Investir en SCPI : quels risques pour l’épargnant ?

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Pour les particuliers qui ne peuvent pas ou ne souhaitent pas investir dans l’immobilier classique, il existe une autre solution particulièrement appréciée en 2021 : la SCPI. Malgré leurs avantages, les SCPI ne sont pas sans risque. Il s’agit en effet d’un véhicule financier qui subit les évolutions du marché, le capital pouvant notamment perdre de la valeur. Pour éviter toute déconvenue, Tacotax vous indique quels sont les risques d’un investissement en SCPI.

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Quels risques pour un placement en SCPI ?

La diminution du rendement

Le rendement des SCPI n’est pas garanti. Bien que des rendements soient affichés, une baisse n’est pas impossible puisqu’ils dépendent des loyers perçus par la SCPI. Ces derniers dépendent eux-mêmes du taux de remplissage de la SCPI et donc du nombre de biens loués par rapport au nombre de biens mis à la location. 

Toutefois, le principe même des SCPI est d’investir dans de nombreux biens immobiliers situés dans des zones géographiques variées. Ainsi, si une ville affiche un rendement moindre, il peut être compensé par un rendement plus élevé proposé dans une autre ville. 

Sur le même principe, les biens sont loués à plusieurs locataires. Ainsi un locataire défaillant ou une baisse de loyer a finalement un impact faible sur le rendement.

Bon à savoir : Bien que les rendements ne soient pas garantis et que le montant des loyers puisse varier, ils sont toujours situés entre 4 et 5 % depuis les 20 dernières années.

La baisse du prix de la part

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, leur valeur est étroitement liée à celle du parc immobilier qu’elle détient. Au fil du temps, leur valeur va évoluer en même temps que les prix des biens vont baisser ou monter. 

Pour limiter le risque de moins-value à la revente, il faut investir en SCPI pour obtenir des revenus le plus rapidement possible. De cette manière, vous ne serez pas impacté (ou moins) par une baisse du prix de vos parts. 

Pour réduire encore ce risque, il faut conserver vos parts le plus longtemps possible. En effet, l’immobilier est fait de cycles de baisse et de hausse, mais la tendance va toujours vers une hausse des prix à long terme.  Ainsi, si vous conservez vos parts au moins 8 ans (plus si possible), vous limiterez le risque de moins-value à la revente. 

La difficulté de revendre ses parts

Acheter des parts de SCPI est très facile, les revendre un peu moins. En effet, il suffit de passer par la société de gestion pour investir en SCPI. Pour les revendre, il faut trouver un investisseur qui souhaite entrer dans la SCPI, ou quelqu’un qui y est déjà et qui souhaite augmenter son nombre de parts. 

La revente des parts peut prendre un certain temps. En effet, la liquidité des parts dépend principalement de la situation économique au moment de la vente. Pour éviter une attente trop longue, il faut choisir une SCPI qui collecte des capitaux régulièrement et qui présente plus d’associés entrants que d’associés sortants. 

SCPI : le risque d’un mauvais gestionnaire

Une SCPI est toujours gérée par une société de gestion. Celle-ci doit être capable de :

  • réaliser de bons investissements;
  • choisir les locataires ;
  • redistribuer les dividendes en temps voulu. 

Parfois la société de gestion, souvent lorsqu’elle est trop jeune, peut faire défaut. Pour éviter ce type de problème, mieux vaut investir dans une SCPI de longue date, et observer la bonne gestion de la société avant de se positionner. 

Sachez toutefois que plusieurs organes de contrôle sont chargés de vérifier la bonne gestion de la société, et notamment l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). De même, en cas de défaillance, la gestion sera confiée à une autre société agréée par l’AMF. Cette situation reste néanmoins rare et n’est pas susceptible d’affecter de manière trop importante les rendements de la SCPI

Une mauvaise prise en compte de l’impact fiscal

Quand on se demande quels risques concernent la SCPI, on ne pense pas toujours à la fiscalité. Et pourtant, vos revenus locatifs peuvent être fortement impactés en fonction de votre niveau d’imposition. En effet, ils sont non seulement considérés comme des revenus fonciers soumis au barème de l’impôt sur le revenu, mais ils sont aussi concernés par les prélèvements sociaux au taux de 17,20 %

Ainsi, même si vous faites le choix d’acquérir des parts dans une SCPI affichant un taux de rendement très intéressant, il sera forcément amputé de votre tranche d’imposition + 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.

Bon à savoir : Si vous êtes imposable, vous pouvez acquérir vos parts en nue-propriété ou investir dans des SCPI allemandes pour profiter de leur fiscalité attractive.

Comment minimiser ces risques ?

Avant tout, il est essentiel de comprendre le fonctionnement de la SCPI pour faire le meilleur placement possible et en choisir une performante.

Il faut observer la diversification géographique et la diversification sectorielle de chaque SCPI. Une SCPI qui étend son parc immobilier d’un point de vue géographique est moins risquée car les baisses de rentabilité de certaines villes pourront être compensées par les hausses affichées dans d’autres villes. Certaines SCPI sont présentes en Europe pour renforcer leur positionnement par exemple. 

Observez également la typologie de locataires. S’il s’agit d’entreprises issues de branches sectorielles différentes, le niveau de risque est amoindri. 

Pour réduire les risques, il faut aussi adopter une stratégie d’investissement adaptée. Diversifiez vos placements en choisissant des véhicules financiers différents. Vous pouvez également investir dans plusieurs SCPI pour vous constituer un portefeuille pertinent.

Foire aux questions

🤝 Quels sont les avantages d’un investissement en SCPI ?

Réaliser un placement en SCPI présente de nombreux avantages à commencer par la mutualisation des risques. De même, les rendements sont intéressants, et il n’y a aucune gestion locative à prendre en charge. Bonne nouvelle : il est très facile d’acquérir des parts de SCPI, d’autant plus que les tickets d’entrée sont faibles. Autrement dit, même un investisseur à petit budget peut y trouver son compte.

🤷 Quand faut-il vendre ses parts de SCPI ?

L’investissement en SCPI est un placement qui doit être considéré sur le long terme pour qu’il soit rentable. Concrètement, il faudrait conserver ses parts de SCPI pendant 8 ans au moins pour compenser les frais de gestion et de souscription qui vous incombent. Néanmoins, rien ne vous empêche de vendre vos parts de SCPI plus tôt. Les modalités à respecter dépendent toutefois du type de SCPI souscrite et de la forme de son capital (variable ou fixe).

🤝 Quel placement faut-il faire en 2021 ?

De nombreux placements séduisent les Français chaque année, à commencer par l’assurance-vie qui est un incontournable. À la fois sécurisé et risqué, il permet de diversifier ses placements facilement. La bourse est également intéressante sur le long terme à condition de s’intéresser à son mode de fonctionnement. L’immobilier est un domaine refuge dans lequel aiment se plonger les Français et qui reste sécurisé, même en cas de crise. Si le budget est trop important, les SCPI de rendement permettent elles-aussi d’investir dans l’immobilier à moindre coût ou pour des rendements intéressants et réguliers.

🤷 Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule financier qui permet à des investisseurs d’acquérir des parts de biens immobiliers. La société de gestion se sert des investissements réalisés par les particuliers pour acheter de nouveaux biens qu’elle va mettre à la location et gérer. Les revenus locatifs sont ensuite distribués aux associés de la SCPI en fonction de la quote-part détenue.

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