Pierre papier : définition et fonctionnement

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Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 31 mai 2021

La pierre papier, qu’est-ce que c’est ? Cette expression désigne les investissements en société civile de placement immobilier (SCPI). Réaliser un placement en SCPI vous permet d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à se charger de la gestion locative est un avantage pour beaucoup d’entrepreneurs. Comment se lancer dans la pierre papier ? Quelles sont les différentes SCPI ? Tacotax vous en dit plus sur ce placement.

Définition de la pierre papier

Quelle est la définition d’une SCPI ? Il s’agit d’un parc immobilier géré par une société de gestion dans laquelle les actionnaires peuvent investir. En échange de leur capital, ils reçoivent des loyers réguliers au prorata du nombre de parts détenues dans la société.

Qu’est-ce qu’on appelle l’immobilier papier ?

Le terme d’immobilier papier désigne la pierre papier, en opposition au marché de la pierre classique. Cette dernière fonctionne selon un principe simple : vous acquérez un bien et vous vous chargez de sa mise en location ainsi que de sa gestion locative. Avec le placement en SCPI, c’est à la société de gestion d’assurer le bon fonctionnement de l’investissement, notamment en se chargeant de sa mise en location et de l’acquisition de nouveaux biens immobiliers. 

La pierre papier est donc un investissement moins tangible que la pierre classique : par définition, investir dans la pierre papier est plus abstrait que l’immobilier physique. Vous n’êtes pas confronté directement à l’aspect pratique et administratif qu’implique la gestion du parc immobilier. Les actionnaires d’une SCPI ne sont pas en contact direct avec les locataires des biens car la société de gestion leur sert d’intermédiaire.

Comment fonctionne la pierre papier ?

Quel est le fonctionnement d’une société civile de placement immobilier ? Une société de gestion investit le capital de ses associés pour acquérir des biens dans le secteur. Ces biens immobiliers sont ensuite mis en location. Le capital est acheté sous formes de parts : les investisseurs doivent payer des frais de souscription qui sont inclus dans le prix de souscriptions de parts de la SCPI. 

La pierre papier dépend de plusieurs organismes chargés de contrôler son bon fonctionnement :

  • la société de gestion ;
  • l’assemblée générale des actionnaires ;
  • l’autorité des marchés financiers (AMF) ;
  • le conseil de surveillance ;
  • un expert immobilier ;
  • le commissaire aux comptes.

Comment investir dans la pierre papier ?

Comment investir en SCPI ?

Investir dans la pierre papier en 2020 s’est révélé être rentable pour les investisseurs, et cela semble également être le cas en 2021 ! Si vous souhaitez opter pour l’investissement en SCPI, sachez que vous pouvez acquérir des parts de plusieurs manières : 

  • à crédit ;
  • au comptant ;
  • par le biais de votre contrat d’assurance-vie ;
  • en démembrement.

Comme pour n’importe quel placement immobilier, vous pouvez contracter un prêt pour financer votre investissement en SCPI. De cette manière, vous bénéficiez de l’effet de levier qui vous permet de rembourser votre emprunt tout en percevant des revenus complémentaires. Vous pouvez également acheter un plus grand nombre de parts grâce à votre crédit et de cette manière générer un rendement plus élevé.

L’achat de parts peut également se faire au comptant : c’est la meilleure méthode si vous désirez percevoir rapidement des revenus locatifs grâce à votre investissement. Sachez toutefois qu’il y a un délai de jouissance à respecter après avoir effectué votre placement. Ce délai est de 4 mois environ, ce qui signifie que vous devez attendre 4 mois avant de commencer à toucher des loyers au prorata de vos parts.

Vous avez aussi la possibilité d’inclure des parts de SCPI dans votre assurance-vie, en tant qu’UC, ou unités de compte. En choisissant cette méthode pour investir dans une société civile de placement immobilier, vous pouvez optimiser la fiscalité de votre placement sur son revenu et sa succession.

Enfin, vous pouvez investir en démembrement dans une SCPI. Cela veut dire que vous acquérez des parts en nue-propriété, ce qui vous permet d’être exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En revanche, vous ne percevez pas de revenus locatifs pendant le temps de détention des parts.

Quel est le principe des parts de SCPI ?

Le prix des parts diffère d’une société à l’autre, cependant vous pouvez acheter une part dès 200 €. Ce prix peut monter à près d’un millier d’euros. Le nombre de parts que vous acquérez joue grandement sur la rentabilité du placement : en effet, le versement des revenus locatifs se fait proportionnellement au nombre de parts détenues. Ainsi, si vous achetez plusieurs parts, vous percevrez des revenus plus élevés.

Pierre papier : quels sont les différents types de SCPI ?

