1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?
  2. SCPI de rendement : comment ça marche ?

SCPI de rendement : comment ça marche ?

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 02 juin 2021

scpi de rendement fonctionnement

Sommaire de l'article

La pierre-papier, ou SCPI, est l’un des investissements les plus séduisants en France. En effet, elle présente un rapport rendement/risque très intéressant. L’enjeu réside toutefois dans le choix de la SCPI de rendement. Comment ça marche exactement ? Tacotax vous dit tout sur les SCPI de rendement. 

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SCPI de rendement : qu’est-ce que c’est ? 

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société dont l’objectif est d’investir dans de l’immobilier tertiaire grâce aux investissements réalisés par d’autres personnes. Ces investisseurs acquièrent en effet des parts de SCPI et deviennent propriétaires d’immeubles à hauteur de l’investissement réalisé. Ils perçoivent ensuite des revenus locatifs sous forme de dividendes. 

En France, il existe plusieurs types de SCPI, à savoir : 

  • Les SCPI de plus-value
  • Les SCPI fiscales
  • Les SCPI de rendement

Assez rares, les SCPI de plus-value n’ont pas pour objectif de réaliser des bénéfices réguliers, mais de réaliser une plus-value à la revente des parts

Quant aux SCPI fiscales, elles ont pour objectif de se créer un capital ainsi que des revenus fonciers, tout en défiscalisant dans le même temps. Il existe ainsi différents dispositifs compatibles avec les SCPI telles que Malraux et Pinel. 

Les SCPI de rendement sont les plus connues. Occupant une large part de marché, elles offrent une excellente rentabilité grâce à des revenus locatifs réguliers. Elles sont composées en grande majorité d’immobilier d’entreprise tels que des bureaux, des entrepôts ou encore des commerces. Les zones géographiques d’investissement sont variées et peuvent concerner aussi bien Paris que des pays européens.

► Lire aussi : Définition de la SCPI de rendement

Le fonctionnement d’une SCPI de rendement 

Pour fonctionner, la SCPI de rendement est dirigée par une société de gestion qui investit dans des biens immobiliers tertiaires qu’elle met ensuite à la location. Elle utilise ainsi l’argent qu’ont placé les investisseurs en achetant des parts de SCPI. Elle perçoit des revenus locatifs des biens immobiliers qu’elle gère et les redistribue ensuite aux investisseurs en fonction de la quote-part qu’ils détiennent. 

Par exemple, si une part de SCPI vaut 100 € et que vous décidez d’investir pour 500 €, vous obtenez 5 parts. Vous recevrez ainsi des revenus locatifs pour ces 5 parts

Les revenus locatifs sont d’autant plus importants que la société gère correctement ses biens. Ils sont généralement distribués trimestriellement pour un rendement moyen de 4 à 5 %. Considérés comme des loyers d’un point de vue fiscal, ces revenus sont imposés de la même manière et sont concernés par l’impôt sur le revenu et par des prélèvements sociaux. 

Pour informer leurs associés (et donc les investisseurs) de la vie quotidienne de la SCPI, celle-ci doit publier certains documents tels qu’un bulletin d’informations trimestriel, un rapport annuel justifiant notamment du bilan économique de la société, ses statuts ou encore la notice d’information expliquant le fonctionnement de la SCPI, notamment en ce qui concerne la vente ou l’acquisition de parts. 

Pour sécuriser au maximum ce type d’investissement, les SCPI de rendement sont contrôlées par différents organes, à savoir : 

  • L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ; 
  • L’assemblée générale des associés
  • Le Conseil de Surveillance
  • Le commissaire aux comptes
  • Un expert immobilier

► Lire aussi : Investir en SCPI en nue-propriété : avantages et risques

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Investir en SCPI de rendement 

Comment acheter des parts de SCPI ? 

4 méthodes différentes permettent d’investir en SCPI de rendement. Vous pouvez ainsi acheter des parts

  • Au comptant : dans ce cas, vous percevez des revenus complémentaires directement, ces derniers étant versés trimestriellement ; 
  • Grâce à un crédit immobilier : en raison des taux d’intérêt faibles, c’est la solution qui présente l’un des meilleurs rendements ; 
  • Par le biais d’un contrat d’assurance vie : il vous permet d’optimiser votre fiscalité si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée. Les rendements obtenus restent dans l’enveloppe de l’assurance vie et ne sont pas fiscalisés. Ils pourront être réinvestis pour acquérir de nouvelles parts au sein du support. Automatiquement, la rentabilité augmente en même temps que le nombre de parts dans le portefeuille ; 
  • Via le mécanisme du démembrement : destinée aux personnes soumises à l’IFI ou à celles qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires à terme, cette solution permet aux nu-propriétaires d’obtenir des quote parts plus intéressantes. 

