SIIC ou SCPI pour votre épargne ?

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Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 23 septembre 2021

Choisir la pierre papier permet de placer son épargne dans l’immobilier sans faire face aux multiples contraintes liées à la gestion locative d’un bien acquis de manière classique. Si les SCPI constituent le véhicule financier le plus connu en matière de pierre papier, les SIIC présentent également de nombreux avantages. Alors, vaut-il mieux choisir les SIIC ou les SCPI pour son épargne ? Tacotax décrypte ces deux types d’investissement pour vous.

SIIC et SCPI, comment ça marche ?

Le fonctionnement de la SCPI

Bien connues dans le domaine de la pierre papier, les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier qui investissent dans l’immobilier pour le compte de leurs associés. Ces derniers achètent des parts afin d’obtenir un retour sur investissement sous la forme de dividendes. Elles offrent en effet des rendements assez élevés, de l’ordre de 4 à 5 % annuel, qui ont l’avantage d’être stables. 

Les SCPI présentent de nombreux atouts pour leurs associés à commencer par la possibilité de devenir propriétaire immobilier sans avoir à gérer des locataires ou d’éventuels problèmes locatifs. Ils accèdent également à l’immobilier professionnel, domaine qui est généralement réservé à une autre catégorie de la population en raison des prix très élevés qui sont affichés. L’investisseur peut ainsi diversifier son patrimoine grâce aux biens variés dans lesquels investissent les SCPI. 

Elles présentent aussi des inconvénients à commencer par les risques de perte en capital ou de baisse de rendement. De plus, les parts de SCPI sont peu liquides et peuvent mettre un peu de temps à se revendre. Un associé peut investir dans deux types de SCPI : 

  • les SCPI à capital fixe : le nombre de parts accessibles est prédéterminé. Un vendeur doit trouver un acquéreur sur le marché secondaire pour céder ses parts, le prix étant déterminé par la loi de l’offre et de la demande ;
  • les SCPI à capital variable : elles permettent à de nouveaux associés d’acquérir des parts à tout moment. En cas de vente, c’est la société de gestion qui est chargée de trouver un vendeur à un prix qui est défini en fonction de la valeur du patrimoine détenu par la SCPI.

Le fonctionnement des SIIC

Une SIIC est une société d’investissement immobilier cotée en Bourse qui investit dans des biens immobiliers qu’elle gère et loue pour le compte d’investisseurs qui ont acquis des actions. C’est le point commun majeur entre les SIIC et les SCPI. 

Les SIIC s’acquièrent comme des unités de compte via un compte-titre ou un PEA. À la différence des SCPI dont le prix de souscription est fixé par un expert immobilier indépendant à partir de la valeur de leur patrimoine, les SIIC sont cotées et la valeur des actions est déterminée par le cours de la Bourse. 

Les SIIC offrent une meilleure performance que les SCPI, mais elles sont plus volatiles. De plus, elles sont transparentes fiscalement et ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. En contrepartie de cet allégement fiscal, elles doivent verser au moins 95 % des loyers perçus à leurs actionnaires et 70 % des plus-values réalisées dans le cadre de la revente de leurs actifs à leurs actionnaires.

SIIC ou SCPI : quel est le meilleur placement à réaliser ?

Avant de réaliser un placement, il est tout à fait normal de s’interroger sur les avantages et les inconvénients des différentes solutions disponibles. L’immobilier est toujours considéré comme une valeur refuge, même en temps de crise, raison pour laquelle la pierre papier fait de plus en plus d’émules. Bon nombre d’investisseurs s’interrogent alors : SIIC ou SCPI, que choisir ? 

En effet, si les SCPI et les SIIC ont la même activité, c’est-à-dire l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier, il s’agit de deux véhicules financiers bien différents. Pour choisir entre l’un et l’autre, plusieurs critères doivent être observés dont : 

  • la liquidité
  • les frais
  • la volatilité
  • la diversification des placements
  • la transparence
  • la performance.

