Comment déclarer ses revenus issus d’un placement en SCPI ? 

Comment déclarer ses revenus issus d’un placement en SCPI ? 

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 25 mai 2021

Comme tout placement immobilier, les SCPI font l’objet d’une déclaration au titre de l’impôt sur le revenu. En effet, la pierre-papier permet aux investisseurs de toucher des dividendes qui sont considérés comme des revenus fonciers. Tacotax vous explique comment déclarer ses revenus SCPI en 2021. 

Choisir son régime d’imposition : micro foncier ou régime réel ? 

Les revenus locatifs générés par vos parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. À ce titre, ils sont assujettis à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La déclaration des revenus SCPI ne se fait toutefois pas de la même manière selon que vous soyez concerné par le régime micro foncier ou le régime réel. 

Pour accéder au régime micro foncier, vos revenus fonciers ne doivent pas être issus uniquement de vos parts de SCPI. Ce régime permet de simplifier les démarches déclaratives puisqu’il accorde un abattement forfaitaire de 30 % à chaque associé. 
Il est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui achètent leurs parts de SCPI en cash et qui s’intéressent à des sociétés dont le niveau de charges est faible. Il est moins intéressant si vous investissez à crédit dans la mesure où les charges déductibles sont souvent supérieures à l’abattement de 30 % accordé par le régime micro foncier. 

Le régime réel vous permet quant à lui de déduire la totalité des charges relatives à votre investissement immobilier. Vous pouvez notamment déduire les intérêts d’emprunt du revenu locatif brut perçu pour réduire le montant de vos impôts. 

Bon à savoir :

Bien souvent les investisseurs qui s’intéressent à la pierre-papier se tournent vers le régime réel pour optimiser leur placement. 

Déclarer des revenus SCPI : comment faire ? 

SCPI : comment déclarer ses revenus fonciers ?

Si vous avez opté pour le régime micro foncier, vous devez ajouter à votre base imposable le montant des revenus locatifs générés auxquels est soustrait l’abattement de 30 %. La somme totale est ensuite déclarée sur le formulaire 2042. 

Si vous avez opté pour le régime réel, vous devez remplir la déclaration n° 2044, accessible sur le site internet des impôts. Si vous avez investi en SCPI de rendement, ce sont surtout les cases 111, 112 et 113 qui vous intéresseront. Ces dernières permettent en effet de renseigner : 

  • Les revenus locatifs perçus ; 
  • Les frais et les charges qui vous ont été communiqués par la société de gestion de la SCPI ; 
  • Les intérêts d’emprunts que vous remboursez. 

Ces différentes informations vous permettront ainsi de remplir la case 114 pour indiquer le bénéfice réalisé ou le déficit si tel est le cas. Vous devrez ensuite : 

  • Transposer le montant indiqué à la case 4BA du formulaire n° 2042 si un bénéfice est constaté ;
  • Remplir la case 430 du même formulaire si à l’inverse vous avez réalisé un déficit. 

SCPI : comment déclarer ses revenus financiers ?

L’objectif premier d’une SCPI est d’investir dans l’immobilier pour dégager des revenus qu’elle peut ensuite redistribuer à ses investisseurs en fonction de la quote-part qu’ils détiennent. Lorsqu’un nouvel associé investi en SCPI, l’argent qu’il apporte au capital de la société de gestion doit être placé rapidement. 

La SCPI peut toutefois prendre quelques semaines avant de réaliser un nouvel investissement. Pendant ce délai, la société de gestion peut placer le capital disponible sur des supports financiers sécurisés pour le faire fructifier. Bien qu’ils soient anecdotiques en comparaison des revenus locatifs dont bénéficient les associés, des revenus financiers sont alors générés par la SCPI.

Vous vous demandez comment déclarer les revenus financiers d’une SCPI ? C’est tout simple : ils sont automatiquement intégrés à votre formulaire 2042. Il ne vous reste plus qu’à vérifier que ce document ne contient aucune erreur. 

