Calcul de la rentabilité d’une SCPI : mode d’emploi

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Sommaire de l'article

Que vous décidiez d’investir dans l’immobilier classique ou en SCPI, votre but est toujours de dégager des bénéfices à plus ou moins court terme. C’est l’objectif même de la pierre papier qui attire de nombreux français en quête de revenus complémentaires. Avant tout investissement, il est essentiel d’en calculer la rentabilité pour arbitrer au mieux son placement. Tacotax vous explique comment réaliser le calcul de la rentabilité en SCPI. 

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Calcul de la rentabilité d’une SCPI : comment faire ?

Avant d’investir en SCPI, il est essentiel de bien se renseigner sur la rentabilité promise par la SCPI. D’ailleurs, il ne faut pas hésiter à lire les petites lignes du contrat qui vous est proposé pour être parfaitement informé des conditions et des chiffres pratiqués. Pour limiter le risque de vous tromper, le plus simple est encore de procéder vous-même au calcul de la rentabilité de la SCPI qui vous intéresse. 

Calcul de la rentabilité d’une SCPI à partir du TDVM

Venu remplacer la notion de rendement en 2012, le TDVM annoncé par les sociétés de gestion des SCPI est calculé en divisant les dividendes qu’elles versent à leurs associés par le prix d’achat de chaque part, tous frais inclus. 

Concrètement, le calcul de la rentabilité d’une SCPI et donc du TDVM est réalisé à partir de la formule suivante : dividende brut ÷ prix moyen d’acquisition d’une part au 1er janvier de l'année. 

Lorsque le TDVM baisse, ce n’est pas forcément un signe négatif d’une rentabilité en berne. Au contraire, cela peut signifier que le prix des parts de la SCPI a été revalorisé. Ainsi, même si la SCPI présente un TDVM faible, cela ne signifie pas pour autant qu’elle n’est pas active.

Bon à savoir

Le calcul de la rentabilité à partir du TDVM doit être fait régulièrement car cet indicateur a un caractère instantané. De même, il doit être surveillé continuellement pour vérifier qu’il est à la fois constant et stable.

Calcul de la rentabilité d’une SCPI à partir du TRI

Puisque l’investissement en SCPI est un placement de longue durée, il est nécessaire de s’intéresser à son historique pour jauger sa rentabilité. S’intéresser au dernier TDVM connu d’une SCPI ne suffit pas si vous souhaitez connaître sa performance dans le passé. Puisque l’horizon de placement en SCPI est d’une dizaine d'années, évaluer le TRI (taux de rentabilité interne) à 10 ans est plus pertinent. 

Pour effectuer le calcul de la rentabilité d’une SCPI à partir de son TRI, il faut regrouper les dividendes et les différentes revalorisations dont un associé a pu bénéficier au cours des 10 dernières années, puis diviser le résultat par 10 pour obtenir un résultat annualisé. Cet indicateur reflète davantage l’intégralité de la rentabilité que peut vous offrir un placement en SCPI. Néanmoins, il faut toujours garder à l’esprit cette règle simple : les performances passées ne préjugent jamais des performances à venir.

Bon à savoir

Si vous ne parvenez pas à effectuer le calcul de la rentabilité d’une SCPI, vous pouvez utiliser un simulateur adapté. Vous obtiendrez ainsi une estimation relativement précise en fonction de la SCPI sélectionnée.

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 Comment évaluer la rentabilité d’une SCPI ?

En 2020, le rendement moyen des SCPI était d’un peu plus de 4 %. C’est une excellente nouvelle pour les investisseurs qui s’orientent vers la pierre papier pour obtenir un complément de revenu rapidement. 

Les indicateurs d’une bonne rentabilité

Le principal indicateur qui permet d’évaluer la rentabilité d’une SCPI est le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). Il correspond au rendement généré par la SCPI à partir des biens qu’elle met à la location. 

Le potentiel de revalorisation des parts de SCPI doit également être pris en compte. En effet, chaque année le prix des parts peut augmenter ou diminuer en fonction de la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI. Ainsi, si leur prix a augmenté chaque année, vous pouvez obtenir une plus-value à la revente en plus des dividendes que la SCPI vous versera chaque trimestre. 

D’autres indicateurs permettent de jauger la rentabilité d’une SCPI comme le taux d’occupation financier (TOF). Il permet de savoir quelle proportion des biens détenus par la SCPI sont effectivement loués et quelle proportion ne l’est pas. Plus le TOF est important et moins la vacance locative l’est. Idéalement, il est préférable d’investir dans une SCPI dont le TOF est supérieur à 90 %

La capitalisation est également un indicateur de rentabilité. Plus elle est forte et plus le patrimoine immobilier de la SCPI est conséquent. Une capitalisation élevée signifie également qu’elle est capable de gérer les cas de vacances locatives et les éventuels impayés. Les SCPI dont la capitalisation est supérieure à 300 millions d’euros doivent être privilégiées. 

Bon à savoir

Le report à nouveau (RAN), le taux de distribution sur valeur du patrimoine (DVP) ou encore la provision pour grosses réparations (PGR) sont également des indicateurs à observer pour s’assurer de la rentabilité du placement à venir. 

Les frais à prendre en compte

Même si les indicateurs que présente la SCPI sont excellents, les frais qu’elle applique doivent être pris en compte. En effet, ils peuvent fortement impacter la rentabilité de votre investissement. 

Plusieurs types de frais sont applicables au moment de l’achat ou de la revente des parts, tels que : 

  • les frais de souscription ;
  • les frais de gestion ;
  • les frais de retrait.

La fiscalité qui pèse sur les revenus locatifs perçus a également un impact sur la rentabilité de la SCPI. En effet, ils sont à la fois concernés par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ainsi, si vous percevez 1 000 € grâce à votre placement en SCPI, il faudra en réalité déduire ces 17,2 % + le pourcentage de votre tranche d’imposition. La rentabilité de la SCPI peut donc être réduite si vous êtes fortement imposé

Foire aux questions

🤝 Quelle est la différence entre le rendement et la rentabilité ?

Parler du rendement d’une SCPI revient à parler des revenus qu’elle génère. La rentabilité combine quant à elle les revenus générés par la SCPI, le potentiel de revalorisation des parts et la plus-value obtenue à la revente.

🤔 Peut-on obtenir une plus-value en revendant des parts d’une SCPI de rendement ?

Comme tout investissement immobilier, les SCPI vous permettent de générer une plus-value lors de la revente des parts. Cette plus-value est le résultat d’une augmentation du prix des parts, et d’une hausse de la valeur du patrimoine détenu par la SCPI.

🤝 Investissement en SCPI : quel montant faut-il placer ?

Si vous décidez de vous positionner dans le secteur très convoité de la pierre papier, il faudra réaliser un investissement minimum de 200 €. En effet, c’est le montant à partir duquel certaines SCPI vous proposeront d’acheter une de leurs parts. Attention, certaines d’entre elles fixent un minimum de parts à acquérir.

🤝 Quelle SCPI choisir pour 2021 ?

De nombreuses SCPI se révèlent intéressantes en 2021. Pour choisir entre l’une ou l’autre, vous devez faire le point sur votre profil d’investisseur et évaluer vos possibilités financières. Vous devez également comparer les performances et les caractéristiques des différentes SCPI qui vous intéressent avant d’investir. Plusieurs d'entre elles se détachent toutefois à l’image d’Eurion, de Corum Origin ou encore d’ActivImmo.

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