Tout savoir sur le cours des SCPI

Tout savoir sur les SCPI
Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 27 septembre 2021

Par définition, les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, sont des véhicules d’investissement qui achètent des parcs immobiliers grâce à l’argent des épargnants. Elles assurent ensuite la gestion locative et reversent à leurs actionnaires des parts de ces revenus locatifs. En France, les SCPI ne font pas l’objet d’une cotation en bourse. On parle toutefois de “cours d’une SCPI” pour désigner la valeur de ses parts à un instant t selon l’offre et la demande. Quel est le cours des SCPI en 2021 ?

Le cours des SCPI en 2021, explications

Définition de l’expression “cours des SCPI”

Le cours d’une action en Bourse désigne la valeur d'une action d’une entreprise à un moment donné déterminé selon l’offre et la demande. Si, à proprement parler, on ne parle pas de “cours de SCPI” mais plutôt de performance, ces termes désignent la valeur des parts de SCPI. Comment ces valeurs se définissent-elles ? C’est ce que nous allons voir ici.

Tout d’abord, il faut garder à l’esprit que les SCPI fonctionnent de cette manière :

  • Les investisseurs achètent des parts auprès d’une SCPI,
  • La SCPI achète un ensemble d’immeubles, aussi appelé “parc immobilier”
  • La SCPI assure la gestion locative de ces biens immobiliers en puisant notamment dans l’argent des investisseurs, puis redistribue les recettes locatives aux épargnants,
  • Les corps chargés d’assurer la transparence et la fiabilité des SCPI tels que l’AMF, le conseil de surveillance, l’assemblée générale des associés, un expert immobilier et le commissaire des comptes contrôlent régulièrement le fonctionnement de la SCPI pour assurer son respect des lois et sa pérennité.

Ainsi, les SCPI permettent à des particuliers de se constituer un patrimoine immobilier sans pour autant acheter un bien immobilier complet et de toucher des loyers locatifs réguliers. Les SCPI, en outre, offrent la possibilité d’investir la somme que l’investisseur souhaite à partir de 200 euros, la pierre papier est donc accessible au plus grand nombre.

Le cours des SCPI en 2021, les indicateurs de valeur avancés

Voyons quels sont les indicateurs principaux qui permettent d'évaluer le cours des SCPI.

Le taux de rendement, aussi appelé taux de distribution sur la valeur de marché (TDVM). Il s’agit, comme son nom l’indique, du rendement du placement. Concrètement, il est calculé en fonction du ratio entre les dividendes brut distribués (parts distribuées aux épargnants en fonction de leurs parts) et le prix moyen de l’achat de la part durant l’année. Il s’agit d’un élément non négligeable à prendre en compte avant d’acheter des parts de SCPI. 

Par exemple, le cours de la SCPI Fructipierre a baissé entre 2019 et 2020 : le taux de distribution est passé de 4,25 % à 3,36 %.

Au-delà des critères principaux que sont les informations connues des investisseurs tels que les frais de gestion et de souscription, voici les critères qui aident à déterminer la valeur d’une SCPI :

  • Le nombre d’immeubles détenus par la SCPI,
  • Le Taux d’Occupation financier, soit les indicateurs de la performance de la SCPI. Plus concrètement, il s’agit du rapport entre le montant réel des loyers locatifs et le montant total qui serait accumulé si tous les biens immobiliers détenus par la SCPI étaient loués. C’est pour cette raison que le TOF est un indicateur fiable de la capacité locative de la SCPI. Ce TOF prend également en compte les flux locatifs et les événements majeurs tels que l’acquisition d’immeubles.
  • La valeur de réalisation (ANR), soit l'Actif Net Réévalué, la valeur intrinsèque des immeubles déterminée selon des experts en fonction de la valeur nette des autres biens immobiliers. L’ANR évalue donc la valeur du bien dans le cas où la SCPI devait vendre tous ses biens.
  • La provision pour les grosses réparations (PGE), soit les ressources mises de côté pour anticiper les futures dépenses destinées à la rénovation des biens immobiliers de la SCPI. Elle est calculée annuellement selon les pourcentages de loyers locatifs.
  • Le report à nouveau (RAN), qui est un terme de comptabilité, désigne le bénéfice ni distribué ni mis en réserve durant une année donnée. Ces fonds peuvent notamment être mis de côté dans le cas où les résultats des années consécutives seraient moins bons que les années précédentes.
  • La surface totale gérée par la SCPI calculée en additionnant les surfaces de chaque bien immobilier détenu par la société,
  • Le nombre total de locataires du parc immobilier de la SCPI

Les meilleures SCPI en 2021

Au préalable, il faut garder à l’esprit qu’il existe 2 sortes de gestion des capitaux en SCPI :

  • Les SCPI à capital variable : qui possèdent des “fonds ouverts”. Cela implique que le capital peut fluctuer librement. Les investisseurs peuvent revendre leurs parts et les liquider. Les prix sont fixés au préalable.
  • Les SCPI à capital fixe : il s’agit de SCPI qui possèdent ce que l’on appelle des “fonds fermés”. Cela implique que, lorsque des augmentations de capital sont décidées, cette hausse a été débattue en Assemblée. Les épargnants peuvent acquérir et revendre des parts sur le marché secondaire.

