Nue-propriété et SCPI : l’avantage du démembrement

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Wilhelm Bertieux

Mis à jour le 01 juin 2021

Pour investir dans la pierre papier, plusieurs options s’offrent à vous : l’achat de parts en direct, via un crédit immobilier par exemple, l’inclusion de parts au sein d’un contrat d’assurance vie, mais aussi le démembrement de propriété. Investir en SCPI - Sociétés Civiles de Placement Immobilier - en nue-propriété ne vous permet pas de générer des revenus complémentaires, mais c’est un formidable outil de défiscalisation. À qui s’adresse principalement le démembrement ? Pourquoi la nue-propriété est-elle intéressante en matière de gestion de patrimoine ? Réponse avec Tacotax.

Investir en nue-propriété en SCPI : fonctionnement

Comment marche le démembrement dans le cadre d’un investissement en SCPI en nue-propriété ? Pour faire simple :

  • Le droit de propriété des parts de SCPI est séparé.
  • L’investisseur conserve les parts sans pouvoir bénéficier de l’usufruit.
  • Pendant la durée du démembrement, la société de gestion perçoit les revenus locatifs, et l’investisseur ne conserve que la nue-propriété.
  • À l’issue de la période de démembrement, il récupère la pleine propriété des parts.

Comment démembrer des parts de SCPI ?

Puisque les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion, la séparation du droit de propriété est relativement simple. Ce droit de propriété, c’est l’article 544 du Code Civil qui le définit en distinguant ses trois composantes :

  • L’usus : pouvoir faire usage.
  • Le fructus : pouvoir jouir et percevoir des revenus.
  • L’abusus : pouvoir vendre ou donner.

Ainsi, le nu-propriétaire d’un bien immobilier n’a que l’abusus : il est propriétaire du bien sans pouvoir, concrètement, en faire quoi que ce soit. De l’autre côté, c’est la société de gestion qui conserve l’usufruit, composé de l’usus et du fructus : elle peut donc utiliser le bien (les parts de SCPI) et percevoir les revenus locatifs ainsi générés.

Le nu-propriétaire récupère l’usufruit des parts de SCPI - et donc la pleine propriété des parts - une fois la période de démembrement passée, qui dure généralement 15 ans ou 20 ans.

À noter que le prix des parts de SCPI en démembrement est divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : c’est la clé de répartition qui détermine le pourcentage du prix d’une part qui est à la charge du nu-propriétaire. Ainsi, une décote est obligatoirement appliquée sur le coût d’acquisition d’une part de SCPI en nue-propriété. 

Par exemple, investir dans une SCPI de démembrement ayant une clé de répartition de 70 % pour l’investisseur nu-propriétaire et 30 % pour l’usufruitier permet de bénéficier d’une décote sur le prix des parts. Une part coûtant 100 € ne coûtera que 70 % en démembrement.

Investir en SCPI en nue-propriété

Comment acheter des SCPI en démembrement ? Ici, pas d’assurance vie : vous devrez acquérir vos parts de pierre papier en direct ! Si, sur le papier, il est possible de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat de parts, un investissement en nue-propriété ne générera aucun cash flow, puisque vous ne percevrez pas de loyers. Ainsi, les mensualités à rembourser chaque mois représentent une perte de capital, qui ne peut pas être compensée par le versement trimestriel des loyers.

Quelle SCPI acheter en démembrement ?

Quant au choix de la SCPI en elle-même, il vous faudra réaliser une simulation et un comparatif pour connaître notamment la clé de répartition de la SCPI, mais aussi vous renseigner sur certaines informations inhérentes à la société de gestion, comme le taux d’occupation, le prix des parts, le rendement estimé, etc.

Retrouvez ci-dessous certaines SCPI en démembrement parmi les meilleures du marché : 

SCPISociété de gestionClé de démembrement 10 ansClé de démembrement 15 ans
PrimopierrePrimonial REIM70 %60 %
PF Grand ParisPerial67,50 %60 %
Aestiam Placement PierreFoncia Pierre Gestion68 %60,50 %
PF Hospitalité EuropePerial65 %57 %

D’autres SCPI proposent également l’investissement en nue-propriété, Activimmo par exemple, avec une durée de démembrement maximale de 20 ans.

