1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

  2. Quelle performance pour quelle SCPI : notre guide 

Quelle performance pour quelle SCPI : notre guide 

Quelle performance pour quelle SCPI : notre guide 

Sommaire de l'article

Chaque année, de plus en plus d’investisseurs choisissent de placer leur épargne en SCPI pour bénéficier de leur excellente performance. La pierre papier fait d’ailleurs figure de placement refuge pour une majorité de Français qui cherche à investir en immobilier. Tacotax vous dit tout de la performance des SCPI et vous propose un comparatif des meilleures SCPI 2021. 

Comment identifier une SCPI performante ? 

Pour connaître la performance d’une SCPI, deux critères doivent être appréciés :

  • Le rendement locatif
  • L’évolution de la valeur de la part.  

Bon à savoir :

Les SCPI de rendement font partie des sociétés les plus performantes grâce aux revenus locatifs qu’elles permettent de dégager. Attention, la performance d’une SCPI s’apprécie au regard de votre profil d’investisseur. 

Le rendement locatif 

Le rendement locatif, ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) correspond aux revenus qui sont distribués par la SCPI à ses associés. En effet, lorsque vous investissez en SCPI, vous achetez des parts de la société et donc, une partie du patrimoine immobilier qu’elle détient. Les biens qu’elle possède sont mis à la location auprès de différents locataires professionnels, les revenus générés étant ensuite redistribués aux associés sous la forme de dividendes. 

Le rendement locatif correspond aux revenus distribués. Il s’exprime en pourcentage. Bien qu’un investissement en pierre-papier reste risqué, les SCPI offrent des performances inégalables pour un niveau de risque inférieur à la plupart des placements. 

L’évolution de la valeur de la part 

La performance d’une SCPI s’évalue à partir de son rendement locatif mais également de l’évolution de la valeur de la part. En effet, le prix d’une part répond aux évolutions du marché immobilier. Lorsque sa valeur augmente, l’associé peut bénéficier d’une plus-value au moment de la revente des parts. Ainsi, même si le rendement offert par la SCPI baisse dans le temps, elle est compensée par l’augmentation du prix de la part qui permet à l’investisseur d’obtenir une plus-value intéressante. 

Par exemple, vous achetez une part de SCPI à 500 € pour un rendement de 5%. L’année suivante les parts sont revalorisées à 550€. Pour les nouveaux acquéreurs, le rendement locatif de 5% court sur les parts à 550€. Pour vous en revanche, le rendement est plus important puisqu’il porte sur des parts affichées à 550€ alors que vous ne les aviez achetées qu’à 500€. 

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Performance des SCPI : notre classement 2021

Les SCPI présentent une meilleure performance que d’autres placements immobiliers (les logements parisiens par exemple). Située entre 4 et 5 % en moyenne, la performance des SCPI sur les 15 dernières années est également plus élevée que celle des livrets d’épargne et des assurances-vie. Voici le classement des 5 SCPI les plus performantes en 2020, du point de vue de leur rendement.

La SCPI Eurion : 10,40%

Bien qu’elle n’ait été créée qu’en 2020, la SCPI Eurion a déjà séduit plus de 3 000 associés. Gérée par Corum AM, cette SCPI se concentre principalement sur les bureaux, les commerces et l’immobilier logistique dans plusieurs pays européens. Elle s’attache à sélectionner des biens immobiliers de qualité, attractifs et bien situés qu’elle propose à des locataires solides auxquels elle fait signer des baux de longue durée. Alors que l’objectif de rendement était d’un peu plus de 4% à sa création, elle a rapporté plus de 10% à chacun de ses associés en 2020. 

La SCPI Cœur de régions : 6,30%

La SCPI Cœur de régions mène une politique d’investissement très stricte. En effet, elle se concentre uniquement sur les bureaux et les locaux commerciaux situés, comme son nom l’indique, au cœur des régions françaises. Les biens sont sélectionnés en raison de la situation géographique dynamique dans laquelle ils se trouvent, et du potentiel de revalorisation qu’ils présentent. De plus, ils sont loués à des locataires solides pour assurer une performance forte. En plus d’une diversification de ses investissements, la SCPI Cœur de régions a choisi de se positionner sur un marché qui offre des rentabilités bien supérieures au marché francilien. 

La SCPI PH Hospitalité Europe : 6,25%

La SCPI PH Hospitalité Europe a fait de l’immobilier d’accueil et d’hébergement en Europe sa spécialité. Les secteurs dans lesquels elle investit sont variés et concernent aussi bien l’hôtellerie d’affaires et la santé que l’éducation et la jeunesse. Il s’agit de secteurs dans lesquels la demande est forte. Les besoins ont d’ailleurs vocation à devenir de plus en plus importants dans la mesure où la population européenne va en s’accroissant. Investir au sein de cette SCPI, c’est bénéficier de sa rentabilité de plus de 6% et donner du sens à votre placement. 

