1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?
  2. L’investissement pierre papier : comprendre les SCPI

L’investissement pierre papier : comprendre les SCPI

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 13 juillet 2021

investissement pierre papier

Sommaire de l'article

L’immobilier est l’un des principaux axes sur lesquels agir pour développer et diversifier son patrimoine. Si l’investissement immobilier s’est longtemps fait en direct, la pierre papier s’est imposée comme une solution intermédiaire depuis plusieurs années. De quoi s’agit-il ? Comment réaliser un investissement en pierre papier ? Tacotax vous dit tout sur les SCPI pour vous permettre de faire un placement éclairé. 

Qu’est-ce que la pierre papier ? 

Depuis la création du statut « SCPI » (Société Civile de Placement Immobilier), l’autre nom de la pierre papier, vous pouvez acquérir des parts de SCPI et investir facilement dans l’immobilier. En effet, une SCPI est une entité gérée par une société de gestion dont le but est d’acquérir de nombreux biens immobiliers et de les mettre à la location pour en tirer des loyers. 

Les investissements sont réalisés sur la base des sommes placées par les associés de la SCPI, c’est-à-dire vous. En contrepartie de votre investissement, vous percevez des revenus locatifs sous la forme de dividendes, des avantages fiscaux ou encore une plus-value à la revente. 

Pourquoi réaliser un investissement en pierre papier ? 

SCPI : de nombreux avantages

Procéder à un investissement en pierre papier est très avantageux sur bien des points. Il vous permet en effet d’acquérir des biens immobiliers professionnels bénéficiant d’un excellent rendement. En fonction de la somme investie, vous devenez ainsi propriétaire en commun avec les autres investisseurs de bureaux, de commerces, ou encore d’hôtels. Contrairement à l’immobilier traditionnel où vous devez prendre en charge vous-même la recherche de locataires ou encore la réalisation de travaux, avec la pierre papier, vous n’avez rien à faire. En effet, c’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de tout. 

Investir en pierre papier, c’est aussi et surtout bénéficier de l’excellent rendement qu’elle offre. En effet, la performance moyenne est située entre 4 et 5 %. Un taux quasiment imbattable sur le marché de l’immobilier si on prend en compte tous les autres avantages que présente la SCPI. Bien sûr, un placement en pierre papier reste risqué. Toutefois, dans la mesure où la SCPI investit dans un grand nombre de biens immobiliers, situés dans des secteurs géographiques variés, les risques sont mutualisés. 

► Lire également : Classement des SCPI : le palmarès de 2021

Les inconvénients d’un investissement en SCPI 

Bien que la pierre papier présente des avantages indéniables, certains inconvénients doivent être pris en compte. En effet, la valeur des parts de SCPI ainsi que le taux de rendement ne sont pas garantis. Autrement dit, rien ne vous assure de retrouver votre mise de départ à la revente de vos parts. De même, vous n’êtes pas assuré d’avoir des revenus à la hauteur de vos espérances pendant toute la durée de leur détention. Enfin, les parts de SCPI sont moins liquides que certains autres placements. Autrement dit, vous pourriez rencontrer certaines difficultés au moment de les revendre. 

L’ensemble de ces risques est toutefois atténué par la stratégie d’investissement adoptée par les SCPI, à savoir la diversification des placements. De même, plus vous envisagerez votre investissement en pierre papier sur le long terme et plus vous diluerez les risques. 

► Lire également : Créer une SCPI : notre guide

Investissement en pierre papier : comment procéder ? 

Choisir sa SCPI

Pour réaliser un investissement en pierre papier pertinent, il faut tout d’abord prendre en compte votre situation personnelle et vos objectifs financiers. Que souhaitez-vous faire ? Obtenir des revenus complémentaires rapidement ? Préparer votre retraite ? Réduire le montant de vos impôts ? 

Une fois que vous avez bien défini vos objectifs, vous devez vous intéresser aux différents types de SCPI disponibles sur le marché. Vous pouvez ainsi vous tourner vers : 

  • Une SCPI de rendement : elle vous permettra d’obtenir des revenus locatifs de manière régulière. Ce sont les SCPI de rendement qui présentent les meilleures performances puisque tous leurs investissements sont effectués en ce sens. 
  • Une SCPI fiscale : elle vous permettra d’obtenir des avantages fiscaux différents selon que vous optiez pour une SCPI fiscale Pinel, une SCPI fiscale Malraux ou une SCPI fiscale déficit foncier. 
  • Une SCPI de plus-value : ses investissements sont effectués pour vous permettre de réaliser une plus-value à la revente de vos parts. 

Après avoir choisi le type de SCPI le plus adapté à votre profil, étudiez toutes les caractéristiques des options qui s’offrent à vous. Plusieurs critères peuvent être analysés comme :

  • Le taux de rendement ;
  • Le taux d’occupation (qui vous permet de vérifier s’il y a des vacances locatives ou non) ;
  • La taille de la SCPI ;
  • Son ancienneté

À titre d’exemple, une jeune SCPI proposera probablement un taux de rendement important, mais n’aura pas encore fait ses preuves sur la qualité de son mode de gestion. À vous de voir, en fonction des différents critères sélectionnés, quelle SCPI vous convient le plus.

