Qu’est-ce que la valeur de reconstitution d’une SCPI ? 

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution d’une SCPI ? 

Sommaire de l'article

La valeur de reconstitution d’une SCPI est un critère essentiel à prendre en compte pour savoir dans quelle SCPI investir. Il s’agit en effet d’une donnée méconnue des investisseurs qui permet de connaître la valeur réelle d’une SCPI et d’apprécier les opportunités financières qui se présentent. Tacotax vous explique ce qu’est la valeur de reconstitution d’une SCPI et comment vous en servir pour investir.

La valeur de reconstitution d’une SCPI : de quoi s’agit-il ? 

Bien qu’un investisseur achète une part de SCPI au prix de souscription, ce n’est pas forcément cette donnée qui est le meilleur témoin de la valorisation du patrimoine de la SCPI. Ce rôle est davantage tenu par la valeur de reconstitution qui correspond à :

  • La valeur vénale de son parc immobilier expertisée par un expert immobilier indépendant ; 
  • Majorée de tous les actifs que possède la SCPI ;
  • Minorée de l’ensemble des frais nécessaires pour reconstituer son patrimoine à l’identique.

La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond au montant que l’investisseur devrait apporter pour que son patrimoine soit reconstitué dans son ensemble. Il s’agit donc de la valeur vénale du patrimoine et des frais tels que les emprunts ou les frais de notaire. 

Bon à savoir :

Si le prix de souscription d’une part n’est pas la donnée qui reflète le mieux la valeur du patrimoine de la SCPI, c’est parce qu’il est fixé dans une fourchette correspondant à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Il peut donc varier à la hausse ou à la baisse selon le bon vouloir de la société de gestion. 

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Pourquoi s’intéresser à la valeur de reconstitution d’une SCPI ? 

Connaître la valeur réelle d’une SCPI 

Lorsqu’un investisseur achète des parts dans une SCPI de rendement, il investit en réalité dans des biens professionnels tels que des bureaux, des entrepôts ou des murs de commerce. Comme tout bien immobilier, il s’agit d’actifs dont la valeur peut fluctuer en fonction des évolutions du marché immobilier. Ces fluctuations ont nécessairement une incidence sur le prix des parts qui peut lui aussi partir à la baisse ou à la hausse. 

Lorsqu’elle est comparée au prix de souscription, la valeur de reconstitution permet de vérifier si la valeur des parts est sous-cotée ou surcotée par rapport à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. En effet, lorsque le rapport entre ces deux valeurs est supérieur à 100 %, la valeur d’une part de SCPI est surévaluée. À l’inverse, le prix est décoté.  

Imaginons une SCPI qui affiche un rendement de 6 % pour un prix de souscription de 1 000 € et une valeur de reconstitution de 1 020 €. Le rapport entre la valeur de souscription et la valeur de reconstitution est inférieur à 100 %. Le prix de souscription subit donc une décote par rapport à la valeur réelle du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. 

Bon à savoir :

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) permet aux SCPI de faire varier le prix de souscription de 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. 

Investir correctement grâce à la valeur de reconstitution de la SCPI

L’un des critères les plus importants à prendre en compte pour faire un choix parmi les SCPI est la valeur de reconstitution. Il s’agit en effet de l’un des indicateurs de performance de la SCPI, au même titre que le taux de distribution sur valeur de marché ou que la valeur de réalisation. 

Connaître et comprendre le mécanisme de la valeur de reconstitution de la SCPI vous permet d’apprécier l’opportunité qui s’offre à vous et de vérifier si les parts sont vendues au juste prix. Vous saurez ainsi si la société de gestion vend ses parts à un prix inférieur à sa valeur réelle et si vous pouvez profiter d’une revalorisation rapidement après votre acquisition. Pour vérifier cette information, il suffit de comparer le prix de souscription des parts et la valeur de reconstitution. D’ailleurs, plus la différence entre ces deux valeurs est importante et plus le potentiel de revalorisation est fort. 

