Les risques d’un investissement en SCPI

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Investir en SCPI est l’opportunité de se positionner dans l’immobilier sans supporter les contraintes de la gestion locative. Allant de 4 à 5 % en moyenne, le rendement promis est supérieur à de nombreux placements. Il y a toutefois des risques à prendre en compte. Quels sont les risques d’un placement en SCPI ? Tacotax vous répond. 

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Une baisse du prix de la part

Dans une SCPI, le capital n’est jamais garanti. Le prix des parts de SCPI est déterminé en fonction du parc immobilier qu’elle détient et de leur valeur. Si le prix des biens chute, le prix des parts en fera de même. 

Pour limiter ce risque, il faut investir dans des SCPI de rendement qui distribuent les loyers régulièrement. Dans ce cas, une baisse du prix de la part n’aura que peu d’impact sur vous. 

De même, il faut envisager un investissement en SCPI comme un placement à long terme. L’immobilier fonctionne par cycles : les prix baissent et remontent. Néanmoins, ils ont tendance à grimper sur le long terme. Autrement dit, plus vous garderez vos parts longtemps (au moins 8 ans) et plus le risque de moins-value à la revente sera réduit. 

Bon à savoir : conserver ses parts de SCPI pendant une longue période permet de dégager d’excellents rendements en amortissant les frais de souscription, de gestion et de cession. 

Une baisse du rendement

Le capital placé en SCPI ainsi que les rendements ne sont pas garantis et dépendent principalement des loyers versés qui dépendent eux-mêmes du taux d’occupation des biens détenus par la SCPI. 

Une éventuelle baisse de rendement peut toutefois être contrée, notamment grâce à la diversité des investissements réalisés par la SCPI. En possédant de nombreux biens dans des zones géographiques et dans des secteurs différents, et en les louant à plusieurs locataires, la société de gestion est protégée en cas de défaillance d’un locataire ou d’une baisse des loyers. 

Il faut également préciser que les rendements des SCPI au cours des 20 dernières années sont compris entre 4 et 5 % en moyenne, une performance qui reste plus intéressante que la plupart des autres placements. 

Bon à savoir : les SCPI ont la possibilité de mettre en réserve une partie des loyers perçus pour pallier aux imprévus ou à l’instabilité des marchés. Il s’agit du report à nouveau, un indicateur que vous pouvez consulter avant d’investir.

Une diminution du taux d’occupation

Le taux de remplissage doit également être étudié pour limiter les risques en SCPI, c'est-à-dire le nombre de biens mis à la location par rapport au nombre de biens à louer. Ce taux doit être situé entre 85 et 100 %. Il faut également se renseigner sur les conditions auxquelles sont soumis les baux et sur les raisons d’une éventuelle vacance locative. 

En surveillant le taux d’occupation, vous vérifierez qu’il y a un nombre suffisant de locataires. Vous limiterez ainsi les risques de baisse de rendement qui peuvent subsister en SCPI.

► Lire également : Pourquoi investir en SCPI en 2021 ?

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La liquidité des parts

Acheter des parts de SCPI est extrêmement simple. Nul besoin de passer devant le notaire : il suffit de passer par le biais de la société de gestion qui gère la SCPI. Si c’est extrêmement simple d’acheter des parts, il en est autrement de la revente. En effet les parts doivent être rachetées par un associé qui est déjà dans la SCPI, ou par un investisseur qui souhaite y entrer. Attention, dans le cas d’une SCPI à capital fixe, le nombre d’associés n’est pas évolutif. Autrement dit, un investisseur qui souhaite sortir de la SCPI doit obligatoirement trouver un associé à qui vendre ses parts. 

La revente des parts peut prendre un certain temps. En effet, sans acheteur, il est impossible de se séparer de ses parts, à moins de les vendre à prix cassé. Mieux vaut choisir une SCPI où plus d’associés souhaitent entrer que vendre. La vente sera plus facile ainsi. Il faut toutefois garder en tête que la liquidité des parts dépend en majeure partie de la situation économique au moment de leur vente. 

► Lire aussi : SIIC ou SCPI pour votre épargne ?

La défaillance de la société de gestion

De nombreux investisseurs sélectionnent leur SCPI sur la seule base du rendement locatif. Or ce critère est loin d’être suffisant. Il faut prendre en compte les performances de la société de gestion et sa manière de gérer les choses. 

La société de gestion doit être capable de gérer sa trésorerie pour assurer un rendement locatif ou entretenir les biens détenus par exemple. Il est essentiel de choisir une SCPI dont l’opérateur est expérimenté et solide d’un point de vue financier. 

En effet, elle peut défaillir. Dans ce cas, la loi prévoit que la gestion de la SCPI soit transférée à une autre société de gestion agréée par l’AMF. Il s’agit toutefois d’une situation très rare. 

Bon à savoir : pensez à vérifier l’ancienneté de la SCPI. Une jeune SCPI qui présente un rendement important est plus risquée. 

L’impact de la fiscalité

En SCPI, l’un des risques est de passer à côté de la fiscalité applicable aux revenus locatifs perçus. Et pourtant, c’est un élément important car elle peut être très forte en fonction de votre taux d’imposition. Les revenus locatifs sont d’ailleurs concernés par les prélèvements sociaux au taux de 17,20 %

A titre d’exemple, si vous êtes concerné par la tranche à 30 % et que vous investissez dans une SCPI affichant un taux de rendement de 6 %, il sera amputé de 47,20 % (30 + 17,20). En définitive, votre rendement net sera de 3,17 % et non plus de 6 %. 

Vous pouvez toutefois adoucir la fiscalité en achetant vos parts de SCPI à crédit. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts. Pendant la période de remboursement du crédit, la fiscalité sera donc bien moins forte.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Faut-il effectuer un placement en SCPI fiscale ?

Que ce soit en direct ou via une SCPI, un placement immobilier doit toujours être considéré sur le long terme. Or une SCPI fiscale a une durée de vie limitée à une douzaine d’années. Au-delà de ce délai, il faut sortir de la SCPI et vendre ses parts.

Or, rien ne présage que ce moment précis sera le bon moment pour faire une plus-value ou pour vendre tout simplement. Peut-être même que vous n’aurez pas remboursé les frais d’acquisition. Le cash-flow est négligeable avec un investissement en SCPI fiscale. De ce fait, ce n’est pas le meilleur placement à réaliser, en particulier si vous êtes un investisseur débutant. 

🤝 Comment acquérir des parts de SCPI ?

Pour devenir associé d’une SCPI, il suffit d’acheter des parts comptant directement auprès d’une société de gestion. Certaines banques, conseillers en gestion de patrimoine et sites internet proposent également des placements en SCPI. Les tickets d’entrée varient entre quelques centaines d’euros et quelques milliers d’euros. Il est également possible d’acheter des parts de SCPI grâce à un prêt bancaire, ou même via le système du démembrement. 

🤝 Quelles étaient les meilleures SCPI 2020 ?

Certaines SCPI de rendement ont très bien fonctionné en 2020 à l’image de Corum XL, d’Epargne Pierre, de Corum Origin, de Pierval Santé et de Novapierre Allemagne 2. 

🤷 Comment placer son argent pour qu’il rapporte ?

Le meilleur moyen de réaliser un placement rentable est de faire des investissements sur le long terme dans des véhicules financiers dynamiques. La Bourse, l’immobilier direct ou les SCPI sont d’excellentes manières de placer son argent. Attention à correctement allouer son patrimoine pour obtenir un bon rapport rendement/risque et à ne pas réaliser un unique placement.  

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