1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

  2. Investir en SCPI en nue-propriété : avantages et risques

Investir en SCPI en nue-propriété : avantages et risques

Sommaire de l'article

Plutôt destinée aux particuliers qui souhaitent valoriser leur capital sur le long terme et qui n’ont pas besoin de revenus supplémentaires dans l’immédiat, la nue-propriété est avantageuse sur bien des points. Elle comporte aussi des risques qu’il vaut mieux intégrer avant de se lancer. Quelles sont les spécificités d’un investissement en SCPI en nue-propriété ? Tacotax fait le point pour vous.

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La nue-propriété en SCPI, qu’est-ce que c’est ? 

La nue-propriété de parts de SCPI s’acquiert par le biais d’une procédure de démembrement. Elle se distingue de l’usufruit et de la pleine propriété. 

La procédure de démembrement

Lorsque vous achetez un bien, quel qu’il soit, vous avez un droit de propriété sur cette chose. Défini par l’article 544 du Code Civil, il est constitué de trois droits, à savoir : 

  • L’usus (le droit de faire usage de la chose) ; 
  • Le fructus (le droit de jouir de la chose et d’en percevoir les revenus) ; 
  • L’abusus (le droit de vendre ou de donner la chose).

 Ce droit de propriété se décompose alors en deux notions : 

  • L’usufruit qui est composé de l’usus et du fructus. C’est la possibilité de pouvoir utiliser le bien soi-même et d’en percevoir les revenus. 
  • La nue-propriété qui est composée uniquement de l’abusus. Il s’agit du fait d’être propriétaire du bien. 

Dans le cadre de la SCPI, le nu-propriétaire est le détenteur des parts, mais il ne peut pas toucher de dividendes. C’est l’usufruitier qui perçoit l’ensemble des revenus locatifs jusqu’à la fin de la période de démembrement. Le nu-propriétaire récupère toutefois la pleine propriété des parts à l’issue de la période de démembrement.

Bon à savoir : Dans le cadre d’un démembrement, les parts de SCPI sont réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour une période définie au préalable (entre 5 et 20 ans en moyenne).

Comment acheter des parts de SCPI en nue-propriété ?

En démembrement, le prix des parts de SCPI est divisé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier en fonction de la clé de répartition fixée par la société de gestion de la SCPI. C’est elle qui détermine comment le prix d’une part est réparti entre les deux parties. 

Il n’est possible d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété qu’en direct. Passer par le mécanisme de l’assurance vie n’est donc pas possible. Il n’est pas possible non plus de souscrire un prêt immobilier car les parts en nue-propriété ne génèrent pas de cash flow. Il faut donc que le paiement soit réalisé comptant.

► Lire aussi : Les différents types de SCPI pour investir

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Investir en SCPI en nue-propriété : les avantages 

Bénéficier d’une décote intéressante

Si vous achetez vos parts en pleine propriété, vous paierez la part au prix affiché par la société de gestion de la SCPI. Acheter des parts en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote immédiate de 20 à 35 % en moyenne par rapport au prix de souscription. 

Exemple : Grâce au démembrement, le prix des parts de SCPI subit une décote qui vous est profitable. Si la clé de répartition de la SCPI est de 80 % pour le nu-propriétaire et de 20 % pour l’usufruitier, et que le prix de la part est de 100 €, vous n’achèterez votre part que 80 €. 

Lorsque vous arrivez à échéance de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété de vos parts de SCPI. Vous pouvez alors les conserver pour bénéficier de revenus locatifs ou les revendre pour bénéficier d’une potentielle plus-value qui n’est pas fiscalisée.

La nue-propriété est d’autant plus intéressante que les parts de SCPI bénéficient d’une valorisation de +0,5 % en moyenne chaque année. Les parts auront donc probablement pris de la valeur entre le moment où vous les avez achetées et le moment où vous en récupérez la pleine propriété.

Dans l’exemple précédent, vous aviez acheté vos parts de SCPI à 80 €. A l’issue du démembrement, vous récupérez vos parts au prix de 100 €, réalisant au passage une plus-value de 25 %. 

Bon à savoir : La décote correspond toutefois à la somme des loyers que vous auriez perçu si vous aviez la pleine propriété des parts.

Profiter d’une fiscalité avantageuse 

En étant nu-propriétaire, vous ne percevez aucun revenu locatif pendant toute la durée du démembrement. De ce fait, vous n’avez aucun revenu foncier à déclarer et vous n’êtes pas affecté par le poids de la fiscalité. C'est un investissement particulièrement intéressant si vous êtes situé dans une tranche d’imposition élevée (30, 41 ou 45 %). 

