La valeur de retrait des parts de SCPI 

La valeur de retrait des parts de SCPI 

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 20 mai 2021

Si vous vous intéressez à la pierre papier, vous vous dites certainement que le jargon technique est parfois complexe. Valeur de réalisation, de reconstitution ou de retrait sont autant de termes qu’il faut comprendre avant d’effectuer un placement en SCPI. La valeur de retrait des parts de SCPI est l’une des notions les plus importantes dans le cadre d’une revente. De quoi s’agit-il ? Tacotax vous explique à quoi correspond la valeur de retrait des parts en SCPI. 

La valeur de retrait en SCPI : qu’est-ce que c’est ? 

La valeur de retrait est la somme que perçoit un associé lorsqu’il décide de revendre ses parts de SCPI. Elle correspond à la valeur de souscription de la SCPI au jour où le retrait est effectué diminué des frais de souscription. La valeur de retrait d’une part permet aussi d’établir un prix d’acquisition lorsqu’elles sont achetées dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. 

Valeur de retrait en SCPI et valeur de souscription 

La valeur de souscription correspond au prix de la part payée par les nouveaux souscripteurs lorsqu’ils achètent des parts de SCPI directement sur le marché primaire, sans les loger dans un contrat d’assurance-vie. 

Dans le cas des SCPI à capital variable, la valeur de souscription est revalorisée au moins tous les 5 ans (en pratique tous les ans) en fonction des hausses ou des baisses du prix des biens qui composent son patrimoine. En effet, le prix de souscription des parts est amené à évoluer en fonction du taux d’occupation financier, du nombre de parts émises ou encore du taux de rendement. 

Valeur de retrait en SCPI et frais de souscription 

La valeur de retrait des parts de SCPI est obtenue après que les frais de souscription aient été déduits de la valeur de souscription. Comparables aux frais de notaires et aux frais d’agence, ils sont évalués à 10 % en moyenne du prix de la part. Contrairement à ce que leur nom laisse entendre, les frais de souscription ne sont pas versés au moment de l’achat de la part, mais bien à sa revente. C’est un avantage pour l’investisseur qui peut ainsi faire travailler l’ensemble de son épargne tout au long de son placement. 

Bon à savoir :

Intégrés à la valeur de retrait des parts de SCPI, les frais de souscription permettent notamment de : 

  • Payer les frais de notaire sur les biens acquis ;
  • Financer la prospection de nouveaux associés ;
  • Rémunérer le temps passé à chasser les bonnes opportunités immobilières. 

Vente des parts et valeur de retrait en SCPI 

La valeur de retrait ne concerne que les SCPI à capital variable. En effet, une part de SCPI à capital variable est revendue directement par la société de gestion sur le marché primaire. Elle est vendue à un prix fixe qu’on appelle valeur de retrait. Les parts de SCPI à capital fixe sont revendues sur le marché secondaire. Le prix est défini, non pas par la société de gestion de la SCPI, mais par le vendeur lui-même selon la loi de l’offre et de la demande. 

Lorsque le propriétaire d’une part demande sa mise en vente, il doit transmettre un ordre de retrait à la société de gestion de la SCPI par courrier recommandé avec accusé de réception. Sa demande est prise en compte et est acceptée suivant un ordre chronologique si un acquéreur est trouvé. Le prix de vente n’est pas fixé librement par le vendeur, mais par la société de gestion. 

Bon à savoir :

En règle générale, il faut environ 2 à 4 semaines pour revendre ses parts de SCPI et récupérer son capital. 

Lorsque la SCPI ne peut pas mettre un acquéreur face au vendeur, elle peut utiliser sa trésorerie pour racheter elle-même les parts. Si la trésorerie n’est pas suffisante, elle peut créer un fonds de remboursement qui entraîne alors une décote de 10 à 15 % sur la valeur de retrait. 

Bon à savoir :

La SCPI est un placement pour lequel il est préconisé de conserver ses parts au moins 8 ans. Ce délai conseillé n’a toutefois pas vocation à être obligatoire. Il est tout à fait possible de revendre ses parts avant cette période de 8 ans. Néanmoins, plus les parts de SCPI sont conservées longtemps et plus elles seront rentables, notamment au regard des frais de sortie à payer. Ainsi, plus la durée de détention des parts est longue, plus elles sont valorisées, et plus la valeur de retrait en SCPI est importante. 

Valeur de retrait en SCPI et assurance-vie

Lorsqu’un investisseur acquiert des parts de SCPI directement auprès d’une société de gestion ou d’un autre partenaire financier, il doit payer un prix de souscription dont le montant dépend de la SCPI sélectionnée. 
Lorsqu’il décide de loger ses parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, les parts de SCPI sont acquises à leur valeur de retrait (ou à leur valeur de réalisation dans le cas d’une SCPI à capital fixe). Le prix d’achat est ainsi réduit de 10 à 15 %, une aubaine pour celui qui cherche à diminuer le coût de son investissement. Attention toutefois, car des frais de l’ordre de 6 % en moyenne sont à payer en contrepartie de cette décote. 

De même, bien que les parts de SCPI soient acquises à la valeur de retrait et non au prix total, en assurance-vie les dividendes sont rarement versés à 100 % au souscripteur. En effet, de nombreux assureurs ne versent que 85 % des loyers de la SCPI, se rémunérant au passage. 

Bon à savoir :

L’acquisition de parts de SCPI en assurance-vie est très intéressante si vous cherchez à valoriser un patrimoine pour l’avenir. 

Foire aux questions

🤝 Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ? 

Lors de la constitution d’une SCPI, elle doit choisir la forme de son capital. Elle peut ainsi être à capital variable ou à capital fixe. Lorsqu’elle choisit cette deuxième solution, elle ne peut pas accepter plus de souscriptions que la valeur totale du capital indiquée dans ses statuts. Ainsi, il faut nécessairement que le vendeur trouve un acquéreur pour céder ses parts.

🤝 La valeur d’une part de SCPI peut-elle baisser ? 

La valeur d’une part correspond à celle du parc immobilier dont dispose la SCPI. Dans la mesure où elle y est étroitement liée, si la valeur des biens diminue, il en sera de même pour la valeur de la part. Pour limiter ce risque de dévalorisation, il est conseillé de conserver ses parts de SCPI pour une durée minimale de 8 ans.

🤝 Qu’est-ce qu’un prix de souscription en SCPI ? 

En SCPI, le prix de souscription correspond au tarif qu’il faut payer pour acquérir une part de SCPI sur le marché primaire.

🤝 Pourquoi investir en SCPI en assurance-vie ? 

Un contrat d’assurance-vie permet d’acquérir des parts de SCPI à leur valeur de retrait, et donc de bénéficier d’une réduction de 10 à 15 % du prix de souscription qui aurait été payé dans le cadre d’une acquisition en direct. L’assurance-vie est également intéressante d’un point de vue fiscal puisque la fiscalité est réduite si elle est conservée pour une période minimale de 8 ans.