1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

  2. Focus sur la rentabilité des SCPI en 2021

Focus sur la rentabilité des SCPI en 2021

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Sommaire de l'article

Chaque année, les SCPI permettent à leurs associés de profiter d’une rémunération moyenne supérieure à 4 %. Bien que certains secteurs aient souffert de la crise liée à la Covid-19 qui a frappé la planète entière, d’autres secteurs comme celui de l’immobilier d’entreprise ont parfaitement tenu leurs promesses. Quelle a été la rentabilité des SCPI en 2020 ? Comment l’appréhender pour l’année à venir ? Découvrez nos conseils dans ce nouvel article.

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Rappel sur la rentabilité des SCPI en 2020

En 2020, les SCPI ont collecté plus de 6 milliards d’euros, soit près de 30 % de moins qu’en 2019. Si les chiffres sont moins importants que l’année précédente, il s’agit tout de même de la troisième collecte la plus importante de l’histoire de la pierre papier. Côté investissement, ce sont plus de 8 milliards qui ont été placés pour augmenter le patrimoine immobilier des SCPI, soit 1 milliard de moins qu’en 2019. Ce sont surtout les secteurs de la santé, des locaux commerciaux, de la logistique, et bien sûr des bureaux qui ont été les plus performants. Une grande partie des investissements se sont orientés vers l’étranger, puis vers la France avant d’être réalisés en région. 

Bon à savoir

Si la rentabilité des SCPI en 2020 était plutôt de 4 % en moyenne, elle était de plus de 8 % en 1999. Les rendements ont diminué en 20 ans mais restent très intéressants par rapport à l’offre d’épargne disponible aujourd’hui en France.

Rentabilité des SCPI : comment est-elle définie ?

Le rendement locatif généré est censé refléter la rentabilité des SCPI. Ce n’est toutefois que l’un des critères qui définit leur performance financière.

Le TDVM, ou rendement locatif

Le TDVM, ou Taux de Distribution sur Valeur de marché, correspond aux revenus qui sont distribués par la SCPI à ses associés en fonction de la quote-part qu’ils détiennent. Il s’exprime en pourcentage et correspond à la différence entre les dividendes distribués pour chaque part, et le prix annuel d’une part. Il est plus communément appelé “rendement locatif”. 

Le rendement locatif est toujours indiqué net de frais de gestion avant paiement des impôts. En moyenne, il est de 4 à 5 % depuis plusieurs années. 

Bon à savoir

La rentabilité d’une SCPI est définie en majeure partie par le TDVM, mais également par la revalorisation de ses parts. En effet, un investissement se montrera rentable pour un associé en SCPI s’il peut en tirer des revenus réguliers et une plus-value à la revente. 

 Les autres critères à prendre en compte

La rentabilité d’une SCPI est fortement liée au rendement locatif, mais également à l’évolution de la valeur de la part qui est calquée sur celles du marché. Elle permet de réaliser une plus-value qui s’ajoute au rendement locatif de la SCPI. En moyenne, le prix d’une part est revu à la hausse de 0,55 % chaque année. 

Pour évaluer la performance d’une SCPI, d’autres indicateurs doivent être observés comme : 

  • le report à nouveau (RAN) ; 
  • le taux d’occupation financier (TOF) ; 
  • la répartition sectorielle des biens.

Au-delà de ces critères purement financiers, la gestion menée par la SCPI choisie a un réel impact sur sa rentabilité. C’est d’ailleurs ce qui a été constaté lors de la crise de 2020 où les SCPI qui s’en sont sorties sont celles qui ont su récupérer les loyers dus par leurs locataires. 

La diversification du patrimoine est également un élément à prendre en compte. En effet, l’impact de la suppression des loyers, des vacances locatives ou d’éventuels mauvais payeurs sur la rentabilité de la SCPI est bien moins important si elle multiplie ses investissements, ses secteurs de prédilection et ses locataires.

► Lire également : Actualités SCPI : quoi de neuf en 2021 ?

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Rentabilité des SCPI : notre comparatif 2021

En termes de rentabilité, c’est la SCPI Eurion qui a été la plus performante en 2020 avec un taux de rendement de 10,40 %. Lancée cette même année, cette SCPI est la dernière née de la gamme SCPI Corum. Accessible dès 200 €, elle permet au grand public de s’adonner à la pierre papier dans toute la zone euro. La palmarès 2020 se poursuit ensuite avec : 

  • la SCPI Cœur de régions avec 6,30 % ;
  • la SCPI PH Hospitalité Europe avec 6,25 %
  • la SCPI ActivImmo avec 6,05 % ;
  • la SCPI Vendôme Régions avec 6,02 %
  • la SCPI Neo avec 6,00 %
  • la SCPI Corum Origin avec 6,00 % ;
  • la SCPI Corum XL avec 5,66 %
  • la SCPI Cap Foncières & Territoires avec 5,63 % ;
  • la SCPI UFI France avec 5,52 %.