Autre avantage, les parts de SCPI en nue-propriété ne rentrent pas dans la base imposable pour le calcul de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est très avantageux, en particulier si vous êtes déjà fortement imposé ou que vous êtes à la tête d’un patrimoine immobilier conséquent. 

La fiscalité des SCPI en nue-propriété est d’autant plus intéressante qu’elle peut s’avérer assez lourde en pleine propriété. En effet, les revenus locatifs issus de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont imposés en fonction de votre tranche marginale d’imposition, et sont concernés par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Concrètement, si vous êtes imposé à 41 %, vos revenus SCPI en pleine propriété sont imposés à 58,2 %. Autrement dit, vous perdez plus de la moitié du rendement promis par la société de gestion de la SCPI choisie. Plus d'informations sur les prélèvements sociaux ici.

Obtenir la pleine propriété à l’issue du démembrement 

Lorsque la période de démembrement prend fin, vous récupérez la pleine propriété de vos parts automatiquement, sans frais, et sans fiscalité particulière. 

Vous avez alors deux possibilités : 

  • Les conserver ; 
  • Les revendre. 

Si vous décidez de conserver vos parts, vous entrez dans le schéma classique des SCPI et vous bénéficiez des dividendes, et de l’imposition qui va avec. Pour optimiser votre fiscalité, il faut faire coïncider la fin du démembrement avec un départ à la retraite notamment. 

Si vous décidez de revendre vos parts, vous disposerez d’un capital intéressant. Il vous faudra régler les frais de souscription, mais la plus-value sera conséquente si la valeur des parts n’est pas partie à la baisse. 

Investir en SCPI en nue-propriété, quels risques ? 

Une possible perte en capital 

En plus de l’absence de loyers pendant la période de démembrement, les SCPI sont un investissement risqué par nature. En effet, le capital et la valeur des parts ne sont pas garantis, de même que le taux de rendement. Rien ne vous assure donc de réaliser une plus-value puisque le prix peut avoir subi des fluctuations

Des difficultés pour revendre les parts

Pendant toute la période de démembrement, vos parts de SCPI sont bloquées. Vous pourrez les vendre, mais seulement avec l’accord de l’usufruitier. Dans la mesure où c’est lui qui perçoit les dividendes au cours de cette période, il est peu probable qu’il accepte de vendre. S’il se range de votre côté, il faudra être patient pour vendre vos parts puisqu’elles ne sont pas aussi liquides que des actions notamment. 

C’est un risque à prendre en compte car, si vous êtes en pleine propriété, vous pourrez vendre vos parts, ou au moins essayer. En nue-propriété, c’est impossible sans l’accord de l’usufruitier. Autrement dit, le risque est plus important pour vous. L’usufruitier qui continuera à percevoir les loyers n’a aucun intérêt à vendre.

Foire aux questions

🤷 Quels sont les avantages d’un achat en SCPI ?

Investir en SCPI, c’est placer de l’argent dans l’immobilier sans avoir de gestion locative à gérer. L’intérêt d’un tel investissement va bien plus loin puisque les SCPI offrent un taux de rendement extrêmement intéressant tournant en moyenne autour de 4 à 5 %. Bien qu’il s’agisse d’un placement risqué, puisque non garanti, le danger est fortement limité par la politique d’investissement des SCPI. En effet, elles choisissent des biens professionnels divers, dans des lieux géographiques variés et multiplient les locataires pour diluer le risque. Enfin, l’achat de parts de SCPI se fait à partir de quelques centaines d’euros seulement.

🤷 Comment investir en SCPI ?

Acheter des parts de SCPI peut se faire de différentes manières. En effet, vous pouvez investir au comptant, grâce à un crédit bancaire, par le biais d’une assurance-vie, ou encore via le mécanisme du démembrement.

🤔 Quelle SCPI choisir en nue-propriété ?

Si l’usufruitier s’intéressera davantage au rendement promis par la SCPI, le nu-propriétaire doit plutôt s’intéresser à la stratégie d’investissement qu’elle met en place. Il faudra également se pencher sur la fiabilité des locataires et sur le taux d’occupation financier pour s’assurer que la SCPI est stable pour réaliser un investissement rentable sur le long terme.

🤝 Qui peut investir en SCPI en nue-propriété ?

Tout investisseur peut acquérir des parts de SCPI en nue-propriété. Il faut toutefois que ses capacités financières soient suffisamment importantes pour réaliser un investissement sur le long terme sans percevoir de revenus supplémentaires. Cet investissement intéressera davantage les contribuables fortement imposés. C’est également un très bon montage à exploiter dans le cadre d’une succession ou d’une donation.

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