPI de rendement peut également se faire auprès de votre banque. Il est tout à fait possible d’investir en SCPI avec BNP Paribas ou auprès de Boursorama par exemple.
  • L'investissement en assurance vie. Si vous avez déjà souscrit une assurance-vie qui comporte un catalogue de SCPI, vous pouvez déjà investir. Si vous ne possédez pas d’assurance vie, vous pouvez souscrire une assurance vie proposant des investissements en SCPI. Attention, dans cette situation, le panel de SCPI dans lequel vous pourrez investir sera limité et déterminé par l’assurance vie par laquelle vous investissez.

Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤔 Jusqu’à quand est prolongé le dispositif Pinel ?

En théorie, il est prolongé jusqu’en 2024. Cependant, l’avantage fiscal est amoindri pour une acquisition d’un logement neuf ou en VEFA en 2023 et 2024, sauf exception.

🤷 Comment réduire la fiscalité de ses parts de SCPI ?

Il est possible d’alléger la fiscalité de l’achat des parts de SCPI en les acquérant à crédit, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts. Par conséquent, la fiscalité sera donc moins forte pendant la période de remboursement du crédit.

🤝 Quels sont les risques des SCPI ?

En investissant en SCPI, vous n’êtes pas à l’abris des aléas tels que :

  • La baisse du rendement liée à la baisse des loyers versés et du taux d’occupation détenus dans les SCPI.
  • Une diminution du taux d’occupation et du taux de remplissage. Le nombre de biens mis à la location par rapport au nombre de biens à louer d’une SCPI a son importance et aura un impact direct sur vos revenus locatifs.
  • La difficulté de revendre des parts et la potentielle diminution de la valeur des parts acquises.
  • La faillite de la SCPI.

 

🤔 Quelles sont les SCPI les plus populaires sur le marché ?

Les SCPI les plus rentables sont notamment les SCPI Corum, Primovie, Pierval Santé, Épargne Pierre, Primopierre et Immorente.