Voici un tableau qui dresse la liste des SCPI ayant obtenu le meilleur taux de rendement durant l’année 2020 et qui continuent à performer en 2021 :

SCPI DE RENDEMENT (2021 sur 2020) :

SCPISociété de gestionCapitalisation 2020Rentabilité
Corum OriginCorum AM1 993 millions €6,2 %
Épargne PierreAtland Voisin1 361 millions €5,4 %
Pierval SantéEuryale1 387 millions €5 %
PrimoviePrimonial Reim3 396 millions €4,5 %
ImmorenteSofidy3 479 millions €4,4 %
PrimopierrePrimonial Reim3 299 millions €5 %
Novapierre AllemagneParef Gestion519 millions €4,5 %
EurovalysAdvenis611 millions €4,5 %

En outre, des sites consacrés au cours des SCPI tels que Boursorama ou Primaliance nous donnent des informations en temps réel sur les variations des valeurs des SCPI. On apprend notamment que :

  • Accimo Pierre a eu un taux de distribution de 3,81 % en 2020 contre 4,01 % en 2019
  • Primopierre a eu un taux de distribution de 5,04 % en 2020 contre 5,92 % en 2019
  • Primovie a eu un taux de distribution de 4,50 % en 2020 contre 4,51 % en 2019
  • Corum a eu un taux de distribution de 6 % en 2020 contre 6,25 %
  • Immorente a eu un taux de distribution de 4,42 % en 2020 contre 4,64 % en 2019
  • Edissimo a eu un taux de distribution de 3,78 % en 2020 contre 4 % en 2019,
  • SCPI Allianz Pierre a eu un taux de distribution de 4,04 % en 2020 contre 4,20 % en 2019.

Le fonctionnement des SCPI

Les différents types de SCPI

Il existe différents types de SCPI :
●     Les SCPI fiscales faisant bénéficier aux investisseurs de réductions d’impôts (par exemple grâce à la loi Pinel, Malraux). Elles investissent dans l’immobilier résidentiel locatif, des biens neufs ou rénovés. Les bénéfices peuvent être de 12 % pour une mise en location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans.
●     Les SCPI de rendement permettent aux investisseurs de toucher des dividendes à régularité trimestrielle. Elles distribuent les revenus locatifs et investissent notamment dans les bureaux, murs de magasins, résidences de services, etc…
●   Les SCPI de valorisation investissent dans des biens qui vont prendre de la valeur durant les années consécutives à l’investissement. Attention, ce type de SCPI ne garantit pas des revenus trimestriels comme les SCPI de rendement. Elles cherchent à réaliser une plus-value à la revente des parts de la SCPI.

Des investissements variés

Les SCPI investissent dans tous types de locaux, notamment dans les biens immobiliers seuls, mais également dans des résidences de services tels que les EHPAD ou les maisons de retraite, ou encore dans des locaux tels que les entrepôts dédiés à la logistique.

Les résidences et locaux de logistique impliquent une location par un exploitant via un bail commercial tandis que les logements seuls loués à des particuliers s'accommodent d’un bail classique.

Foire aux questions

🤷 Quels sont les risques des SCPI ?

Les investisseurs en SCPI prennent forcément un risque, comme dans tout investissement :
●     Le risque de liquidité impliquant une baisse de la valeur des parts au cours de la revente.
●     Le risque des loyers impayés impliquant une baisse des revenus locatifs,
●     La faillite de la SCPI qui induit la perte du capital investi,

🤝 Quels sont les différents moyens de se procurer des parts de SCPI ?

Les investisseurs peuvent se procurer les parts de SCPI :

  • En direct soit en se rendant à la SCPI ou auprès de sa banque comme le Crédit Mutuel ou la Banque Populaire, ou une banque en ligne comme Boursorama
  • Via une assurance vie en consultant le catalogue de parts de SCPI disponibles dans l’assurance vie de son choix,
  • A crédit ce qui permet de rembourser l’emprunt avec les loyers locatifs.
     

🤷 Quels sont les différents types de crédits destinés à se procurer des parts ?

  • Le crédit amortissable, qui fait que l’investisseur rembourse chaque mois le capital au fur et à mesure avec les intérêts liés à l’emprunt. Dans ce type d’investissement, l’investisseur pourra rembourser son prêt avec les revenus locatifs des SCPI.
  • Le crédit in fine qui implique que le capital est remboursé seulement à la fin du prêt, l’investisseur ne rembourse que les intérêts chaque mois. Lorsque la date de fin du prêt arrive, il faut rembourser le capital

🤝 Et le crédit à la consommation pour investir dans une SCPI ?

Vous pouvez choisir le crédit à la consommation pour investir dans des SCPI. Cela implique que la somme empruntée soit inférieure à 75 000 €. Les taux d’intérêts seront également plus élevés que pour les autres types de crédits.