Déclaration du revenu foncier : le cas des SCPI 

Déclaration du revenu foncier : le cas des SCPI 

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 20 mai 2021

Que ce soit dans le cadre d’une acquisition immobilière classique ou dans celui de la pierre-papier, les revenus locatifs doivent toujours faire l’objet d’une déclaration pour être portés à la connaissance de l’administration fiscale. En effet, la SCPI est un véhicule d’investissement transparent d’un point de vue fiscal. Les revenus locatifs générés sont ainsi assujettis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Comment procéder à la déclaration du revenu foncier en SCPI ? Tacotax vous répond. 

Déclarer ses revenus fonciers en SCPI : quel régime fiscal choisir ? 

Une personne qui souhaite acquérir des parts de SCPI peut opter pour deux formes de régime fiscal différentes : 

  • Le régime micro-foncier ; 
  • Le régime réel. 

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est bien souvent perçu par les investisseurs comme un régime simple à comprendre et à mettre en place. Pour en bénéficier, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées. Ainsi : 

  • La totalité de vos revenus fonciers ne doit pas dépasser le montant de 15 000 € annuel 
  • Les revenus fonciers ne doivent pas être issus uniquement des parts de SCPI ; 
  • Aucun bien immobilier ou parts de SCPI détenu ne doit bénéficier d’un dispositif fiscal particulier comme Pinel ou Malraux par exemple. 

Si l’ensemble de ces conditions sont respectées, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers bruts générés. Attention, opter pour ce régime vous bloque pour une période de 3 ans minimum. Mieux vaut donc bien réfléchir avant de choisir ce régime, d’autant qu’il n’est pas toujours favorable aux investisseurs. 

En effet, si le montant des charges relatives à votre investissement dépasse l’abattement de 30 % permit par le régime micro foncier, celui-ci n’est pas intéressant. C’est très souvent le cas lorsque les parts de SCPI sont acquises via un crédit bancaire, les intérêts d’emprunt portant presque toujours le montant des charges à plus de 30 %. Lorsque l’investissement est réalisé en cash, il faut prendre en compte l’ensemble des frais appliqués par la SCPI, tels que les frais de gestion, les provisions pour les éventuels travaux à réaliser ou encore la taxe foncière. 

Bon à savoir :

Le régime micro foncier ne vous permet pas d’obtenir les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre en investissant en SCPI européenne. Mieux vaut avoir cette règle en tête avant de vous lancer. 

Le régime réel

Le régime réel concerne tous les investisseurs dont les revenus fonciers excèdent le montant de 15 000 € par an. Il est également accessible aux personnes qui souhaitent y opter et qui s’engagent pour une période de 3 ans. 

Le régime réel est extrêmement intéressant pour les acquéreurs de parts de SCPI dont le montant des charges est supérieur à l’abattement de 30 % appliqué dans le régime micro-foncier. Cette situation est très fréquente, notamment pour ceux qui ont investi à crédit. En effet, les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur font rapidement grimper les frais. 

Comment faire sa déclaration de revenu foncier en SCPI ? 

La déclaration du revenu foncier en SCPI ne suit pas la même procédure selon le régime fiscal auquel vous êtes assujetti. Explications. 

La déclaration de revenus fonciers au régime micro-foncier

Si vous êtes assujetti au régime micro foncier, vous devez procéder à la déclaration de vos revenus fonciers SCPI sur la base des informations indiquées dans le relevé annuel que vous a envoyé la société de gestion de votre SCPI. Vous y trouverez le montant des loyers bruts collectés sur l’année. Il vous suffira de prendre 70 % de ce montant et de l’indiquer dans la case 4BE du formulaire n° 2042. 

Bon à savoir :

Le montant déclaré est taxé à la tranche marginale d’imposition et est assujetti aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.  

La déclaration de revenus fonciers au régime réel

Chaque année, la société de gestion de la SCPI envoie à ses associés un relevé annuel indiquant toutes les informations à indiquer sur le formulaire n° 2044, à savoir : 

  • Le montant du revenu locatif brut ; 
  • Le montant des charges relatives à l’investissement réalisé. 

La banque envoie quant à elle un relevé annuel des intérêts d’emprunt qui doivent également être intégrés au formulaire n° 2044. Pour effectuer la déclaration des revenus fonciers générés par la SCPI, il faut calculer le montant des revenus fonciers nets sur la base de cette simple formule : Revenus fonciers nets = revenus locatifs bruts - intérêts d’emprunt - frais et charges. 

Si ce calcul fait apparaître un résultat positif, l’investisseur réalise un bénéfice qui doit être déclaré sur le formulaire n° 2042. Si le résultat est négatif, il réalise un déficit foncier qui doit être déclaré sur ce même formulaire. 

Bon à savoir :

La fiscalité des revenus de SCPI au régime réel est la même qu’au régime micro-foncier. Ainsi, ces revenus sont eux aussi soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. 

Foire aux questions

🤷 Comment déclarer une plus-value en SCPI ? 

Lorsque les parts de SCPI sont revendues par son propriétaire ou que la SCPI vend l’un des biens qui compose son parc immobilier, une moins-value ou une plus-value peut être accordée. Si tel est le cas, la plus-value doit être déclarée dans l’imprimé 2042 C. Cette déclaration se fait toutefois automatiquement, au même titre que les revenus financiers de la SCPI.

🤔 Comment déclarer les revenus financiers d’une SCPI ? 

Une SCPI peut placer son capital disponible dans des supports financiers sécurisés de manière à la faire fructifier. Elle permet ainsi à ses associés de bénéficier des revenus financiers qu’elle génère en proportion de la quote-part détenue. Ces revenus doivent être déclarés dans le formulaire n°2042. Néanmoins, aucune action particulière n’est attendue côté investisseur. En effet, ils sont automatiquement intégrés à la déclaration sur la base du relevé annuel qui est envoyé à chaque associé tous les ans par la société de gestion.

🤝 Comment faire la déclaration de revenus fonciers issus d’une SCPI étrangère ?

Vous avez acheté des parts au sein d’une SCPI qui investit à l’étranger ? Les revenus locatifs perçus devront faire l’objet d’une déclaration aux impôts par le biais du formulaire n°2047 qu’il suffira de compléter à l’aide des informations communiquées par la SCPI. En fonction du pays où investit la SCPI, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt pour éviter la double imposition. En effet, les revenus fonciers de source étrangère sont imposés dans le pays où est situé le bien immobilier. A ce titre, ils ne seront pas imposés une seconde fois en France.

🤷 Pourquoi investir en SCPI en 2021 ? 

Les SCPI présentent de nombreux avantages pour un investisseur. En plus des rendements qu’elle génère, une SCPI mutualise les risques. Alors qu’un investissement locatif classique oblige le propriétaire à trouver un locataire fiable et à assurer la gestion quotidienne du bien, la SCPI lisse les risques en portant son choix sur de nombreux locataires. De même, la société de gestion de la SCPI se charge de tout. Participer à l’assemblée annuelle est la seule mission qui incombe à l’investisseur. Enfin, il peut bénéficier d’avantages fiscaux si son choix se porte sur une SCPI fiscale.