Déclaration de revenus : le cas des SCPI

Déclaration de revenus : le cas des SCPI

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Que vous investissiez dans l’immobilier classique ou en SCPI, les revenus générés sont considérés comme des revenus fonciers et sont taxés comme tels. La déclaration des revenus se fait toutefois d’une manière différente selon qu’il s’agisse de revenus fonciers, de revenus financiers ou d’une plus-value. Tacotax vous explique comment procéder à la déclaration de vos revenus SCPI. 

Déclaration de revenus en SCPI : mode d’emploi 

Si les SCPI sont connues pour les rendements qu’elles promettent, elles ne génèrent pas seulement des revenus locatifs. Grâce à votre placement en SCPI, vous pouvez également bénéficier de revenus financiers et d’une plus-value en cas de cession. La déclaration de ces différents revenus ne suit toutefois pas la même procédure. 

Déclaration des revenus fonciers en SCPI

La déclaration des revenus fonciers générés par les parts de SCPI se fait d’une manière différente selon qu’ils sont imposés au régime micro-foncier ou au régime réel. Le régime micro-foncier est accessible aux investisseurs qui remplissent l’ensemble des conditions suivantes : 

  • Les revenus fonciers perçus émanent d’un bien immobilier classique et pas uniquement des parts de SCPI ;
  • Aucun bien n’a été acheté sous couvert d’un dispositif de défiscalisation ; 
  • Les revenus fonciers annuels ne peuvent pas dépasser la somme de 15 000 €. 

Facile à comprendre, le régime micro-foncier permet de réaliser la déclaration de ses revenus SCPI très simplement. En effet, si vous optez pour ce régime, vous bénéficierez d’un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers bruts. Les calculs sont par conséquent simples à réaliser : il vous suffira d’indiquer le montant total de vos revenus fonciers à la case 4BE du formulaire n° 2042. 

Bien qu’il paraisse plus simple, le régime micro-foncier n’est pas forcément plus avantageux que le régime réel. En effet, ce dernier vous permet de déduire la totalité des charges propres à votre investissement immobilier. C’est le régime pour lequel opter si le montant de vos charges est supérieur à l’abattement de 30 % accordé par le régime micro-foncier. 

La déclaration de revenus SCPI au régime réel est plus complexe à réaliser. Vous devrez indiquer : 

  • Le revenu brut perçu à la case 111 du formulaire n° 2044 ;
  • Les frais et les charges à la case 112 du formulaire n° 2044 ;
  • Les intérêts d’emprunt à la case 113 du formulaire n° 2044 ;
  • Le revenu net à la case 114 du formulaire n° 2044. Le revenu net doit ensuite être reporté à la case 4BA du formulaire n° 2042. 

Déclaration des revenus financiers en SCPI

En plus des revenus locatifs, une SCPI peut générer des revenus financiers. En effet, lorsqu’un nouvel associé entre au capital de la SCPI, les fonds qu’il apporte permettent à la société de gestion de réaliser de nouveaux investissements. Dans les faits, cette nouvelle acquisition peut prendre plusieurs semaines. Pour éviter à son capital de dormir et le faire fructifier, la société de gestion peut le placer sur des supports financiers sécurisés qui génèrent des revenus financiers. 

Bien qu’ils soient minoritaires par rapport aux revenus locatifs, ils doivent être déclarés dans le formulaire n° 2042. En réalité, vous n’avez aucune action particulière à effectuer dans la mesure où leur montant est directement intégré à votre déclaration. Il faudra simplement vérifier que le montant indiqué est bien celui qui figure dans le relevé annuel unique qui vous a été transmis par la société de gestion de votre SCPI. 

Déclaration d’une plus-value en SCPI

Lorsque vous investissez en SCPI, vous pouvez bénéficier d’une plus-value dans deux cas : 

  • La société de gestion vend un des biens qui fait partie de son patrimoine immobilier ; 
  • Vous décidez de revendre vos parts de SCPI. 

Dans ces deux cas, la plus-value générée doit faire l’objet d’une déclaration de revenus. En effet, la plus-value est imposée au taux forfaitaire de 36,2 %, soit 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Des abattements peuvent toutefois être accordés en fonction de la durée de détention des parts de SCPI. En effet, dès la 6ème année, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement annuel de 6 %. 

Bon à savoir :

La déclaration d’une plus-value en SCPI se fait de la même manière que la déclaration des revenus financiers. En effet, elle est directement intégrée à votre déclaration d’impôts. Il ne vous restera plus qu’à vérifier que les montants indiqués sont les bons. 

La déclaration des revenus étrangers issus d’une SCPI

Si la SCPI dans laquelle vous avez acheté des parts acquiert des biens en dehors du territoire français, la déclaration des revenus ne se fait pas de la même manière que ce qui a été expliqué précédemment. En effet, elle suit la procédure mise en place dans la convention fiscale signée entre la France et le pays dans lequel est situé le bien en question. C’est elle qui précise la manière dont sont imposés les revenus que génère la SCPI étrangère. Deux régimes fiscaux peuvent vous être applicables : 

  • Le régime de l’exonération ; 
  • Le régime du crédit d’impôt. 

Bon à savoir :

Des SCPI comme Novapierre Allemagne 2 vous permettent de bénéficier du régime du crédit d’impôt. En effet, la convention fiscale signée avec l’Allemagne précise que les revenus générés outre-Rhin y sont imposés. La double imposition est éliminée d’office grâce au crédit d’impôt égal à l’impôt français dont l’associé bénéficie. Il faudra tout de même compléter le formulaire n° 2042-C pour être en règle. 

Foire aux questions

🤝 Pourquoi acheter des parts de SCPI en 2021 ? 

Les SCPI sont un investissement immobilier judicieux à réaliser en 2021. En effet, même si ce placement n’est pas sécurisé, il offre des rendements très intéressants ainsi qu’une plus-value potentielle lors de la revente des parts. Une SCPI investit dans une pluralité de biens immobiliers qu’elle met à la location auprès de nombreux locataires différents. Grâce à cette mutualisation des risques, le placement en SCPI reste une excellente alternative pour développer son patrimoine immobilier sans prendre de risques financiers inconsidérés.

🤝 Quel est le taux d’imposition pour une SCPI ? 

Le taux d’imposition d’une SCPI dépend de la tranche marginale d’imposition des associés. En effet, les revenus générés par une part de SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% et à l’impôt sur le revenu. Ainsi, pour un associé dont la tranche d’imposition est de 30%, les revenus générés seront imposés au taux de 47,2%, soit 30% + 17,2%.

🤔 Comment calculer une plus-value en SCPI ? 

Une plus-value est générée lorsque les parts de SCPI sont revendues à un prix plus élevé que celui auquel elles avaient été achetées. La plus-value immobilière se calcule ainsi selon la formule suivante : prix à la revente - prix d’achat + frais d’acquisition. 

🤷 Faut-il s’intéresser à l’assurance-vie pour investir en SCPI ? 

Acquérir des parts de SCPI via une assurance-vie présente des avantages mais également des inconvénients. En effet, la fiscalité offerte par l’assurance-vie est plus intéressante et l’investissement est moins onéreux qu’une acquisition en direct. Néanmoins, le choix de SCPI est bien plus restreint en assurance-vie.  

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