La SCPI Activimmo : 6,05%

La stratégie menée par la SCPI Activimmo est claire : faire en sorte que son patrimoine immobilier soit composé à 70% au moins d’entrepôts, de logistique urbaines et de locaux d’activités. Ses investissements sont tous réalisés en France et dans les plus grandes métropoles d’Europe. 
Si cette SCPI a pu maintenir une excellente performance malgré la crise liée à la Covid-19, c’est parce que d’importants besoins de stockage ont été exprimés par de nombreux acteurs du e-commerce. Bien qu’il s’agisse d’une SCPI toute jeune, elle a su se positionner sur un secteur en plein essor qui devrait continuer à croître dans les années à venir. 

La SCPI Vendôme Régions : 6,02%

A la différence de certaines SCPI concurrentes, la SCPI Vendôme Régions a choisi de concentrer ses investissements dans des villes dynamiques situées en province. Elle détecte en effet les meilleures opportunités immobilières dans toute la France. 
Investir avec la SCPI Vendôme Régions, c’est bénéficier d’une excellente rentabilité qui s’appuie sur l’acquisition de biens de taille plus modeste loués à des locataires très solides tels que Google ou La Fnac. Avec son taux de distribution supérieur à 6%, elle ne peut que séduire les investisseurs amateurs de haut rendement. 

Bon à savoir :

Viennent ensuite les SCPI Neo avec 6,00%, Corum Origin avec 6,00%, Corum XL avec 5,66%, Cap Foncières & Territoires avec 5,63%, ou encore UFI France avec 5,52%. 

Retour sur la performance des SCPI en 2020

Bien que les SCPI se montrent performantes depuis de nombreuses années, il est tout à fait légitime de s’interroger sur leur intérêt en période de crise. La pandémie mondiale liée à la Covid-19 a permis aux SCPI de montrer leur résilience face à la crise. En effet, le monde de l’épargne a été relativement épargné par cette crise sans précédent. 

Le premier confinement a vu une baisse de la collecte de l’ordre de 40%, en grande partie due à un manque de digitalisation des process. En effet, les SCPI sont un placement long terme qui ne voient donc pas leurs performances affectées outre mesure dans le temps. Les performances du 3ème trimestre se sont montées à 4,2% en moyenne. De plus, au 3ème trimestre 2020, les acquisitions du marché immobilier tertiaire se sont portées à 2,5 milliards d’euros, contre 2 milliards l’année passée à la même période. 
Certains secteurs se sont montrés très performants, à l’image du monde de la santé ou du commerce de proximité notamment. 
Les SCPI ont en effet collecté plus de 6 milliards d’euros au cours de l’année 2020, soit presque 30% de moins qu’en 2019. Il ne s’agit ni plus ni moins que de la troisième collecte la plus importante réalisée dans le monde des SCPI. 

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Foire aux questions

🤝 En quoi consiste la revalorisation des parts de SCPI ? 

Lorsqu’une SCPI décide de revaloriser le prix de ses parts, elle augmente ou baisse leur montant. La revalorisation des parts est directement liée à celle du patrimoine que gère la société de gestion. Si la valeur des biens détenus par la SCPI augmente, celle des parts fait de même. Les associés bénéficient ainsi d’une revalorisation de leurs parts leur permettant de rentabiliser leur investissement par le mécanisme de la plus-value en cas de revente.

🤔 Est-il possible que les dividendes ne soient pas versés en SCPI ? 

Les dividendes versés aux investisseurs par la SCPI dépendent des loyers qu’elle perçoit grâce à la location de ses différents biens. Il est possible que les dividendes ne soient plus versés, bien que cette probabilité soit très faible. Pour limiter ce risque, les SCPI investissent dans un grand nombre de biens qu’elles louent à des locataires aux profils variés. Ainsi, elles mutualisent les risques. De même, la plupart des SCPI bénéficie d’une réserve appelée « report à nouveau » qui lui permet de verser les dividendes même si les loyers perçus sont trop faibles.

🤝 Quelle est la performance des SCPI d’un point de vue historique ? 

Au cours des 20 dernières années, les rendements offerts par les SCPI ont oscillé entre 4 et 5% net en moyenne. Cette stabilité s’explique notamment par l’origine de ces rendements, les loyers dans le secteur des bureaux et des commerces destinés aux professionnels étant plus élevés que dans l’habitation.

🤝 Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ? 

Une SCPI de rendement est une Société Civile de Placement Immobilier qui achète des biens professionnels (bureaux, commerces…) dans le but de les louer. Elle se distingue des SCPI fiscales et de plus-value grâce à sa rentabilité qui grimpe souvent au-delà des 5% net annuel.  

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