Explication de la valeur d’une part de SCPI

Explication de la valeur d’une part de SCPI

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 Si vous vous intéressez à l’acquisition de parts de SCPI, vous allez rapidement faire face à un jargon technique qui n’est pas toujours évident à comprendre. C’est notamment le cas de la valeur des parts de SCPI qui peuvent comporter les termes de retrait, de réalisation ou encore de reconstitution. A quoi correspondent-ils ? Comment sont revalorisées les parts d’une SCPI ? Tacotax répond à toutes vos questions. 

La valeur d’une SCPI : de quoi s’agit-il ? 

La valeur d’une SCPI se décline sous quatre termes techniques particuliers : 

  • La valeur de souscription
  • La valeur de réalisation ;
  • La valeur de reconstitution ;
  • La valeur de retrait.

La valeur de souscription d’une SCPI

La valeur de souscription est un terme qui ne concerne que les SCPI à capital variable. Elle est déterminée tous les ans par la société de gestion à partir de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, c’est-à-dire à partir de son prix de reconstitution

La valeur de souscription d’une SCPI doit être comprise dans une fourchette de plus ou moins 10% de sa valeur de reconstitution. Elle comprend les frais de souscription qui représentent 8 à 12% en moyenne du prix de souscription des parts. Néanmoins, certaines SCPI se sont récemment lancées dans le marché de la pierre papier en proposant aux investisseurs de s’associer sans avoir à verser de frais de souscription. C’est par exemple le cas des SCPI Neo et Iroko Zen.  

Bon à savoir :

Les SCPI à capital fixe permettent à de nouvelles personnes d’investir seulement sur le marché secondaire ou dans le cadre d’une augmentation de capital. Ces parts sont alors vendues à un prix d’exécution qui met d’accord à la fois les acquéreurs et les vendeurs.  

La valeur de réalisation d’une SCPI

La valeur de réalisation d’une SCPI correspond au prix de l’ensemble des actifs dont elle dispose, c’est-à-dire la valeur nette de : 

  • Son parc immobilier ; 
  • Ses autres actifs (notamment ses liquidités). 

Bon à savoir :

La valeur de réalisation d’une SCPI détermine le prix d’une de ses parts si elle devait vendre tous les biens qui composent son parc immobilier ainsi que l’ensemble des actifs qu’elle détient dans son portefeuille. 

La valeur de réalisation est un indicateur important pour attester de la bonne santé et de la bonne gestion d’une SCPI. Elle doit être établie annuellement par un expert indépendant et confirmée au cours d’une assemblée générale. 

La valeur de reconstitution d’une SCPI

La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond au montant qu’il faudrait apporter pour racheter l’intégralité du patrimoine immobilier que détient la société. Elle correspond ainsi à la valeur de réalisation de la SCPI majorée des différents frais à engager, tels que les frais d’actes ou les commissions destinées à financer l’intervention de professionnels intermédiaires. 

Faire le ratio entre la valeur de souscription d’une SCPI et sa valeur de reconstitution vous donne des indications fiables sur l’intérêt de réaliser un tel investissement. En effet, lorsqu’une SCPI présente un ratio inférieur à 100%, le prix d’une part est attractif puisqu’il est inférieur à sa valeur réelle. Cette donnée vous permet ainsi de savoir si vous investissez dans une SCPI sur-cotée ou sous-cotée. Attention, cet indicateur ne doit pas être le seul à être observé. Le taux d’occupation financier (TOF), le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) ou encore la qualité du patrimoine dans lequel la SCPI investit ont tout autant d’importance. 

La valeur de retrait d’une SCPI

La valeur de retrait est un terme qui est principalement utilisé pour les SCPI à capital fixe. Elle correspond à la différence entre le prix de souscription et les frais d’entrée. C’est le prix que retire un associé lorsqu’il cède tout ou partie de ses parts. 

Bon à savoir :

Si vous décidez d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie, c’est la valeur de retrait qui sera l’élément déterminant pour fixer le prix d’acquisition de vos parts. 

En quoi consiste la revalorisation des parts de SCPI ?  

Le prix d’une part de SCPI à capital fixe est défini sur le marché secondaire en fonction de l’offre et de la demande. Les parts de SCPI à capital variable font quant à elles l’objet d’une revalorisation. Un expert immobilier indépendant est ainsi chargé de définir la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI pour que la société de gestion puisse en déterminer la valeur de reconstitution, puis le nouveau prix de souscription des parts. 

Cette revalorisation est nécessaire lorsqu’une hausse de la valeur vénale des parts est constatée. Certaines SCPI adoptent toutefois une gestion plutôt conservatrice et décident de revaloriser leurs parts seulement lorsqu’une variation de 5% est mise en évidence. Une hausse de la valeur des parts de SCPI est souvent liée à : 

  • Une pression immobilière plus importante ;
  • Des taux d’intérêts bas qui permettent à la SCPI d’agrandir son parc immobilier facilement
  • La mise en place d’une stratégie d’investissement réussie. 

Bon à savoir :

Une revalorisation des parts permet généralement à la SCPI d’avoir ou de retrouver de l’intérêt auprès de nouveaux associés susceptibles d’entrer au capital. 

Foire aux questions

🤔 Peut-on acquérir des parts de SCPI en ligne ? 

Plusieurs solutions en ligne vous permettent d’acquérir des parts de SCPI facilement grâce à la signature électronique notamment. De nombreux sites internet spécialisés vous aideront à orienter votre choix vers l’une ou l’autre des SCPI présentes sur le marché.

🤔 Qui dirige une SCPI ? 

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier dont l’objectif est de développer son patrimoine immobilier en achetant des bureaux, des commerces ou d’autres biens à vocation professionnelle. C’est la Société de Gestion de la SCPI qui est chargée de développer une stratégie d’investissement, d’acquérir des biens et de gérer les locataires. C’est souvent cette Société de Gestion qui est à l’origine de la création de la SCPI. Pour assurer au mieux ses différentes missions, elle bénéficie également des recommandations du Conseil de surveillance de la SCPI.

🤷 A combien s’élève le rendement d’une SCPI ? 

Le rendement des SCPI est relativement stable depuis plusieurs années. Il s’élève en effet à 5% en moyenne. Pour évaluer le rendement d’une SCPI, le rapport doit être fait entre le loyer versé par les SCPI et le prix d’acquisition unitaire d’une part. L’augmentation de la valeur des parts liée à la revalorisation annuelle joue également sur le rendement offert par la SCPI à ses associés. Si ce deuxième élément est pris en compte, le rendement moyen annuel des SCPI s’élève à près de 10% depuis une dizaine d’années.

🤔 Est-ce le bon moment pour placer ses économies en SCPI ? 

De nombreuses personnes ont tendance à attendre LE meilleur moment pour investir. Plutôt que de laisser dormir votre épargne et perdre de l’argent dans la durée, il est préférable d’investir dès aujourd’hui. Malgré la crise sanitaire liée à la Covid-19, les rendements offerts par les SCPI sont restés stables. De même, la pierre papier dispose de réelles possibilités pour lutter contre une potentielle baisse de revenus et assurer un gain intéressant aux associés qui ont investi en SCPI.  

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