Investir en SCPI de rendement : tout savoir !

Wilhelm Bertieux

Mis à jour le 23 juin 2021

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Sommaire de l'article

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), aussi appelées pierre papier, se décline en trois catégories bien précises : les SCPI fiscales, les SCPI de plus-value et les SCPI de rendement. Ce sont ces dernières qui ont les faveurs des investisseurs, puisqu’elles permettent de générer des revenus locatifs, au même titre qu’un investissement immobilier classique. Comment investir en SCPI de rendement aujourd’hui ? Quelles étaient les performances des SCPI de rendement en 2020 ? Un investissement en SCPI permet-il de défiscaliser ? Tacotax fait le tour de la question !

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Comment acheter des SCPI en direct ?

Comment investir en SCPI en 2021 ? En ce qui concerne les SCPI de rendement, plusieurs options s’offrent à vous :

  • investir au comptant via l’achat direct de parts,
  • l’intégration de parts au sein d’un contrat d’assurance vie multisupport,
  • l’achat de part en démembrement.

Solution privilégiée par la plupart des investisseurs, l’achat de parts en direct permet d’investir sur le long terme dans les meilleures SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Le prix moyen des parts est généralement assez bas, bien en deçà des sommes à débourser pour réaliser un investissement immobilier classique. La plupart des SCPI fixent un ticket d’entrée : investir dans une SCPI de rendement pourra donc être précédé d’une phase de simulation durant laquelle vous pourrez comparer les différentes options qui s’offrent à vous.

Mais aussi comparer les différentes SCPI selon plusieurs critères : le prix de souscription des parts, mais aussi le taux de distribution ou encore la capitalisation. Retrouvez ces éléments dans le tableau ci-dessous :

SCPI de rendementSociété de gestionCapitalisationPrix par part en 2020Taux de distribution
Corum XLCorum841,4 M €189 €6,26 %
Épargne PierreVoisin groupe Atland1 289,2 M €205 €5,85 %
Pierval SantéLa Française1 193,8 M €1 000 €5,05 %
EurovalysAdvenis IM558,8 M €1 015 €4,50 %
PrimoviePrimonial3 232,1 M €203 €4,51 %

Si le prix de souscription des parts de SCPI est relativement faible, le rendement n’en sera que meilleur si vous souscrivez plus de parts. Et, sur ce point, l’investissement en direct prend encore plus de sens, puisqu’il sera possible d’investir à crédit dans une SCPI de rendement.

Comment investir en SCPI de rendement avec l’effet de levier du crédit bancaire ? Tout comme pour un investissement immobilier dans la pierre, votre apport sera moindre et les loyers perçus par la SCPI et reversés à vous, le détenteur de parts, pourront couvrir les frais des mensualités.

Pour investir en direct dans une SCPI de rendement, vous pouvez passer par un courtier en ligne, une place de marché spécialisée ou encore par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Bon à savoir

Les SCPI sont des véhicules financiers agréés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui proposent un investissement immobilier locatif dans l’immobilier d’entreprise. Les actifs immobiliers qui composent son parc sont entièrement gérés par la société de gestion, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier de revenus complémentaires sans la pénibilité de la gestion locative d’un bien immobilier.

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Placer des parts de SCPI au sein d’une assurance vie

Investir en SCPI de rendement dans un contrat d’assurance vie est également possible : véritable couteau suisse de l’investisseur, ce type de contrat permet aussi bien de sécuriser une partie de votre épargne en fonds euros que de dynamiser votre capital restant à l’aide d’unités de compte. C’est pourquoi le choix d’un contrat d’assurance vie multisupport attire de nombreux épargnants, puisqu’il permet d’allier facilement sécurité et rendement.

Le premier point à retenir en ce qui concerne l’investissement en SCPI en assurance vie, c’est que le choix des sociétés sera restreint au catalogue proposé par votre banque ou votre courtier. Autrement dit, vous aurez moins de choix : par exemple, investir en SCPI via une assurance vie chez Boursorama vous permettra d’acquérir uniquement des parts des SCPI proposées par ce contrat.

