Pensez aux SCPI pour un investissement immobilier !

Pauline Delorme

Mis à jour le 23 juin 2021

scpi investissement

Sommaire de l'article

Par définition, le terme “SCPI” désigne “société civile de placement immobilier”. De nos jours, l’investissement peut prendre des formes différentes, du financement participatif d’un projet de construction à la location en LMNP. L’acquisition de parts de SCPI peut se révéler très rentable. Comment réaliser un investissement dans une SCPI ? Qu’est-ce que cela signifie exactement ? Tacotax vous dit tout !

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SCPI : un bon investissement ?

Comment fonctionne un investissement en SCPI ?

Une société civile de placement immobilier a pour vocation de réunir des investisseurs autour d’un placement immobilier. Ce type d’investissement notamment est apprécié pour son bas coût et sa rentabilité. En outre, il permet de percevoir des loyers sans avoir à gérer la location d’un bien immobilier. La SCPI est gérée par une société de gestion, l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Grâce à son investissement, le particulier possède des parts du bien dont il a participé financièrement à la construction. Par conséquent, il touche une part des revenus locatifs. En outre, grâce à son investissement en SCPI, un particulier peut diversifier son patrimoine immobilier et viser le long terme.

Bon à savoir

Si le bien immobilier investi prend de la valeur, l’investisseur bénéficie aussi de la revalorisation de l’accroissement de la valeur.

SCPI, les différents types d’investissements

Il existe différentes manières d’investir dans des SCPI.

La pierre papier ou l’achat de parts de sociétés

Dans les années 1960 a été conçu le concept de la gestion immobilière permettant à des particuliers de devenir propriétaire de logements ou de bureaux afin de toucher une part de loyers. Les parts de SCPI sont parfois décrites comme de la pierre papier parce qu'à travers la détention d'un titre de propriété de parts (papier), les investisseurs en SCPI acquièrent des parts d’un bien immobilier. Le procédé est le suivant :

  • Le particulier investit dans des parts de SCPI,
  • La SCPI constitue, grâce aux sommes versées par les investisseurs, un parc immobilier (un ensemble de biens immobiliers)
  • La SCPI gère le processus de location en trouvant des locataires et redistribue les loyers aux investisseurs.

Bon à savoir

La SCPI veille à minimiser les risques de perte dans le cas où un loyer serait perçu en retard, par exemple. 

Acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier

Vous pouvez procéder à deux sortes d’achats :

  • en direct : pour ce faire, vous contactez une SCPI (Boursorama, Crédit Agricole, etc.) via une banque ou via un conseiller en gestion patrimoniale ;
  • en indirect : pour ce faire, vous achetez des parts via un titre d’assurance-vie.

Également, sur le marché secondaire, vous pouvez racheter des parts à des associés souhaitant les vendre. Dans ce cas, vous paierez des frais supplémentaires de droits d’enregistrement. Acheter des parts de SCPI ne nécessite pas de passer devant un notaire ! En outre, investir à crédit est intéressant en SCPI sur le long terme : l’effet de levier du crédit vous permet d’investir avec un faible apport car les loyers perçus couvrent le remboursement du prêt. Enfin, une SCI familiale avec un démembrement temporaire pour ses enfants est également possible.

Bon à savoir

Le choix du type d’achat que vous choisissez dépendra de la fiscalité appliquée sur les loyers perçus. Notamment, si vos revenus vous sont imposés dans la deuxième tranche de l’impôt, il faut se tourner vers un investissement en direct. En revanche, si vous êtes imposé à un pourcentage supérieur, il faudra une assurance-vie.

Les SCPI de rendement

On distingue les SCPI de rendement, centrées sur l’immobilier tertiaire (d’entreprise et de commerces), et les SCPI fiscales centrées sur des logements pour les particuliers et dont les revenus sont réguliers. Si vous souhaitez investir dans les SCPI de rendement, nous vous conseillons d’investir dans les SCPI de rendement diversifiées telles que les bureaux, les structures sociales (EHPAD, maisons de repos…) ou les commerces

► Lire également : SIIC ou SCPI pour votre épargne ?

Les SCPI fiscales

Investir dans une SCPI fiscale, autrement dit, vers l’immobilier résidentiel vous permet d’investir en bénéficiant des avantages des dispositifs de défiscalisation. Investir en SCPI Pinel ou Malraux, notamment, permet de baisser le montant de ses impôts tout en diversifiant son patrimoine immobilier. 

Bon à savoir

Si vous revendez vos parts de SCPI fiscales avant la fin de durée de détention prévue dans le cadre d’un investissement Pinel ou Malraux, vous perdez les avantages fiscaux induits par ces dispositifs, et vous devrez rembourser les sommes non payées grâce à la réduction d’impôt !

Zoom sur les SCPI existantes en France

Quel montant investir dans une SCPI ? En France comme à l’international, de nombreuses SCPI sont implantées. Par ailleurs, certaines SCPI françaises gèrent des parcs immobiliers à l’étranger. Alors, où investir en SCPI ? Voici quelques SCPI incontournables en France dans lesquels réaliser un investissement, leur capitalisation et leur taux de rentabilité :

SCPISociété de gestionCapitalisation 2020Rentabilité
Corum OriginCorum AM1 993 M d'euros6,2 %
Épargne PierreAtland Voisin1 361 M d'euros5,4 %
Pierval SantéEuryale1 387 M d'euros5 %
PrimoviePrimonial Reim3 396 M d'euros4,5 %
ImmorenteSofidy3 479 M d'euros4,4 %
PrimopierrePrimonial Reim3 299 M d'euros5 %
Novapierre AllemagneParef Gestion519 M d'euros4,5 %
EurovalysAdvenis611 M d'euros4,5 %

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Quels sont les dangers à investir en SCPI ?

Avant toute chose, il faut garder à l’esprit qu’il ne faut jamais investir des sommes que l’on ne peut pas se permettre de perdre. Investir en SCPI comporte plusieurs risques :

  • le risque de liquidité : si une durée d’investissement est prescrite, il peut se produire une décote de vos parts au moment de la revente de vos parts ;
  • le risque des loyers impayés et donc la baisse des revenus locatifs ;
  • la faillite de la société SCPI.

Avant d’investir, renseignez-vous bien au préalable pour vous faire un avis sur les meilleures solutions proposées.

🤝 Quelles sont les différences entre les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe ?

On distingue deux types des SCPI :

  • les SCPI ayant un capital fixe qui ont un objectif à atteindre. Lorsque cet objectif est atteint, le gérant détermine si le capital est augmenté au-delà ou non ;
  • les SCPI à capital variable sont celles dont le montant de souscription n’est pas fixé à l’avance et les investisseurs peuvent y investir à tout moment.

🤷 Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ?

Non seulement un investissement en SCPI permet de diversifier son patrimoine avec des actifs immobiliers à bas coût et avec des frais de gestion abordable tout en touchant des revenus locatifs mensuels, mais aussi, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion, trouver un locataire. En outre, les SCPI proposent des liquidités et une revente plus faciles et minimisent les risques de perte en capital en investissant dans des parcs immobiliers complets.

🤝 Quels montants minimums peut-on investir en SCPI en France ?

Vous devez prévoir au minimum 200 € d’investissement en SCPI , mais vous pouvez bien amener un montant supérieur, qu'il s'agisse de plusieurs centaines ou de plusieurs milliers d'euros.

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