Pourquoi passer par un démembrement ?

Temporaire vs viager

Investir en SCPI en démembrement temporaire de propriété est une solution prisée des particuliers se situant dans une haute tranche marginale d’imposition de l’impôt sur le revenu. Pour faire simple, une durée de démembrement est fixée à l’avant (elle peut être de 5, 10 ou 20 ans, par exemple) : pendant toute cette durée, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu tiré du patrimoine immobilier mis en location par la société de gestion. 

Une fois cette période passée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et pourra percevoir des revenus locatifs s’il le souhaite, ou bien vendre ses parts en réalisant une plus-value intéressante, puisqu’une décote avait été initialement appliquée au coût des parts en démembrement. 

Autre possibilité : le démembrement en viager. Contrairement au temporaire, qui a donc une période définie, le viager perdure jusqu’à la mort de l’un des deux partis. Lorsque le décès survient, l’autre parti récupère la pleine propriété des parts de SCPI.

Dans l’immobilier, c’est une solution efficace pour léguer un patrimoine à ses héritiers : les parents conservent l’usufruit en laissant la nue-propriété à leurs descendants. 

Décote et fiscalité

Quelle est l’utilité d’investir en SCPI sans pour autant percevoir une part des loyers versés ? Premièrement, une décote est appliquée sur le prix des parts de SCPI en nue-propriété : calculée selon la clé de répartition de la société de gestion, elle permet aux investisseurs d’acheter plus de parts, à moindre coût.

Ensuite, l’investissement en démembrement bénéficie principalement aux particuliers aisés, et particulièrement ceux soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, puisque la simple détention de parts n’entre pas dans l’assiette d’imposition de cet impôt.

De même, lorsqu’on ne perçoit pas de revenus complémentaires, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne sont pas impactés, mais il faudra tout de même débourser des frais de gestion. À l’inverse, investir en SCPI en pleine propriété vous permet de percevoir des revenus locatifs, qui sont donc imposés au régime micro-foncier

Enfin, transmettre son patrimoine à ses descendants en évitant les frais de succession est également possible en démembrement de propriété !

Les risques

Tout investissement comporte des risques et des inconvénients. Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, c’est le manque de liquidité qui pourra poser problème, au même titre que le fait que la valeur des parts n’est pas garantie, tout comme le taux de rendement. 

Enfin, vous ne pourrez pas jouir de vos parts de SCPI durant toute la durée de démembrement. Certes, vous pourrez les vendre, mais seulement si l’usufruitier ne s’y oppose pas. Or, l’usufruitier perçoit les loyers, ce n’est donc pas forcément bénéfique pour lui d’accepter que vous vendiez les parts.

Foire aux questions

🤷 Quelle est la décote moyenne sur 10 ans pour un achat en nue-propriété de SCPI ?

En moyenne, les sociétés de gestion des SCPI appliquent une clé de répartition de 70 % pour une durée de démembrement de 10 ans, soit une décote d’environ 30 % sur le prix de base d’une part.

🤔 Où acheter des parts de SCPI ?

De manière générale, il est possible de devenir propriétaire de parts de SCPI de différentes manières : en direct en contactant la société de gestion ou en passant par une plateforme en ligne et au sein d’une assurance vie multisupport en unités de comptes.

🤝 Comment investir dans les SCPI ?

Vous pouvez tout à fait demander un crédit immobilier pour financer l’achat de parts de SCPI, comme dans le cadre d’un investissement immobilier classique. Autrement, l’insertion de parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce dernier : une exonération d’impôt sur le revenu sur les gains après huit années de détention.

🤷 Comment démembrer des parts de SCPI ?

Une clause de réversion d’usufruit vous permet, en tant que seul propriétaire d’un bien immobilier, de transmettre la nue-propriété des parts en votre possession avec une SCI : vous conservez l’usufruit jusqu’au moment de votre décès. Ensuite, il sera transmis à votre conjoint, jusqu’à son décès également.