Pierre papier : combien investir en SCPI ?

combien investir en scpi
Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 23 septembre 2021

Le terme “SCPI” signifie “société civile de placement immobilier”. Apparu dans les années 1960 le concept de la gestion immobilière permet à des particuliers de devenir propriétaires de logements ou de bureaux afin de toucher une part de loyers. Cet investissement porte le nom de la "Pierre Papier”. En effet, à travers la détention d'un titre de propriété de parts sous forme papier, les investisseurs en SCPI obtiennent des parts d’un bien immobilier. Comment bien investir en SCPI ? Qu’est-ce que cela signifie exactement ? Tacotax vous dit tout !

Combien investir en SCPI ?

Combien pour un investissement dans une SCPI ?

Quel budget faut-il prévoir pour investir en SCPI ? L’investissement en SCPI est particulièrement libre et ne nécessite pas de placer une somme tous les mois. L’investissement initial peut avoisiner 100 € ou 200 € (somme minimum). Cependant, il existe des SCPI qui réclament dès le premier investissement l’achat d’un nombre minimum de parts : le plus souvent 10 parts minimales. Il est conseillé de créer un portefeuille de SCPI accessible à partir d’un millier d’euros en prenant par exemple 5 parts de 200 €. Ensuite, vous pourrez compléter l’investissement par l’acquisition de parts supplémentaires.

Investir en SCPI à crédit

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Vous remboursez alors mensuellement votre emprunt grâce aux revenus locatifs que vous tirez de vos investissements. Ce type de paiement permet généralement d’investir dans des SCPI à partir de 50 000 €.

Bon à savoir

Il est possible, en investissant à crédit, d’optimiser la fiscalité de vos revenus. En effet, l’acquisition de parts de SCPI à crédit implique la déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Par conséquent, la taxation des revenus est minorée.

Par quels moyens investir en SCPI ?

Grâce à son investissement, le particulier possède des parts du bien dont il a participé financièrement à la construction et perçoit, par conséquent, une part des loyers locatifs. Il existe différentes manières d’acheter en SCPI : 

  • en direct : il s’agit d’investir dans une SCPI (Boursorama, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, ou les banques en ligne comme Boursorama) via une banque ou via un conseiller en gestion patrimoniale ;
  • en indirect : il s’agit d’acheter des parts via un titre d’assurance-vie ;
  • sur le marché secondaire : il est possible d’acheter des parts à des associés qui souhaitent les vendre. Les investisseurs qui optent pour cette option payent des frais supplémentaires de droits d’enregistrement. 

Votre type d’achat sera déterminé en fonction de la fiscalité appliquée sur les loyers perçus. Par exemple, si vos revenus vous sont imposables dans la deuxième tranche de l’impôt, un investissement en direct est préconisé. Si vous êtes imposé à un pourcentage supérieur, il faudra opter pour une assurance-vie.

Bon à savoir

Acheter des parts de SCPI n’implique pas de passer devant un notaire. En outre, à long terme, l’effet de levier du crédit vous permet d’investir avec un faible apport car les loyers perçus couvrent le remboursement du prêt. 

Investir dans la pierre papier : comment ça se passe ?

A la base, des investisseurs en SCPI acquièrent des parts d’un bien immobilier. Grâce aux sommes versées, les SCPI constituent un parc immobilier (un ensemble de biens immobiliers) puis gèrent le processus de location en trouvant des locataires afin de redistribuer les revenus locatifs aux investisseurs. On distingue deux types de SCPI :

  • les SCPI de rendement sont centrées sur l’immobilier tertiaire. Dans ce cas, nous vous conseillons d’investir dans les SCPI de rendement diversifiées telles que les bureaux, les structures sociales (EHPAD, maisons de repos…) ou les commerces ;
  • les SCPI fiscales sont centrées sur des logements pour les particuliers et les revenus sont réguliers. Notamment, cette option vous permet d’investir vers l’immobilier résidentiel tout en bénéficiant des avantages des dispositifs de défiscalisation.

► Lire aussi : Immobilier locatif : dans quelle SCPI investir ?