Les SCPI de rendement

Une SCPI de rendement se compose principalement de biens immobiliers d’entreprise : vous y trouverez notamment des murs de magasin, des bureaux ou encore des locaux d’activité. Les biens acquis se trouvent dans des zones diversifiées, en France ou encore dans des pays européens. 

Le but de cet investissement en pierre papier est d’offrir une très bonne rentabilité aux actionnaires. Les SCPI de rendement basent leur stratégie sur la revalorisation du parc immobilier ainsi que sur la distribution des loyers. Il s’agit du type de SCPI le plus répandu sur le marché. Retrouvez ici un classement des SCPI de rendement les plus populaires :

SCPISociété de gestionCapitalisation 2020Rentabilité
Corum OriginCorum AM1 993 millions €6,2 %
Épargne PierreAtland Voisin1 361 millions €5,4 %
Pierval SantéEuryale1 387 millions €5 %
PrimoviePrimonial Reim3 396 millions €4,5 %
ImmorenteSofidy3 479 millions €4,4 %
PrimopierrePrimonial Reim3 299 millions €5 %
Novapierre AllemagneParef Gestion519 millions €4,5 %
EurovalysAdvenis611 millions €4,5 %

Les SCPI fiscales

Comme son nom l’indique, l’investissement en SCPI fiscale s’adresse quant à lui aux actionnaires souhaitant bénéficier d’un avantage fiscal via un investissement locatif. Les biens composant le parc immobilier sont alors loués à des particuliers qui s’acquittent de loyers auprès de la société de gestion. 

Lorsque vous achetez des parts dans une SCPI fiscale, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu par le biais du dispositif proposé par celle-ci. Par exemple, si vous investissez dans une SCPI Pinel, vous aurez droit à un avantage fiscal dans le taux de réduction variera en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien immobilier est mis en location :

  • 12 % pour un bien loué pendant 6 ans ;
  • 18 % pour un bien loué pendant 9 ans ;
  • 21 % pour un bien loué pendant 12 ans.

Les SCPI de plus-value

Les investisseurs achetant des parts dans une SCPI de plus-value misent sur le potentiel de revalorisation de cette dernière. Ici, l’intérêt est de composer le parc immobilier de biens qui ont de fortes chances de voir leur valeur augmenter entre l’achat et la revente. On parle de plus-value pour désigner l’écart positif entre le prix d’achat des biens et leur prix au moment de la revente

En revanche, les SCPI présentent une particularité : vous ne recevez aucun revenu locatif pendant le temps de détention des parts. En effet, c’est au moment de la revente que votre investissement devient véritablement rentable. Il s’agit donc d’un placement à envisager à long terme.

Foire aux questions

🤝 Quels sont les avantages de la pierre papier ?

Investir dans une SCPI est un moyen parfait pour devenir propriétaire à bas coût : le ticket d’entrée est bien plus abordable que dans la pierre classique. Cela permet de diversifier son patrimoine immobilier en échange d’une somme raisonnable. D’autre part, le parc immobilier est géré exclusivement par la société de gestion, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative des biens.

🤔 Quels sont les risques des SCPI ?

Le risque principal en SCPI est la perte de capital. Comme pour l’immobilier classique, votre investissement est soumis aux variations du marché. Le capital n’est pas garanti. De plus, c’est un placement locatif : comme tout investissement de ce type, le risque d’être confronté à de mauvais locataires ou à une vacance locative est présent. 

Néanmoins, il s’agit ici d’un risque mutualisé puisque vous mettez en location un parc immobilier et non pas un bien isolé, ce qui réduit considérablement la probabilité de subir les conséquences d’une location mal gérée.

🤝 Quelle est la meilleure SCPI ?

Il est important de bien vous renseigner sur les sociétés civiles de placement immobilier avant de finaliser votre investissement ! Pour faire le bon choix, informez-vous sur les performances passées de la SCPI, son rendement, mais demandez-vous également quel type de SCPI s’adapte le mieux à vos objectifs patrimoniaux

Par exemple, si vous souhaitez réduire vos impôts, tournez-vous vers un investissement en SCPI fiscale. En revanche, si vous voulez percevoir passivement des revenus complémentaires, les SCPI de rendement sont faites pour vous !

🤷 Où investir en SCPI ?

Vous pouvez acheter des parts de SCPI en direct, en contactant la société de gestion. Il est également possible de passer par un tiers pour effectuer un achat immobilier dans la pierre papier. En effet, il est possible de vous adresser à votre banquier pour faire un achat en SCPI : vous pouvez faire un placement en pierre papier avec le Crédit agricole, la BNP Paribas ou encore Boursorama. Vous pouvez aussi contacter un conseiller en gestion de patrimoine.