Parts de SCPI dans un PEA, comment faire ?

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Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 13 juillet 2021

Depuis quelques années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaissent un certain succès auprès des épargnants. Le PEA est lui aussi un placement intéressant au regard de sa fiscalité. Il est donc tout naturel de vouloir acquérir des parts de SCPI au sein d’un PEA. Est-ce possible ? Et si oui, comment faire ? Tacotax vous répond.

Acquérir des parts de SCPI dans un PEA, est-ce possible ?

Plusieurs titres sont éligibles au PEA selon l’article L.221-31 du Code Monétaire et Financier. Il s’agit notamment des actions, des certificats d’investissement de sociétés et des certificats coopératifs d’investissement, ainsi que des parts de SARL. 

Plusieurs titres sont exclus du PEA, comme les SCI, les obligations d'États ou d’entreprise, les actions des SIIC ou encore les SCPI. Acquérir des parts de SCPI dans un PEA n’est donc pas possible. Il faudra choisir entre l’un ou l’autre de ces deux véhicules financiers pour placer son épargne. 

Bien qu’il ne soit pas possible de bénéficier des avantages du PEA, la fiscalité des SCPI peut être adoucie si les parts sont achetées via un contrat d’assurance-vie. En effet, l’assurance-vie permet d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers générés par les parts de SCPI, ainsi que la fiscalité applicable aux plus-values. De même, le délai de jouissance des parts est réduit et leur liquidité est améliorée. L’assurance-vie présente toutefois plusieurs inconvénients parmi lesquels un choix limité en SCPI et l’impossibilité d’emprunter pour investir. 

SCPI et PEA, deux placements distincts

Puisqu’il n’est pas possible d’acheter des parts de SCPI dans un PEA, il ne vous reste plus qu’à orienter votre choix vers l’un ou l’autre de ces deux véhicules financiers, voire vers les deux pour diversifier votre patrimoine

Acquérir des parts de SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent un véhicule financier grâce auquel vous pouvez investir dans l’immobilier professionnel à moindre coût. La SCPI se sert de votre investissement pour acquérir des immeubles qu’elle met ensuite à la location dans le but de percevoir des loyers. Ces derniers sont redistribués sous la forme de dividendes à chaque associé en fonction de l’investissement de départ réalisé. 

En plus d’un ticket d’entrée très abordable, les SCPI offrent un rendement très intéressant de 4 à 5 % net de frais à l’année. Elles suppriment également tous les soucis de gestion que le propriétaire d’un bien mis à la location pourrait rencontrer dans l’immobilier classique puisque c’est la société de gestion de la SCPI qui prend tout en charge. Enfin, bien qu’il s’agisse d’un placement à risque, les nombreux investissements réalisés par les SCPI permettent de mutualiser les risques pour offrir une sécurité toute relative à leurs investisseurs. 

Du point de vue de la fiscalité, les revenus fonciers générés par la SCPI entrent dans l’assiette de l’impôt sur le revenu et sont concernés par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % . Autrement dit, plus vous êtes imposé, et moins vos parts de SCPI seront rentables. 

Ouvrir un PEA 

Un Plan Épargne Actions (PEA) peut être ouvert auprès d’un établissement bancaire ou d’un assureur par toute personne majeure dont la résidence fiscale est située en France. Une même personne ne peut détenir qu’un seul PEA. 

Il s’agit de la solution idéale si vous souhaitez investir en bourse et acquérir des actions. En effet, il vous permet de vous constituer un portefeuille d’actions, de fonds et de SICAV. S’il n’y a aucun investissement minimum à réaliser, vos investissements ne pourront en revanche pas dépasser le plafond de 150 000 €

Le PEA bénéficie d’un avantage indéniable : sa fiscalité. En effet, si vous le conservez pour une durée minimale de 5 ans, tous les gains générés sont exonérés d’impôt. Attention, pour profiter de cet avantage fiscal, il ne faut effectuer aucun retrait avant ce délai de 5 ans, sous peine de voir votre PEA clôturé. Plus d'informations sur ce sujet ici.