Bon à savoir

Si vous revendez vos parts de SCPI fiscales avant la fin de durée de détention prévue dans le cadre d’un investissement Pinel ou Malraux, vous perdez les avantages fiscaux offerts, et vous devrez rembourser les sommes non payées grâce à la réduction d’impôt. Soyez sûrs de vous !

Quelles sont les SCPI existantes en France ?

Quel montant minimum investir dans une SCPI ? De nombreuses SCPI sont implantées en France comme à l’international. Alors, où investir en SCPI et quel budget investir en fonction de la SCPI dans laquelle on souhaite investir ? Est-ce le moment d’acheter des SCPI ? Pour répondre à toutes ces questions, découvrez les SCPI incontournables en France, leur capitalisation et leurs taux de rendements :

SCPISociété de gestionCapitalisation 2020Rentabilité
Corum OriginCorum AM1 993 M d'euros6,2 %
Épargne PierreAtland Voisin1 361 M d'euros5,4 %
Pierval SantéEuryale1 387 M d'euros5 %
PrimoviePrimonial Reim3 396 M d'euros4,5 %
ImmorenteSofidy3 479 M d'euros4,4 %
PrimopierrePrimonial Reim3 299 M d'euros5 %
Novapierre AllemagneParef Gestion519 M d'euros4,5 %
EurovalysAdvenis611 M d'euros4,5 %

► Lire aussi : Pourquoi choisir une SCPI au lieu d'une OPCI à long terme ?

Comment bien investir en SCPI ?

Les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe

Il existe deux types d’investissements en SCPI : 

  • les SCPI ayant un capital fixe. Ces SCPI ont un objectif à atteindre. Lorsque cet objectif est atteint, le gérant décide si le capital est augmenté au-delà ou non ;
  • les SCPI à capital variable. Ce sont les SCPI dont le montant de souscription n’est pas fixé à l’avance. Les investisseurs peuvent y investir à tout moment.

► À lire aussi : Que choisir entre SIIC et SCPI ?

Quels sont les risques des investissements en SCPI ?

Investir des sommes que l’on ne peut pas se permettre de perdre est un pari très risqué et déconseillé. En effet, investir en SCPI fait encourir quelques risques tels que :

  • le risque de liquidité : si une durée d’investissement est prescrite, vos parts peuvent subir une décote au moment de leur revente ;
  • le risque des loyers impayés et donc la baisse des revenus locatifs ;
  • la faillite de la SCPI.

Investir en SCPI : des avantages non négligeables

Tout d’abord, investir en SCPI peut se révéler très rentable. De plus, cela permet de se créer un patrimoine avec des actifs immobiliers à bas coût et avec des frais de gestion abordables. En outre, vous touchez des revenus locatifs sans avoir à vous occuper de la gestion et trouver un locataire. Enfin, les SCPI proposent des liquidités et une revente plus faciles et minimisent les risques de perte en capital en investissant dans des parcs immobiliers complets.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 De quels dispositifs juridiques bénéficie la SCPI fiscale ?

Les SCPI fiscales génèrent une réduction d’impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale, notamment le SCPI Pinel et les SCPI Malraux. Il faut garder à l’esprit que le patrimoine immobilier des SCPI fiscales est uniquement composé d’immeubles résidentiels locatifs neufs ou rénovés en métropole.

🤷 En 2020, à combien pouvaient s'élever les gains des SCPI ?

En 2020, les SCPI les plus rentables pouvaient atteindre un taux de rentabilité de 8 % à 9 %. Il faut néanmoins garder à l’esprit que les prélèvements sociaux de ces gains peuvent atteindre les 17,2 % et les frais de souscription peuvent atteindre la barre des 10 % du montant à investir.

🤷 Quelles étaient les meilleures SCPI de rendement en 2020 ?

En première position, il y avait Atlantique Pierre 1 avec un taux de 5,72 %, suivi de Cristal Rente au taux de 5,48 % puis Corum Origin à 5,42 % puis Actipierre 3 avec un taux de 5,30 %.

🤷 Quelles étaient les meilleures SCPI par capitalisation en 2020 ?

En première position, il y avait Edissimmo (3,5 Md €), suivi de Immorente (3,3 Md €), Rivoli Avenir Patrimoine (3,2 Md €), Accimmo Pierre (3 Md €), Primovie (2,9 Md €) et enfin Primopierre (2,93 Md €).