Le fonctionnement des SCPI de rendement

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Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Ces sociétés constituent des parcs immobiliers, autrement dit, des ensembles de biens immobiliers, pour ensuite vendre des parts de ces biens à des investisseurs qui toucheront, au prorata de leur investissement, des revenus locatifs. Les SCPI gèrent également la location de ces biens. Parmi les différents types de SCPI, on distingue les SCPI de rendement qui sont focalisées sur l’immobilier tertiaire, comme les commerces ou encore les EHPAD. Comment fonctionnent ces SCPI ? Comment les faire rentabiliser ? Tacotax vous dit tout !

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SCPI de rendement, quel fonctionnement ?

Une part de SCPI de rendement, c’est quoi ?

Selon la définition juridique, les SCPI de rendement ont pour vocation d’acheter des biens immobiliers professionnels ainsi que de louer ces biens via un bail commercial. L’investisseur, dans l’optique de créer un portefeuille de parts immobilières, va acheter des parts sans se soucier de la gestion locative qui sera à la charge de la SCPI. On distingue différents types de SCPI de rendement

  • à crédit : ce type d’acquisition permet de se constituer un patrimoine immobilier en remboursant la somme empruntée avec les revenus locatifs,
  • au comptant : ce type d’acquisition permet de générer des revenus immédiats,
  • en nue-propriété : pour payer une partie de la part en premier lieu puis l’acquérir au fil du temps,
  • en assurance vie : afin d’assurer une optimisation de sa fiscalité immobilière.

SCPI de rendement : quelle fiscalité ?

Dans la fiscalité des SCPI de rendement, les associés de la SCPI règlent l’impôt. Considérés comme des revenus fonciers, les revenus de la SCPI sont imposés selon le barème de l’impôt sur le revenu et prélevés à la source au taux de 24 % en plus des prélèvements sociaux. Les revenus fonciers sont quant à eux soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Dans le régime micro foncier, il vous est possible de bénéficier d’un abattement fiscal si :

  • la somme de vos revenus fonciers annuels n’excède pas 15 000 € ;
  • tous vos revenus fonciers proviennent de vos parts de SCPI ;

Les plus-values sont imposées selon le barème des plus-values immobilières qui accordent une exonération après 22 ans de détention du bien. Le barème suivant est appliqué :

  • 6 % pour chaque année de détention après la 5e jusqu’à la 21e année,
  • 4 % pour la 22e année de détention.

Bon à savoir 
Les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans de détention avec un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 6e et jusqu’à la 21e année, de 1,60 % pour la 22e année de détention et de 9 % pour chaque année au-delà de la 22e jusqu’à la 30e.

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SCPI de rendement, quel fonctionnement en termes légaux ?

Comment ça marche, une SCPI de rendement ? Les SCPI de rendement distribuent un revenu sur le patrimoine immobilier. Les revenus peuvent être :

  • variables dans le cas où la vente des parts peut être réalisée en permanence,
  • fixes dans le cas où la vente des parts se fait sur un marché secondaire en respectant des délais précis.

Nous vous recommandons de maintenir votre placement pour une durée minimum de huit ans pour bénéficier des avantages fiscaux et des plus-values sur vos parts.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui assure la sécurité des SCPI, comporte plusieurs organismes assurant la pérennité des SCPI :

  • l’Assemblée générale des associés qui : élit des membres du Conseil de Surveillance, désigne le commissaire aux comptes et l’expert immobilier, gère les comptes financiers de la société,
  • le Conseil de Surveillance qui contrôle les actes de gestion de la société ;
  • le commissaire aux comptes qui contrôle et certifie les comptes de la SCPI de rendement ;
  • l’expert immobilier qui détermine la fiabilité des biens immobiliers placés sur le marché.

Des documents sont publiés régulièrement pour renseigner les associés sur la vie de la SCPI :

  • le rapport annuel qui renseigne le bilan économique, comptable et financier de la société ;
  • le bulletin d’informations trimestriel qui recense les informations du marché des parts et la gestion du patrimoine ;
  • les statuts qui détaillent les caractéristiques de la SCPI 
  • la note d’information qui caractérise les modalités de fonctionnement de votre SCPI de rendement telles que la vente ou l’achat des parts et les objectifs.

