SCPI ou OPCI : comment choisir ?

SCPI et OPCI : comment choisir ?
Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 11 octobre 2021

Créés dans le but de remplacer les SCPI, les OPCI ne les ont pourtant pas détrônés 10 ans plus tard. Bien que ces deux placements poursuivent le même objectif, c'est-à-dire investir dans la pierre papier, chacun présente des avantages et des inconvénients. Tacotax vous explique.

SCPI et OPCI, de quoi s’agit-il ? 

Les SCPI, ou Sociétés civiles de placement immobilier, sont des sociétés qui investissent dans l’immobilier professionnel. Leur but ? Générer des revenus grâce aux loyers versés par les locataires et reverser des dividendes à leurs associés. Elles peuvent ainsi détenir des bureaux, des commerces, ou encore des entrepôts. 

Les OPCI, ou Organismes collectifs de placement immobilier, investissent eux aussi dans l’immobilier dans le but de se constituer un portefeuille. L’immobilier physique ne peut toutefois pas représenter plus de 51 % de l’actif détenu, l’autre partie devant être injectée dans des produits financiers ou éventuellement dans des fonds immobiliers cotés (comme les SIIC). En OPCI, l’immobilier ne peut pas représenter plus de 60 % du portefeuille constitué.

Quels sont les points communs entre SCPI et OPCI ? 

Le principal point commun entre SCPI et OPCI est le sujet immobilier sur lequel ils évoluent. Tous deux permettent en effet d’investir dans l’immobilier professionnel et par la même occasion, de se constituer un patrimoine immobilier conséquent sans pour autant avoir à acheter directement un bien dans le but de le louer. Dans un cas comme dans l’autre, l’investisseur doit simplement acheter des parts pour investir dans l’immobilier de manière indirecte

D’autres facteurs communs peuvent toutefois être relevés, à l’image de : 

  • Leur accès simplifié : Les investisseurs ne doivent injecter qu’un faible ticket d’entrée pour acquérir des parts au sein d’une SCPI ou d’un OPCI ; 
  • La mutualisation des risques : en effet, chacun de ces véhicules financiers investi en réalité dans de nombreux placements. Si l’un d’entre eux s’effondre, l’investisseur bénéficie toujours des autres placements. 
  • L’absence de garantie tant pour le capital placé que pour le revenu : OPCI et SCPI restent des placements à risque. Plus d'informations dans notre article sur les risques d'un investissement en SCPI.
  • L’absence de gestion pour l’investisseur : Investir dans l’immobilier sans avoir à gérer des locataires, des travaux ou encore la vente d’un bien est l’essence même de la pierre papier. Moyennant le paiement d’une commission de gestion, l’investisseur s’affranchit pleinement des soucis inhérents à l’immobilier.

En quoi ces deux placements sont-ils différents ? 

SCPI et OPCI ne servent pas le même objectif. En effet, la SCPI cherche surtout à reverser des dividendes à ses investisseurs et à leur permettre de percevoir un complément de revenus. L’OPCI est plutôt destiné à des associés qui cherchent à capitaliser et à valoriser leur placement. 

Le mode d’acquisition diffère également. Si les parts de SCPI peuvent être détenues directement, de la même manière qu’un bien immobilier classique, ce n’est pas le cas des OPCI qui doivent obligatoirement être logés au sein d’un compte titres ordinaire ou d’un contrat d’assurance vie

Si les frais d’entrée sont situés aux alentours de 10 % pour les SCPI, ils sont moins importants pour les OPCI puisqu’ils sont plutôt de l’ordre de 3 à 5 %.

 

Personne ne peut garantir la revente de parts de SCPI. En revanche, la liquidité des OPCI est garantie du fait de leur composition. Autrement dit, l’épargnant a l’assurance de pouvoir revendre ses parts d’OPCI en moins de 2 mois dans la mesure où elles sont détenues dans une assurance-vie ou un compte titres. C’est pour cette raison que le portefeuille constitué par les gérants d’un OPCI ne doit pas être composé de plus de 60 % d’immobilier.

Dans le cas des SCPI, la liquidité diffère selon qu’elle soit à capital variable ou à capital fixe. En effet, dans le cas des SCPI à capital variable, les nouveaux associés compensent les retraits d’associés. Certains retraits ne sont toutefois pas possibles tant que de nouvelles souscriptions n’ont pas eu lieu. Dans le cas des SCPI à capital fixe, les acquisitions se font sur le marché secondaire géré par la société de gestion. Les prix sont fixes. Dans ce cas bien particulier, la liquidité n’est pas toujours assurée s’il manque d’acquéreurs. 

