Qu’est-ce que l’investissement en SCPI de plus-value ?

scpi de plus-value
Lydia Mdjassiri

Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 27 septembre 2021

Une SCPI de plus-value, en quoi ça consiste ? Les sociétés civiles de placement immobilier se divisent en 3 catégories et les SCPI de plus-value sont l’une d’elles. Il existe également des SCPI fiscales et des SCPI de rendement. Quelles sont les particularités des SCPI de plus-value ? Comment acheter des parts de ce type de société civile ? Tacotax vous en dit plus !

Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

C’est quoi, une SCPI de plus-value ? Il s’agit d’un investissement immobilier de type locatif. Lorsque vous investissez dans une SCPI de plus-value, vous acquérez un certain nombre de parts dans cette dernière. Mais contrairement à une SCPI de rendement ou à une SCPI fiscale, ce placement ne vous permet pas de recevoir des revenus locatifs : en effet, la société de gestion ne distribue pas de revenus aux actionnaires investissant dans une SCPI de plus-value.

Comment fonctionne la SCPI de plus-value ?

Les SCPI de plus-value sont également appelées SCPI de valorisation ou de capitalisation. Quand vous placez votre capital dans ce type de société civile, l’objectif de votre investissement n’est pas de percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers versés par les locataires ni de bénéficier d’une réduction fiscale. En effet, comme son nom l'indique, c’est la réalisation d’une plus-value qui est visée, de même que la revalorisation du prix d’une part de SCPI.

Contrairement aux SCPI de rendement, qui achètent des biens immobiliers d’entreprise, les SCPI de plus-value s’intéressent uniquement au mobilier d’habitation. En effet, les sociétés de gestion de ces sociétés civiles utilisent le capital des actionnaires pour acquérir des logements, c’est-à-dire des immeubles locatifs pour particuliers, des habitations isolées ou encore des immeubles résidentiels.

Parmi la sélection de SCPI de capitalisation proposées sur le marché, on retrouve notamment Novapierre Résidentiel (anciennement la SCPI Pierre 48) ainsi que la SCPI Patrimmo Croissance.

Avantages de la SCPI de plus-value

Comme tout investissement en société civile de placement immobilier, le placement de votre capital dans une SCPI de plus-value présente des avantages. Tout d’abord, il s’agit d’un excellent moyen de diversifier votre patrimoine immobilier. 

D’autre part, le principe même de la SCPI vous permet de profiter de la gestion du parc immobilier par une société de gestion. La gestion locative, l’achat des biens et leur revente ne dépendent en effet pas de vous puisque c’est à la société qu’il revient de s’occuper de ces aspects techniques qui peuvent en décourager plus d’un dans l’immobilier locatif classique !

Par ailleurs, avec une SCPI de plus-value, vous êtes quasiment certain que le court des parts acquises dans la SCPI seront valorisées à long terme, ce qui vous permettra de toucher une plus-value sous forme de capital lors de la revente. Ces SCPI sont composées de biens à fort potentiel de revalorisation afin de permettre aux investisseurs de percevoir une plus-value importante au terme de leur investissement.

Inconvénients de la SCPI de plus-value

L’un des points négatifs des SCPI de valorisation concerne leurs frais d’acquisition et de gestion qui s’élèvent à 8 à 12 %. D’autre part, il vous faut prendre en compte le fait que cet investissement doit être réalisé à long terme, autrement cela impactera fortement le rendement de votre investissement en SCPI de plus-value. 

Cela concerne notamment l’imposition des plus-values réalisées : pour être exonéré d’impôts, vous devez conserver vos parts pendant 30 ans au moins. Si vous revendez avant que ce délai soit atteint, la plus-value immobilière réalisée grâce à l’investissement en SCPI sera taxée à 17 % de prélèvements sociaux et 19 % d’impôt sur le revenu.

Comment investir dans une SCPI de plus-value ?

Où investir en SCPI ?