C’est pourquoi il faudra également se pencher ici sur certaines caractéristiques inhérentes aux contrats d’assurance vie qui vous sont proposés :

  • les SCPI éligibles aux différents contrats,
  • les frais imposés par la banque sur ce contrat d’assurance vie,
  • les frais applicables sur les versements effectués,
  • les performances des SCPI éligibles (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Avec ces éléments en tête, pourquoi passer par une assurance vie pour investir en SCPI ? Le principal intérêt : la fiscalité ! Dans un investissement en SCPI en direct, les revenus générés sont considérés comme des revenus fonciers, et sont donc imposés au régime foncier, ou micro-foncier si les revenus ne dépassent pas 15 000 € par an. Mais, dans un investissement via une assurance vie, les revenus générés sont soumis à la fiscalité de l’assurance vie. Et cette fiscalité, elle est avantageuse !

En effet, conserver un contrat d’assurance vie pendant une durée de 8 ans sans effectuer de retrait permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu des gains générés, SCPI comprises. Il restera uniquement les prélèvements sociaux obligatoires - à hauteur de 17,2 % - à payer, uniquement en cas de retrait de capital.

► Lire aussi : SIIC ou SCPI pour votre épargne ?

Investir en SCPI en nue-propriété

Le fonctionnement des SCPI permet d’y investir facilement en démembrement : une société de gestion achète et gère un parc immobilier composé généralement de bureaux et immeubles de commerce, grâce à l’argent des investisseurs. Les loyers perçus par la société de gestion sont redistribués à ses actionnaires. Pour autant, ces derniers n’ont pas de droit de propriété sur les biens immobiliers gérés par la SCPI.

Ainsi, investir en SCPI en nue-propriété permet aux particuliers d’acheter des parts de SCPI en abusus, c’est-à-dire qu’ils sont uniquement propriétaires des parts, sans pouvoir en percevoir de revenus

Autrement dit, si vous achetez des parts en démembrement (qui consiste à séparer l’usufruit de l’abusus), vous ne percevrez aucun loyer, qui sera uniquement perçu par la société de gestion, jusqu’à la fin de la période de démembrement fixée à l’avance (qui oscille généralement entre 5 et 20 ans).

Quel intérêt alors ?

Premièrement, le prix des parts est moins onéreux que l’achat en direct : une décote de 20 à 35 % est appliquée, permettant une plus-value à la revente des parts. Une fois la période de démembrement terminée, vous récupérez la pleine propriété de vos parts, ce qui vous permet de les revendre ou de percevoir des loyers.

Deuxièmement, la fiscalité. Pas de revenus perçus signifie que vous n’êtes pas imposé sur cet investissement. En outre, les parts de SCPI acquises en nue-propriété ne sont pas imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex-ISF).

Trois points à retenir cependant :

  • vous ne pouvez pas investir en nue-propriété via une assurance vie,
  • il est déconseillé de souscrire un crédit pour financer l’achat de parts de SCPI en nue-propriété : il n’y a pas de cash flow disponible pour compenser les mensualités,
  • investir en démembrement sera plus avantageux pour les investisseurs situés dans les tranches d’imposition élevées.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Quel montant investir dans une SCPI ?

Combien investir en SCPI ? À chaque investisseur ses objectifs patrimoniaux ! Tout dépend de votre capital total à placer : ne consacrez pas l’intégralité de votre enveloppe d’investissement en SCPI, votre capital n’est pas sécurisé et le risque de perte est bien présent. Pour autant, au vu des tickets d’entrée relativement peu onéreux (on peut investir à partir de 200 € dans certaines SCPI), on peut potentiellement investir 15 à 20 % de son capital disponible en SCPI.

🤝 Comment bien investir en SCPI ?

Les avis divergent sur le meilleur moyen d’investir en SCPI de rendement. Tout dépend évidemment de vos objectifs patrimoniaux et de votre épargne disponible. Des parts de SCPI au sein d’une assurance vie permettent de simplifier la démarche d’investissement en bénéficiant d’une fiscalité adoucie. L’achat de parts en direct permet de bénéficier du levier bancaire du crédit. C’est réellement ces critères qui guideront votre choix.

🤝 Qui peut investir dans une SCPI ?

Tout le monde peut investir en SCPI : les jeunes épargnants, les investisseurs souhaitant déléguer la gestion de leur bien, les futurs retraités, etc. Chacun pourra y trouver son compte.

🤝 Où placer son argent en 2021 ?

Vaste question qui n’a pas de réelle réponse. Selon vos objectifs patrimoniaux, vous pourrez vous tourner vers tel ou tel placement. Vous souhaitez préparer au mieux votre retraite ? Visez le PER. Vous aimez jouer avec les cotes ? Ouvrez un PEA pour investir en Bourse. Vous cherchez à vous constituer une source de revenus complémentaires ? L’investissement dans l’immobilier classique ou en SCPI pourra vous contenter.

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