La performance constitue également une différence notable entre SCPI et OPCI. Bien que les frais d’accès aux OPCI soient bas, leur taux de rendement l’est également. La valeur est en effet impactée par les fluctuations du marché boursier. Ce n’est pas le cas des SCPI qui investissent la totalité de leurs fonds dans l’immobilier. La performance est pourtant l’un des éléments qui motive un placement pour la plupart des investisseurs.

Attention, les performances passées n’assurent pas les performances à venir. 

La fiscalité est également applicable différemment selon que l’épargnant a investi en SCPI ou en OPCI. En effet, les OPCI sont soumis au prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 %. Bien que les détenteurs d’OPCI soient concernés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), celui-ci ne concerne que l’immobilier physique inclus dans le portefeuille. Quant aux revenus des SCPI, les parts détenues sont imposées sur la base de la tranche marginale d’imposition de l’épargnant. Elles sont également concernées par les charges sociales au taux de 17,2 %

Comment choisir entre SCPI et OPCI ? 

Pour bien choisir entre SCPI et OPCI, il faut avant tout savoir quelle rentabilité vous espérez obtenir et si vous voulez être sûr de revendre facilement vos parts. 

Si vous voulez investir dans un placement rentable, il faudra plutôt vous tourner vers les SCPI qui assurent un rendement régulier. Si vous voulez avoir l’assurance de récupérer des fonds rapidement en cas de problème, mieux vaut vous tourner vers les OPCI qui sont bien plus liquides. L’investissement est toutefois plus risqué dans la mesure où il est directement concerné par les fluctuations du marché boursier. 

De même, les OPCI sont davantage destinés aux investisseurs qui souhaitent réaliser un placement à horizon moyen terme, soit 8 à 10 ans. Les SCPI sont destinées aux investisseurs qui souhaitent conserver leurs parts sur le long terme, pour une période de 10 ans ou plus. Il est d’autant plus intéressant d’investir en SCPI lorsque le prix de l’immobilier augmente. 

Dans un cas comme dans l’autre, il s’agit de placements immobiliers qui doivent être abordés avec prudence. Ils doivent être considérés comme une solution de diversification du patrimoine et être sélectionnés à partir des bons indicateurs clés. Il faut notamment s’intéresser aux ratios financiers, mais également à la qualité du patrimoine détenu et aux compétences de la société de gestion. Pour être certain de faire le meilleur investissement possible, mieux vaut encore diversifier son patrimoine sur plusieurs SCPI ou sur des SCPI et des OPCI en parallèle.

Foire aux questions

🤷 Quel OPCI choisir en 2021 ?

Composés d’actifs immobiliers, d’actifs liquides et d’actifs divers, les OPCI sont un placement financier liquide qui permet de diversifier son patrimoine. De nombreux OPCI sont ainsi disponibles, tels que Altixia Valeur, Dynapierre, OPCIMMO ou encore Diversipierre.

🤔 De quels actifs sont composées les SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont composées uniquement d’actifs immobiliers professionnels. Elles investissent en effet dans des bureaux, des boutiques ou encore des entrepôts, en France et en Europe. 

🤝 Quelle SCPI choisir en 2021 ?

Investir en pierre papier oui, mais encore faut-il choisir la bonne SCPI sur laquelle se positionner. Pour cela, il faut prendre en compte de nombreux critères tels que le rendement locatif généré ces dernières années, le type d’actifs détenus, le taux d’occupation financier, le potentiel de valorisation, la taille du parc immobilier ou encore le report à nouveau. De nombreuses SCPI sont ainsi appréciées des investisseurs à l’image de Corum XL, Epargne Pierre, Pierval Santé ou encore Novapierre Allemagne 2.

🤝 Investir en SCPI ou OPCI : faut-il choisir l’assurance-vie ?

De plus en plus d’assurance-vie intègrent des SCPI et des OPCI au sein de leurs contrats. Ce support d’investissement est intéressant d’un point de vue fiscal  dans la mesure où le poids de la fiscalité est plus abordable. En revanche, les frais de gestion sont plus lourds, les performances moins intéressantes, et le choix de placement limité. L’investissement en direct peut être plus avantageux.