La rentabilité d’une SCPI n’est pas le seul critère sur lequel se baser pour identifier les meilleurs placements à réaliser. De plus, ce n’est pas parce qu’une SCPI a été performante en 2020 qu’elle le sera encore cette année. La pierre papier reste toujours un placement à risque, le capital et les rendements n’étant pas garantis. Un tel comparatif de la rentabilité des SCPI ne doit donc pas représenter l'unique support sur lequel baser son investissement.

À titre d’exemple, la SCPI Pierval Santé qui affiche un niveau de rentabilité sur le papier plus faible (5,05 % en 2020) se révèle pourtant très intéressante. En effet, elle est spécialisée dans les domaines de la santé et de l’éducation, deux secteurs particulièrement résilients face à des crises comme celle que nous connaissons aujourd’hui. Elle peut donc s’avérer très intéressante du point de vue de la rentabilité, même si elle affiche un TDVM moins important.

► Lire également : Classement des SCPI : le palmarès de 2021

Comment choisir une SCPI pour investir en 2021 ?

Si la rentabilité de la SCPI a bien sûr un impact dans le choix que vous allez faire pour votre investissement, c’est surtout en fonction de vos objectifs financiers que vous devez orienter votre prise de décision. Quels sont vos objectifs patrimoniaux ? Quels sont vos objectifs personnels ? Quelle somme pouvez-vous investir ? 

Vous devez prendre en compte votre profil d’investisseur mais également votre tranche marginale d’imposition pour générer de réels bénéfices. Si vous êtes imposé à la tranche marginale la plus forte, la rentabilité de votre SCPI sera fortement impactée. En effet, les revenus locatifs générés par la pierre-papier sont concernés à la fois par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. 
Autrement dit, si vous optez pour une SCPI dont la rentabilité annoncée est de 5 %, que vous êtes imposé à 45 % et que vous avez perçu 100 000 € de revenus locatifs, le montant de l’impôt et des taxes s’élèvera à : 
100 000 × 45 % + 100 000 × 17,2 % = 62 200 €. Vous ne percevrez donc plus que 37 800 € grâce à votre placement en SCPI, soit une rentabilité non plus de 5 % mais de 1,89 % net de frais et d’impôts. 

Pour réduire le poids de la fiscalité qui peut sérieusement impacter la rentabilité de votre SCPI, plusieurs solutions existent. Vous pouvez notamment : 

Bon à savoir

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert pour sélectionner le produit SCPI le plus adapté à votre profil d’investisseur pour optimiser la rentabilité de votre placement.

Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Peut-on revendre facilement ses parts de SCPI ?

La liquidité des parts de SCPI est bien meilleure que celle des biens immobiliers. En effet, il est plus facile et plus rapide de revendre des parts de SCPI qu’un appartement ou qu’une maison.

En SCPI de rendement, il suffit de remplir un formulaire de rachat de parts pour que la société de gestion procède au remboursement. Dans le cas d’un logement, la revente s’accompagne d’un rendez-vous chez le notaire et d’un délai nécessaire pour la signature de l’acte authentique. La SCPI reste toutefois un placement à risque qui ne garantit aucun retour sur investissement.

🤔 Comment sont versés les loyers en SCPI ?

Les loyers générés par les biens mis à la location sont versés à la fin du trimestre en cours, généralement par virement bancaire. Le montant de ces loyers dépend directement de la rentabilité de la SCPI dans laquelle vous avez acheté des parts. Concrètement, plus la SCPI réalise du chiffre d’affaires et plus les loyers redistribués aux locataires sont importants.

🤷 Le rendement est-il garanti en SCPI ?

Dans la mesure où le rendement locatif d’une SCPI dépend fortement de la valeur des biens dont elle dispose et des loyers qui sont générés, il n’est pas garanti. Les SCPI investissent toutefois dans de nombreux biens pour mutualiser les risques. Ainsi, si un ou deux biens ne sont plus loués pendant un certain temps, les effets sur la rentabilité de la SCPI sont moindre. Ce sont les autres biens loués qui maintiennent son niveau de rentabilité.

🤝 SCPI : quels sont les avantages ?

Les SCPI présentent tous les avantages de l’immobilier sans ses inconvénients. En effet, vous évitez les mauvais locataires, la gestion de travaux ou de problèmes locatifs divers et variés. En effet, c’est la société de gestion de la SCPI qui se charge de tout. Accessible par crédit bancaire, la SCPI est également un placement flexible qui permet d’injecter la somme souhaitée sans contrainte.

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