Le montant d’une part est le même pour tous dans le cadre d’une même SCPI. Autrement dit, il n’est pas nécessaire de faire le tour de la place de marché pour obtenir les prix les plus bas : ils sont tous les mêmes. 

► Lire également : Classement des SCPI : le palmarès de 2021

Les avantages de cet investissement 

Investir en SCPI de rendement offre de nombreux avantages, à commencer par l’absence de gestion locative. Contrairement à l’immobilier classique, un investisseur n’a donc ni charges administratives, ni travaux, ni comptabilité, ni vente à prendre en charge. C’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de tout. 

Bien qu’il s’agisse d’un placement risqué, les risques sont mutualisés en SCPI. En effet, dans la mesure où on achète des parts de SCPI, on ne dépend pas d’un unique bien, ou d’une rue ou d’une ville. De plus, le risque de carence locative est extrêmement réduit puisque les biens ne sont pas loués par un unique locataire mais par des centaines de locataires. 

En outre, comme leur nom l’indique, les SCPI de rendement offrent des bénéfices intéressants. En effet, le rendement moyen est situé entre 4 et 5 % nets de charges. Le but d’une SCPI est de générer des revenus stables et performants. Bien que les performances passées ne puissent pas présager des performances à venir, les SCPI sont un très bon placement à réaliser. 

La SCPI reste un placement immobilier particulier qui permet d’acquérir des parts et donc de gérer son budget à la centaine d’euros près. Il est accessible à tout le monde, même avec un petit budget. En effet, certaines SCPI proposent leurs parts pour quelques centaines d’euros seulement. De plus, l’acquisition de parts n’est pas concernée par les frais de notaire. Il faudra toutefois payer des frais de souscription au moment de la revente des parts. 

Les risques de cet investissement 

Un placement en SCPI de rendement comporte des risques, et notamment en perte de liquidités. La cession des parts est délicate et est bien souvent liée à l’évolution du marché de l’immobilier. Le risque de liquidité est toutefois moindre si les parts de SCPI sont souscrites via un contrat d’assurance vie

De plus, les SCPI sont un investissement rentable qui induit une perte de capital totale ou partielle. En effet, le capital n’est pas garanti. Il existe également un risque locatif qui est néanmoins atténué en raison de la diversité des actifs immobiliers et du nombre de locataires gérés par la SCPI.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤔 Quel profil d’investisseur est concerné par la SCPI ?

Toute personne qui souhaite effectuer un placement et diversifier son patrimoine peut investir en SCPI. Toutefois ce type d’investissement est plutôt destiné aux personnes qui souhaitent percevoir des revenus réguliers par le biais de l’immobilier mais qui ne souhaitent pas perdre de temps en gestion locative. Il faut également comprendre et accepter que ce type d’investissement requiert une prise de risque et que l’épargne placée soit bloquée (du moins en théorie) pour plusieurs années.

🤔 Puis-je toucher des revenus immédiatement suite à un investissement en SCPI de rendement ?

Lorsque vous souscrivez des parts dans une SCPI de rendement, c’est pour toucher des revenus locatifs. Or, vous ne les percevrez pas directement. C’est ce qu’on appelle « le délai de jouissance ». Il s’agit ainsi d’une période allant de 3 à 6 mois au cours de laquelle vous ne percevez aucun revenu. Cette période de transition se justifie de deux manières différentes. Il s’agit en effet du délai au cours duquel la société de gestion doit sélectionner de nouveaux actifs immobiliers dans lesquels investir. De même, les rendements des anciens souscripteurs ne doivent pas être dilués par ces nouvelles souscriptions.

🤔 Quelle SCPI de rendement choisir ?

Les SCPI de rendement sont très nombreuses sur le marché. Pour choisir entre l’une ou l’autre, il faut se pencher sur les conditions qu’elles offrent. Plusieurs critères doivent ainsi être pris en compte tels que : 

  • Le rendement qu’elle offre et sa stabilité dans le temps ; 
  • La société de gestion en charge de la SCPI ; 
  • La taux d’occupation du parc immobilier. 

Ce sont ces critères qui vous permettront de faire un choix entre différentes SCPI de rendement telles que la SCPI Corum XL, la SCPI Pierval Santé, la SCPI Epargne Pierre ou encore la SCPI Novapierre Allemagne.  

🤝 Pendant combien de temps faut-il conserver ses parts de SCPI de rendement ?

Un investissement en SCPI est un placement qui doit s’envisager sur le long terme. En effet, une part de SCPI s’achète plus cher que ce qu’elle ne se vend. Ainsi, les parts doivent être conservées sur une période de 8 à 10 ans pour qu’elles soient rentables. Une longue période de détention permet également d’amortir plus facilement les frais de souscription qui sont prélevés à la revente des parts.

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