Vous pouvez vous adresser à plusieurs types d’interlocuteurs pour acheter des parts de SCPI. Ainsi, il vous est possible de contacter directement la société de gestion chargée de la SCPI pour investir en direct, mais vous pouvez également acquérir des parts auprès de votre banque, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou bien en ligne sur des plateformes spécialisées dans ce type de placement. Par ailleurs, il existe différents moyens d’investir en SCPI :

  • par le biais d’un crédit immobilier ;
  • via un contrat d’assurance vie ;
  • au comptant ;
  • en démembrement.

Bon à savoir
Vous pouvez réaliser une simulation en ligne pour savoir quelles sont les meilleures SCPI dans lesquelles investir ! Ces outils comparent les sociétés entre elles pour aider les investisseurs à faire leur choix.

Combien investir dans une SCPI ?

Lorsque vous achetez des parts dans une société civile, qu’il s’agisse d’une SCPI de plus-value, de rendement ou bien fiscale, il est conseillé de ne pas investir plus de 20 % de votre capital : en effet, idéalement, la somme investie doit représenter 15 à 20 % de ce dernier. Ce pourcentage peut évidemment varier selon le niveau de constitution de votre patrimoine et vos objectifs patrimoniaux.

De plus, si vous investissez plus de 20 000 € en SCPI, il est important de penser à étaler ce capital sur plusieurs SCPI. Il faut éviter autant que possible de tout miser sur une seule société car de cette manière vous mutualisez les risques de perte. En matière de placement immobilier, il vaut mieux ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier !

Foire aux questions

🤝 Comment sortir d'une SCPI ?

Si vous souhaitez procéder à la vente de vos parts de SCPI de plus-value, la marche à suivre dépend de s’il s’agit d’une SCPI à capital variable ou à capital fixe : dans le premier cas, c’est à vous que revient le démarrage du processus de revente tandis que dans le second cas la société de gestion se charge de tout. Les démarches pour sortir d’une SCPI fiscale ou d’une SCPI de rendement sont les mêmes.

🤝 Quels sont les revenus d'une SCPI ?

Les locataires louant les biens composant le parc immobilier de la SCPI versent un loyer à la société de gestion de cette dernière. Une fois les revenus collectés, c’est à cette société de gestion que revient le rôle de redistribuer les loyers aux actionnaires de la SCPI, au prorata du nombre de parts de chacun.

🤝 Est-ce que les SCPI sont un bon placement ?

Comme tout placement financier, l’investissement en SCPI comporte certains risques. Le danger principal est l’éventuelle perte de votre capital. Toutefois, investir en SCPI est un placement intéressant ! Le risque de perte est mutualisé car vous investissez dans un parc immobilier, le placement ne concerne pas un bien isolé. Par ailleurs, vous faites partie d’un groupe d’actionnaires et vous n’êtes pas chargé de la gestion locative du parc immobilier.

🤷 Comment déclarer ses revenus de SCPI ?

La fiscalité de la SCPI au niveau de la déclaration des revenus complémentaire vous permet de choisir entre l’imposition au régime micro-foncier et l’imposition au régime réel. Le premier est accessible si : 

  • vos revenus fonciers proviennent d’un bien immobilier classique et pas seulement de vos parts de SCPI ;
  • vous n’avez acheté aucun bien sous couvert d’un dispositif défiscalisant ;
  • vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an.

Si ces conditions sont respectées et que vous choisissez le régime foncier, vous avez droit à un abattement de 30 % sur les revenus fonciers et vous devez indiquer le montant total de ces revenus dans la case 4BE de votre déclaration principale.

Si vous êtes imposé au régime réel, c’est sur le formulaire n°2044 qu’il vous faut indiquer vos revenus bruts perçus (dans la case 111), vos frais et vos charges (dans la case 112), vos intérêts d’emprunt (dans la case 113) ainsi que vos revenus nets (dans la case 114). Reportez ensuite votre revenu net dans la case 4BA du formulaire n°2042.