Bon à savoir

Il faut toutefois garder à l’esprit qu’il n’existe pas de meilleur placement et que la qualité d’un investissement doit être jaugée avant tout en fonction de son profil d’investisseur.

SIIC ou SCPI : la liquidité

Les actions de SIIC sont bien plus liquides que les parts de SCPI. Il n’y a donc aucune difficulté particulière à les revendre en cas de besoin, d’autant plus qu’elles sont constamment revalorisées. Côté SCPI, il faudra patienter entre 2 et 4 semaines à minima pour revendre ses parts à un nouvel associé. 

SIIC ou SCPI : les frais applicables

Alors que des frais de souscription et des frais de gestion annuels sont applicables en SCPI, les SIIC ne présentent que des frais de courtage évalués à moins d’1 % et une taxe sur les transactions financières de 0,3 %. En raison des frais applicables, la SCPI est un placement qui doit s’envisager sur le long terme pour rester rentable.

SIIC ou SCPI : la volatilité

Tout comme les actions, les SIIC sont extrêmement volatiles. Elles peuvent donc subir des hausses et des baisses de prix très importantes sur une courte période. Les SCPI sont à contrario peu volatiles. Les prix restent stables d’une année sur l’autre. La valeur des parts peut toutefois baisser également : la SCPI reste un placement à risque.

SIIC ou SCPI : la diversification des placements

Si l’objectif même des SCPI est de se constituer un patrimoine diversifié en investissant dans des zones géographiques et dans des immeubles variés, le patrimoine immobilier des SIIC est encore plus large. En effet, leurs capitalisations sont bien plus élevées et les SIIC sont généralement bien implantées à l’international. 

SIIC ou SCPI : la transparence des comptes 

En matière d’informations financières, les SIIC ont bien plus d’obligations à respecter. Elles doivent donc transmettre à leurs actionnaires un état précis des comptes et des performances passées. Les SCPI partagent également des rapports avec leurs associés mais ces derniers ne sont pas toujours aussi complets qu’ils le devraient.

SIIC ou SCPI : la performance 

Sur le long terme, les SIIC sont plus performantes que les SCPI. En effet, leur rendement est compris entre 3 et 10 % contre 4 à 5 % en SCPI. Néanmoins, si vous ne bénéficiez pas d’un capital disponible suffisant, vous ne pourrez pas investir en SIIC à crédit. Il faudra alors vous tourner vers les SCPI qui sont accessibles via un crédit bancaire et qui vous permettront de bénéficier de tous les atouts qu’offre l’effet de levier du crédit. 

Bon à savoir

Les SCPI restent toutefois plus stables et conviendront mieux à un profil d’investisseur qui cherche à obtenir une source de revenus un temps soit peu sécurisée. 

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤷 Quels sont les placements qui rapportent le plus ?

Pour obtenir un bon rendement grâce à ses placements, il faut oublier les livrets d’épargne garantis tels que le livret A ou le PEL. D’autres solutions plus risquées permettent en effet d’obtenir des rendements bien supérieurs tels que les actions, les obligations, les SIIC ou encore les SCPI et OPCI

🤝 Comment investir en SCPI ?

Acheter des parts de SCPI peut se faire en direct auprès de la société de gestion, ou via un contrat d’assurance-vie. Il est également possible d’investir au comptant ou via un crédit bancaire.

🤷 Comment investir en SIIC ?

Pour investir en SIIC, il faut passer soit par une assurance-vie, soit par un compte-titre. Les SIIC ne sont plus éligibles au PEA depuis 2012.

🤝 Comment choisir une SIIC ?

Si vous voulez vous constituer un portefeuille de foncières cotées, vous devez prendre en compte de nombreux indicateurs de performance tels que la capitalisation boursière, le ratio d’endettement, les secteurs d’investissement, la valeur de marché de la SIIC, les dividendes, ou encore le taux d’occupation.