Bon à savoir

N’hésitez pas à sélectionner plusieurs SCPI pour diversifier vos placements. Vous diluerez ainsi les risques de réaliser un mauvais investissement.

Acheter ses parts de SCPI

Une fois que vous aurez déterminé la SCPI sur laquelle vous souhaitez vous positionner, vous êtes prêt à réaliser votre investissement en pierre papier. Pour acheter vos parts, vous pouvez :

  • Contacter directement la société de gestion de la SCPI sélectionnée ;
  • Vous rapprocher de votre banque ou de votre assureur
  • Faire appel à un courtier ;
  • Utiliser une plateforme web spécialisée

Quatre solutions s'offrent alors à vous pour acquérir vos parts de SCPI. En effet, vous pouvez réaliser votre achat

  • Comptant : Vous achèterez vos parts de SCPI grâce à votre apport personnel ; 
  • Via un crédit bancaire : Vous solliciterez un organisme bancaire pour obtenir un prêt et bénéficier du levier du crédit pour acquérir un nombre de parts de SCPI plus important ; 
  • Au sein d’une assurance vie : Vous bénéficierez d’un régime fiscal plus avantageux pour vos parts de SCPI ; 
  • En démembrement : Vous pourrez acquérir la nue-propriété ou l’usufruit des parts de SCPI pour bénéficier d’un prix réduit et investir davantage. 

Bon à savoir

En plus du prix payé pour acquérir vos parts de SCPI, vous serez concerné par des frais de souscription et des frais de gestion. Pensez à vérifier le montant de ces frais avant de vous engager pour avoir la totalité du coût de votre investissement en tête.

Comprendre la fiscalité des SCPI

Si vous décidez de réaliser un investissement en pierre papier, vos revenus locatifs générés par la SCPI seront considérés comme des revenus fonciers. À ce titre, ils seront concernés à la fois par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux. 

Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 30 % et que vous avez perçu 5 000 € grâce à vos parts de SCPI, vous serez imposé comme suit : 

  • 30 % de 5 000 € = 1 500 € ;
  • 17,2 % de 5 000 € = 860 €. 

Sur les 5 000 € que vous avez touchés, vous ne percevrez réellement que 2 640 €. C’est un point important à prendre en compte, car la fiscalité a un fort impact sur les taux de rendement annoncés par les sociétés de gestion des SCPI. 

Vous pouvez diminuer le poids de la fiscalité en achetant vos parts de SCPI via un crédit bancaire. Vous pourrez ainsi déduire les intérêts des revenus locatifs perçus. Vous pouvez également investir en SCPI via votre assurance vie et profiter de sa fiscalité plus avantageuse. Plus d'informations sur ce sujet ici.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Investir en pierre papier via son assurance vie : comment faire ? 

Plusieurs méthodes vous permettent d’investir en SCPI. L’une d’elle est l’assurance vie. Pour réaliser ce type d’investissement, vous devez choisir une assurance vie multisupports. Vous pourrez ainsi épargner votre argent de manière sécurisée sur le fonds euros et investir en SCPI en unités de compte pour bénéficier des avantages combinés de la SCPI et de l’assurance vie.

🤝 Quels sont les frais liés aux SCPI ?

Les SCPI sont concernées par plusieurs types de frais, à savoir les frais de souscription et les frais de gestion. Les frais de souscription correspondent aux frais d’agence et aux honoraires du notaire dans le cadre d’un achat immobilier classique. Ils sont prélevés lors de la revente des parts. Les frais de gestion sont annuels et sont prélevés sur les loyers perçus avant leur redistribution aux associés. Ils sont toutefois peu perceptibles dans la mesure où les rendements présentés par les SCPI sont toujours nets de ces frais. Les SCPI à capital fixe peuvent aussi appliquer des frais de sortie.

🤝 Quel budget avoir pour un investissement en pierre papier ?

La pierre papier a l’avantage d’être accessible à tous les profils d’investisseurs. En effet, quelle que soit l’importance de votre capital disponible, vous pouvez investir dans l’immobilier grâce aux SCPI. Il vous suffira d’avoir quelques centaines d’euros pour effectuer un placement dans certaines SCPI quand d’autres vous demanderont de réaliser un investissement de plusieurs milliers d’euros pour acquérir des parts.

🤝 Quelle est la meilleure manière d’investir en SCPI ?

Pour réaliser le meilleur investissement possible en pierre papier, le premier critère à prendre en compte concerne vos objectifs. En effet, le panel des SCPI qui vous sera proposé ne sera pas le même selon que vous souhaitiez obtenir des revenus complémentaires rapidement ou que vous cherchiez à préparer votre départ à la retraite. Il faut donc réfléchir à vos objectifs à court et moyen terme avant de réaliser votre placement.