SCPI et PEA : notre comparatif 

Pour parvenir à faire un choix entre les SCPI et le PEA, encore faut-il comprendre quelles sont leurs principales caractéristiques :

Caractéristiques

PEA

SCPI

Ticket d’entrée

À partir de 10 €À partir d’une centaine d’euros

Durée de conservation

Au moins 5 ansPas de délai minimal

Investissement maximal

150 000 €Aucun plafond à respecter

Taux de rendement

Performance aléatoire

Rendement moyen de 4 à 5 % + revalorisation annuelle des parts

FiscalitéFiscalité réduite en fonction de la durée de détention

Impôt sur le revenu en fonction du taux marginal d’imposition + prélèvements sociaux 

La SCPI et le PEA sont des placements à envisager sur le long terme pour être rentables. Ils ne présentent toutefois pas le même niveau de risque dans la mesure où les rendements affichés par les SCPI sont relativement stables depuis plusieurs années tandis que la performance du PEA est étroitement liée aux évolutions de la Bourse et à la gestion qui en est faite. Pour faire un choix entre l’un et l’autre, il faudra donc s’interroger sur son profil d’investisseur et prendre en compte son appétence au risque, ainsi que ses connaissances du monde financier.

Bon à savoir

Si vous ne pouvez pas investir en SCPI dans un PEA, il peut être intéressant d’acquérir des parts et d’ouvrir un Plan Épargne Actions pour diversifier votre patrimoine.

Foire aux questions

🤔 Comment acheter des parts de SCPI ?

Vous pouvez acquérir des parts de SCPI de plusieurs manières : 

  • Au comptant ; 
  • À crédit ; 
  • Via une assurance-vie ; 
  • En démembrement. 

Les parts de SCPI peuvent être souscrites directement auprès de la société de gestion ou par l’intermédiaire d’un banquier, d’un courtier ou encore d’un site internet spécialisé.

🤝 Investir en SCPI : quels sont les principaux risques ? 

Si les SCPI présentent de nombreux avantages, elles constituent tout de même un placement risqué. En effet, le taux de rendement et la valeur des parts ne sont pas garantis. Rien ne vous assure de récupérer votre mise de départ. De même, les parts de SCPI sont peu liquides. Vous pourriez donc avoir du mal à les vendre rapidement si vous en avez besoin. Enfin, il s’agit d’un investissement qui doit être envisagé sur le long terme pour être rentable. Mieux vaut investir uniquement ce dont vous n’avez pas besoin à court ou moyen terme.

🤔 Peut-on combiner SCPI et assurance-vie ?

Les parts de SCPI peuvent être achetées en direct ou via un contrat d’assurance-vie. Ils peuvent donc être combinés, notamment pour bénéficier de la fiscalité adoucie de l’assurance-vie, de tickets d’entrée moins élevés, d’une meilleure liquidité des parts et d’un délai de jouissance raccourci. Un contrat d’assurance-vie ne propose toutefois que peu de choix en termes de SCPI. De plus, il n’est pas possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit en assurance-vie. Il faut donc avoir un apport personnel qui soit à la hauteur de ses ambitions.

🤔 Quel est le meilleur investissement à réaliser en 2021 ?

Il n’est pas possible de dire quel investissement est meilleur qu’un autre, tout simplement car la réponse n’est pas la même pour tout le monde. En effet, si vous préférez jouer la carte de la sécurité, vous vous tournerez bien volontiers vers l’assurance-vie. Si vous avez une certaine appétence pour le risque, vous choisirez très certainement un PEA pour investir en bourse, ainsi que les SCPI ou le crowdfunding immobilier pour investir dans la pierre. En 2021, comme les années précédentes, il faut donc vous tourner vers un investissement qui correspond à votre profil d’investisseur.