SCPI : comment déclarer une plus-value ?

S’il est possible d’investir en SCPI, il est également possible de revendre ses parts. La cession de parts de SCPI vous permet alors de bénéficier d’une éventuelle plus-value immobilière. Cette dernière est imposée au taux global de 36,2 %, soit : 

  • 19 % au titre de l’imposition forfaitaire ; 
  • 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. 

Bon à savoir :

Il est possible de bénéficier d’abattements spécifiques en fonction de la durée de détention des parts. Vous pouvez ainsi bénéficier de 6 % d’abattement sur l’impôt sur le revenu à partir de la 6ème année de détention, et de 4 % au-delà de la 22ème année de détention. 

La SCPI peut également vendre des biens qui font partie de son parc immobilier pour de multiples raisons. Comme les revenus financiers, ces plus-values sont intégrées directement à votre déclaration d’impôts. 

Comment déclarer des revenus SCPI de source étrangère ? 

Si la plupart des SCPI françaises investissent sur le territoire national, d’autres ont choisi de s’intéresser au marché immobilier européen. Si vous investissez dans une SCPI étrangère, les revenus locatifs générés ne sont pas taxés en France, mais dans le pays où sont situés les biens en question. 

Par exemple, Novapierre Allemagne 2 investit exclusivement outre-Rhin. Les revenus générés sont retenus à la source sur les loyers perçus directement en Allemagne et ne sont pas imposés une seconde fois en France. 

Bien qu’il n’existe pas de double imposition, il est tout de même nécessaire de remplir le formulaire n° 2047 pour indiquer les gains perçus à l’administration fiscale. Rassurez-vous : vous n’aurez aucun calcul à réaliser vous-même. Il vous suffira de reporter les informations que vous aura communiquées la société de gestion dans les cases correspondantes.  

Foire aux questions

🤷 Fiscalité des SCPI, comment ça marche ? 

Une SCPI génère des revenus locatifs qui sont considérés comme des revenus fonciers au même titre qu’un bien immobilier classique. Ils sont assujettis à l’impôt sur le revenu (barème progressif) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. La fiscalité d’une SCPI varie donc en fonction de la tranche marginale d’imposition de l’associé. Elle peut n’être que de 17,2% comme de 62,2% pour les associés les plus imposés.

🤝 A partir de quand peut-on déclarer ses revenus aux impôts en 2021 ? 

La déclaration des revenus 2020 est ouverte en ligne depuis le 19 avril. Si vous vivez dans les départements 01 à 19 (zone 1), vous avez jusqu’au 3 juin 2021 pour déclarer vos revenus. Si vous vivez dans les départements 20 à 54 (zone 2), la date limite passe au 7 juin. Enfin, si vous vivez dans les départements 55 à 976 (zone 3), vous avez jusqu’au 10 juin pour agir.

🤝 Pourquoi investir en SCPI de rendement ? 

Investir en SCPI de rendement consiste à acquérir des parts d’une société qui se constitue un parc immobilier dans le but de générer des revenus locatifs conséquents. Bien qu’un tel placement reste risqué, la SCPI investit dans de nombreux biens qu’elle propose à des locataires variés pour faire diminuer les risques de pertes financières. Ces SCPI permettent ainsi de bénéficier d’un rendement moyen qui oscille entre 4 et 5 % chaque année. Une belle performance quand on observe celles qui sont affichées par les livrets d’épargne aujourd’hui

🤔 Pourquoi s’intéresser aux SCPI fiscales ? 

Alors que les SCPI de rendement permettent de générer des revenus locatifs importants, les SCPI fiscales permettent d’obtenir des réductions fiscales dont le montant dépend du dispositif sur lequel vous vous êtes positionné. En effet, si vous optez pour le dispositif Pinel, vos parts de SCPI vous permettront de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % en fonction de la durée d’engagement locatif. Si vous optez pour le dispositif Malraux, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 30 % sur le montant des travaux réalisés.