Pour souscrire des SCPI de rendement, rapprochez-vous des sociétés de gestion. Les banques telles que le Crédit Mutuel, le Crédit Agricole, ou encore la Caisse d’Épargne ne proposent pas ce placement.

Lire aussi : Novapierre Allemagne : quel rendement aujourd'hui ?

Pourquoi opter pour une SCPI de rendement ?

Il est bon d’investir dans les SCPI pour les raisons suivantes : 

  • Le rendement des SCPI est très élevé et peut s'élever jusqu’à 6 % par an. Or, les rendements des livrets A, type d’investissement particulièrement appréciés des français, sont en chute libre. En 2021, leur taux est de 0,5 %, ce qui est très faible,
  • Les risques sont moins élevés que dans l’investissement immobilier classique. En effet, les SCPI possèdent de nombreux biens ce qui leur permet d’avoir des sources de revenus variés. Par conséquent, elles sont moins dépendantes d’un seul immeuble.

Dans une SCPI de rendement, nul besoin d’assurer la gestion locative ni l’administration ! La société dans laquelle vous avez investi s’en charge à votre place.

Vous pouvez investir la somme que vous souhaitez. Les types d’investissements et les SCPI sur le marché étant très nombreux, vous pouvez investir une petite somme comme une très grosse somme, selon le ticket d'entrée minimum.

Pour déterminer quelles sont les SCPI de rendement les plus adaptées à vos besoins, voici un tour d’horizon sur les principales SCPI dont les taux ont le mieux fonctionné en 2020 :

SCPI de rendementSociété de gestionCapitalisationPrix par part en 2020Taux de distribution
Corum XLCorum841,4 M €189 €6.26 %
Épargne PierreVoisin groupe Atland1 289,2 M €205 €5.85 %
Pierval SantéLa Française1 193,8 M €1000 €5.05 %
EurovalysAdvenis IM558,8 M €1015 €4.50 %
PrimoviePrimonial3 232,1 M €203 €4,51 %

Foire aux questions

🤔 Quelles sont les meilleures SCPI de rendement en 2021 ?

Si, pour l’instant, on ne peut prédire le taux de rentabilité à l’année des SCPI en 2021, à priori, on compte parmi les meilleures : ActivImmo, Optimale, Aestiam Pierre Placement, Coeur Commerce, ou encore PF Hospitalité Europe.

🤝 Est-ce le moment d’investir en SCPI ?

Personne ne peut répondre catégoriquement à cette question. Le monde est en constante mutation et des crises peuvent survenir à tout instant. En revanche, pour vous faire votre propre opinion, vous pouvez vous fier aux principales SCPI les plus rentables sur le marché dont les suivantes : Corum XL dont le rendement en 2020 était de 5,66 %, Corum Origin dont le rendement en 2020 était de 6,00 %, Activimmo dont le rendement en 2020 était de 6,05 %, Pierval santé dont le rendement en 2020 était de 4,95 %, Eurovalys dont le rendement en 2020 était de 4,50 %, Kyaneos Pierre dont le rendement en 2020 était de 6,10 %, Primavie, dont le rendement en 2020 était de 4,51 %. Chaque année, pour évaluer la fiabilité d’une SCPI, vous pouvez comparer les taux de rendement à l’année précédente.

🤷 Quels sont les risques des SCPI ?

Nous vous déconseillons d’investir des sommes que vous ne pouvez vous permettre de perdre, car investir dans des SCPI est risqué. Il est en effet possible que :

  • vos parts subissent une décote lors de la revente. Si une durée d’investissement est conseillée, vos parts peuvent subir une décote au moment de leur revente,
  • les loyers soient impayés et que les revenus locatifs diminuent,
  • la SCPI fasse faillite.

🤔 Quels sont les 2 autres types de SCPI accessibles sur le marché ?

Les SCPI fiscales qui se focalisent sur l’immobilier locatif pour les particuliers et les SCPI de valorisation qui privilégient les investissements en Île-de-France ou dans les grandes agglomérations de province.

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