Il est toujours plus intéressant d’investir dans une SCPI où les parts sont décotées que l’inverse. Une SCPI où le prix de souscription est sous-coté affiche un véritable désir d’intégrer de nouveaux associés. À l’inverse, ce sont les associés actuels qui bénéficient de la surcote, leurs parts étant revalorisées à la hausse. 

Quels critères analyser pour choisir sa SCPI ? 

Si la valeur de reconstitution de la SCPI est l’un des principaux critères de performance à observer avant d’investir en pierre papier, il n’est pas le seul. Bien sûr, le taux de rendement est l’un des indicateurs qui est le plus observé, mais dans la mesure où les performances passées ne préjugent pas de celles à venir, il faut s’appuyer sur d’autres critères tangibles. 

C’est notamment le cas du report à nouveau qui permet d’apprécier la pérennité du taux de distribution de la SCPI. Il apporte des informations essentielles sur sa politique de gestion. En effet, il permet de rémunérer les investisseurs dans l’hypothèse où le rendement locatif serait en berne. Un report à nouveau important est le témoin d’une SCPI qui préfère lisser la distribution des dividendes. 

Le taux d’occupation est l’autre indicateur de performance essentiel à analyser. En effet, ce chiffre permet de visualiser la proportion du parc immobilier qui est loué et d’identifier celle qui ne l’est pas. Pour effectuer un placement rentable, il est conseillé de s’orienter vers des SCPI dont le taux d’occupation est supérieur à 90 %. 

D’autres critères doivent être appréhendés tels que : 

  • La capitalisation qui doit idéalement être supérieure à 300 millions d’euros ; 
  • La taille de la SCPI : plus elle est grosse et plus il sera facile de revendre ses parts le moment venu ; 
  • La composition du patrimoine immobilier de la SCPI.  

Foire aux questions

🤝 Combien coûte l’acquisition d’une part de SCPI ? 

Le prix d’une part de SCPI est variable. Il peut aller de quelques centaines à quelques milliers d’euros. L’acquisition d’une part de SCPI est aussi soumise au paiement de frais de souscription qui seront en réalité payés au moment de sa revente. Ces frais se montent à 10 % en moyenne du prix de souscription de la part au moment de la vente. Si l’acquisition est réalisée à crédit, il faudra également financer le prêt en remboursant les intérêts.

🤝 Quels sont les risques des SCPI ? 

Investir en SCPI représente un risque non négligeable dans la mesure où ni la valeur des parts, ni le capital ne sont garantis. Les rendements locatifs peuvent ainsi chuter. Il s’agit ainsi d’un placement plutôt destiné aux investisseurs qui cherchent à obtenir un rendement supérieur aux solutions d’épargne classique en acceptant de prendre le risque de perdre leur capital de départ. La politique d’investissements multiples et variés assurée par les SCPI permettent toutefois de réduire et de mutualiser ces risques.

🤷 Quelles ont été les meilleures SCPI en 2020 ? 

Bien que l’année 2020 ait été profondément bouleversée par la pandémie mondiale, l’écosystème de l’épargne a été relativement épargné. Les rendements se sont maintenus stables (au-delà de 4 % en moyenne). Plusieurs SCPI ont d’ailleurs su tirer leur épingle du jeu à l’image de la SCPI Activimmo, la SCPI Cristal Rente, la SCPI Primopierre, la SCPI Pierval Santé ou encore la SCPI Novapierre Allemagne.

🤝 Investir dans une SCPI santé : une bonne idée ? 

En choisissant une SCPI qui œuvre dans le domaine de la santé, vous diversifiez naturellement votre patrimoine en acquérant des EHPAD, des résidences seniors, des murs de pharmacie ou encore des cabinets médicaux. La population prenant de l’âge, il y a fort à parier que les besoins dans le domaine de la santé perdurent. C’est également un domaine qui est particulièrement résilient en période de crise comme celle qu’on connaît avec la Covid-19.  

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