Comment réaliser le meilleur placement en SCPI ?

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Jennifer Arnoux

Mis à jour le 23 juin 2021

Les SCPI attirent de plus en plus les investisseurs depuis quelques années. Elles apparaissent en effet comme la parfaite alternative aux assurances-vie, tant en termes de rendement que de risque couru. Avant de se lancer dans l’investissement en pierre papier, il faut toutefois prendre en compte plusieurs points pour optimiser son placement. Découvrez les 6 conseils de Tacotax pour réaliser le meilleur placement en SCPI en 2021. 

Diversifier ses placements

La SCPI est un placement naturellement risqué dans la mesure où ni le capital placé ni les rendements ne sont garantis. Pour offrir un peu plus de sécurité à son épargne, il est essentiel de diversifier au maximum ses placements. En plus des parts de SCPI, vous pouvez bien sûr opter pour différents véhicules financiers comme la bourse, l’immobilier classique ou l’assurance-vie. Vous pouvez également ventiler vos placements dans plusieurs SCPI de profil différent. Si vous décidez de privilégier cette solution, optez pour des SCPI gérées par des sociétés de gestion différentes, qui investissent dans des secteurs d’activité et des zones géographiques variés. 

Investir à crédit

Les parts de SCPI sont accessibles à 100 % par prêt bancaire. Grâce aux taux d’intérêt historiquement bas et au rendement locatif relativement attractif, le crédit permet d’acquérir davantage de parts sans apport avec un effort d’épargne réduit. En obtenant un prêt pour réaliser votre placement en SCPI, vous bénéficierez du levier du crédit pour investir davantage

De même, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs générés par vos parts de SCPI. Il s’agit ainsi d’un excellent moyen de limiter le poids de la fiscalité. C’est l’un des gros avantages à saisir, notamment pour les investisseurs dont le taux marginal d’imposition est supérieur à 30 %. 

Sélectionner les bons critères de choix 

Un investisseur qui choisit d’effectuer un placement en SCPI va naturellement contrôler le taux de rendement affiché par celles qui l’intéressent. Or, dans la mesure où les performances passées ne présagent pas des performances à venir, ce n’est pas le seul critère sur lequel se pencher. Vous devez en effet vous intéresser :

  • Au report à nouveau (RAN) qui constitue une réserve de trésorerie disponible pour faire face à d’éventuels incidents ou réaliser des travaux d’entretien ;
  • À la valeur des parts : il faudra notamment prendre en compte leur revalorisation ;
  • Au taux d’occupation financier qui permet de vérifier quelle part du patrimoine est louée, et quelle part ne l’est pas ;
  • À la régularité de la distribution des dividendes ;
  • À la stratégie d’investissement de la SCPI
  • À la situation géographique des biens.

Ces critères sont un appui sur lequel vous baser pour choisir votre SCPI. Analysez-les en fonction de votre situation patrimoniale, de vos besoins et de vos objectifs d’investissement.

► Lire aussi : Investir en SCPI de rendement : tout savoir

Prendre en compte la fiscalité

Les revenus générés par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. De ce fait, ils sont imposés à l’impôt sur le revenu en fonction de votre marge d'imposition et sont concernés par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les plus-values sur la cession des parts sont également imposées au barème des plus-values immobilières et concernées par les prélèvements sociaux. Néanmoins, elles peuvent être totalement exonérées d’imposition au-delà de 30 années de détention. 

Pour réduire la fiscalité qui pèse sur les parts de SCPI, l’astuce consiste à les loger au sein d’un contrat d’assurance-vie. Vous bénéficierez ainsi d’une fiscalité plus douce dans la mesure où vous conservez votre contrat sur une période de plus de 8 ans. 

Si vous êtes lourdement fiscalisé, vous pouvez aussi opter pour le démembrement et investir en nue-propriété. Vous pourrez ainsi placer votre épargne sans augmenter votre revenu imposable et donc le montant de vos impôts. C’est également une solution intéressante si vous êtes moyennement imposable et que vous souhaitez investir sans passer à une tranche marginale d’imposition plus élevée. 

Investir sur le long terme

Les SCPI sont soumises à des frais de souscription de l’ordre de 10 % en moyenne et à des frais de gestion. L’ensemble de ces frais sont évalués à 6 années de rendement environ après application de la fiscalité. C’est la raison pour laquelle les SCPI sont un placement à envisager sur le long terme si vous souhaitez couvrir ces frais. 

C’est une donnée dont il faut avoir conscience avant d’effectuer un placement en SCPI car il faudra engager vos fonds sur une période d’au moins 8 ans pour que le rendement ne soit pas pénalisé.

► Lire aussi : Pourquoi investir en SCPI en 2021 ?

S’informer sur la liquidité

Par nature, les SCPI ne constituent pas un placement liquide. Elles le sont plus que l’immobilier classique, mais bien moins qu’un livret bancaire ou qu’un portefeuille d’actions. Elles ne vous permettront pas de récupérer vos fonds à tout moment si vous en avez besoin. 

Si vous voulez avoir la certitude de pouvoir revendre vos parts de SCPI facilement, logez-les au sein d’un contrat d’assurance-vie

Sachez également que toutes les SCPI n’assurent pas la même liquidité à la revente. Dans la pratique, les plus grosses SCPI permettent à leurs associés de récupérer leur épargne dans un délai de 2 à 3 semaines. De même, il est plus facile de revendre des parts de SCPI à capital variable que des parts de SCPI à capital fixe. En effet, dans ce cas un acquéreur doit obligatoirement être mis face à un vendeur pour qu’il puisse céder ses parts.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤷 Où placer son argent en 2021 ?

L’immobilier est l’un des meilleurs placements à envisager pour 2021. Vous pouvez acheter un bien de manière classique en vue de le louer, ou opter pour les SCPI et le crowdfunding immobilier. L’épargne salariale est également un placement à envisager. Si vous avez une forte appétence au risque, la bourse vous tend les bras. Si vous avez besoin de plus de sécurité, vous pouvez vous tourner vers l’assurance-vie.

🤔 Pourquoi investir en SCPI en Allemagne ?

Si la plupart des SCPI réalisent des investissements variés en achetant de nombreux immeubles, certaines ont choisi d’aller encore plus loin en réalisant des placements dans des pays européens. D'autres comme Novapierre Allemagne investissent exclusivement en Allemagne. Et pour cause : l’outre-Rhin connaît un succès retentissant en immobilier et une très bonne croissance. De plus, les Allemands ont plus tendance à louer leur logement qu’à l’acheter. Enfin, la fiscalité allemande est bien plus faible que la fiscalité française.

🤝 Investir en SCPI en assurance-vie : quels avantages ?

Acheter des parts de SCPI présente 4 avantages majeurs. En effet, ce montage permet de réduire la fiscalité qui pèse sur les revenus fonciers perçus, de réduire le montant des impôts sur les plus-values, et de réduire le délai de jouissance des parts qui peut monter à 5 mois.

🤷 Comment investir en SCPI ?

Plusieurs possibilités vous permettent d’acquérir des parts de SCPI. En effet, vous pouvez investir au comptant ou contracter un prêt bancaire. Vous pouvez aussi acheter vos parts via une assurance-vie ou par le mécanisme du démembrement de propriété. Vous pouvez vous rapprocher directement de la société de gestion en charge de la SCPI ciblée ou passer par l’intermédiaire d’une banque ou d’un conseiller en gestion du patrimoine.