Comment investir en SCPI en 2021 ?

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Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 23 septembre 2021

Investir dans l’immobilier sans acquérir un bien dans son intégralité, telle est la promesse des SCPI. Très appréciés des Français, ces véhicules financiers vous permettent en effet d’acheter des biens immobiliers professionnels pour un ticket d’entrée très abordable. Comment fonctionnent les SCPI ? Dans quelle SCPI faut-il placer ses économies ? Tacotax vous explique comment investir en SCPI en 2021.

Pourquoi investir dans une SCPI en 2021 ?

Les SCPI, qu’est-ce que c’est ?

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, permettent à des investisseurs d’accéder au marché de l’immobilier professionnel en achetant des parts. La SCPI se sert des fonds placés par ses multiples associés pour acheter des biens immobiliers, les gérer, les louer et en tirer des loyers qu’elle redistribue ensuite aux investisseurs à hauteur de la quote-part détenue. 

Il existe deux grands types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Lorsque les premières sont créées, leur capital est défini dans les statuts. Les investisseurs ne peuvent acheter des parts qu’au moment de la constitution du capital ou lors de potentielles augmentations de capital. Ils peuvent également attendre qu’un associé décide de vendre ses parts pour en faire l’acquisition. 

Dans le cas des SCPI à capital variable, un investisseur peut acheter des parts à tout moment. Le prix d’une part n’est pas défini par le marché, mais par la société de gestion de la SCPI. Les prix de souscription sont donc plus stables pour les SCPI à capital variable que pour les SCPI à capital fixe

Grâce aux SCPI, l’immobilier est accessible à tous, à moindre coût. Il s’agit ainsi d’un investissement à réaliser si vous souhaitez vous positionner dans la pierre et diversifier votre patrimoine

Quels sont les avantages des SCPI ?

Les SCPI présentent de nombreux avantages, raison pour laquelle elles font autant l’objet d’investissement. Le premier d’entre eux ? Leur performance. Grâce à leurs taux de rendement encore très élevés par rapport aux autres formules d'épargne disponibles, les SCPI sont considérées comme un placement relativement rémunérateur. En effet, le taux de distribution sur valeur de marché affiché oscille entre 4 et 5 %.

La pierre papier est également un bon moyen de diversifier son patrimoine. Entrepôts, commerces, bureaux ou résidences hôtelières situés dans des zones géographiques très différentes pourront alors faire partie de votre patrimoine immobilier à hauteur de la somme investie.

Vous pouvez ainsi vous positionner sur le marché de l’immobilier professionnel à moindre coût. En effet, en SCPI, les tickets d’entrée varient entre quelques centaines d’euros et plusieurs milliers d’euros. Si les tickets d’entrée sont peu élevés, certaines SCPI conditionnent l’accès à l’acquisition de plusieurs parts. 

Contrairement à l’investissement immobilier classique où vous devez assurer vous-même la gestion de votre bien (sauf à le mettre en gestion auprès d’une agence), en SCPI vous n’avez aucun souci de gestion. En effet, c’est la société de gestion qui se charge de l’entretien des biens et de leur mise en location. En contrepartie, des frais de gestion seront toutefois déduits des loyers avant qu’ils ne vous soient redistribués. 

Enfin, bien que les SCPI soient un placement risqué, la stratégie d’investissement qu’elles mettent en œuvre permet de diluer les risques. En effet, elles investissent dans de nombreux biens, situés dans des zones géographiques variées, qu’elles proposent à la location à de multiples locataires. Vous avez donc bien moins de risque de pertes de revenus en cas de vacance locative, dégât des eaux ou impayé que si vous étiez propriétaire d’un unique bien immobilier. 

Investir en SCPI : comment faire son choix ?

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs sortes de SCPI :

  • Les SCPI de rendement ; 
  • Les SCPI fiscales ; 
  • Les SCPI de plus-value.

À ne pas confondre avec les OPCI. Pour en savoir plus sur les points communs entre ces deux produits d'investissement, consultez notre article : "SCPI ou OPCI, comment choisir ?"

Les SCPI de rendement sont les plus connues et les plus représentées sur le marché. Ce sont elles qui vous permettent d’obtenir les rendements les plus intéressants. Leur objectif est de se constituer un parc immobilier conséquent pour en tirer des revenus réguliers qu’elles vous redistribuent en fonction de la quote-part détenue. Une SCPI de rendement peut investir dans des biens variés, allant des bureaux aux EHPAD, dans des thématiques très ciblées ou non. Leur taux de rendement moyen oscille entre 4 et 5 % depuis plusieurs années. 

Bien que le rendement offert soit moins intéressant en SCPI fiscales, elles ont l’avantage de vous faire bénéficier d’avantages fiscaux vous permettant de réduire le montant de vos impôts. Le parc immobilier de ces SCPI est composé de biens neufs ou à rénover selon le dispositif auquel elles sont rattachées. En effet, ces SCPI peuvent être couplées au dispositif Pinel, Malraux ou déficit foncier. En SCPI fiscale, les parts doivent être conservées sur une durée suffisamment longue pour ne pas se voir annuler les avantages fiscaux accordés. 

Quant aux SCPI de plus-value, leur objectif premier est d’acquérir des biens immobiliers à un tarif réduit pour réaliser une plus-value à la revente. 

Pour faire votre choix entre l’un ou l’autre de ces types de SCPI, vous devez prendre en compte vos objectifs d’investissement. Par exemple, si votre souhait est de réduire le montant de vos impôts, il faut plutôt vous orienter ver la SCPI fiscale. Si vous cherchez à obtenir des revenus complémentaires rapidement, c’est la SCPI de rendement qui est la plus adaptée. 

► Lire également : Classement des SCPI : le palmarès de 2021

Les indicateurs à regarder avant d’investir en SCPI

Au-delà des grandes catégories de SCPI au sein desquelles vous pouvez vous positionner, le rendement n’est pas le seul critère à prendre en compte. En effet, d’autres facteurs doivent être considérés. C’est notamment le cas de :

  • Le prix de la part ; 
  • L’historique de la SCPI ; 
  • Le taux d’occupation financier qui doit être d’au moins 90 % ; 
  • L’évolution de la distribution des dividendes ; 
  • La stratégie d’investissement employée…

Vous pouvez aussi vous intéresser à certains secteurs d’activité comme celui de la santé (auquel cas, vous pourriez opter pour la SCPI Pierval Santé ou Primovie). Si vous cherchez à investir dans une SCPI qui privilégie la diversification de son patrimoine, vous pourriez vous intéresser à Corum XL ou Novapierre Allemagne. 

Votre appétence au risque peut aussi vous amener à privilégier une SCPI plutôt qu’une autre. Quoi qu’il en soit, gardez bien à l’esprit qu’il n’existe pas une « meilleure SCPI » qui correspond à tout le monde. Ce sont vos objectifs, la composition de votre patrimoine et votre profil d’investisseur qui doivent vous guider dans votre choix.

► Lire aussi : Imposition des SCPI : comment ça fonctionne ?

Comment investir en SCPI ?

Si vous souhaitez investir dans une SCPI, plusieurs façons d’acheter des parts s’offrent à vous. En effet, vous pouvez investir : 

  • Comptant ; 
  • Grâce à un crédit bancaire ; 
  • Via une assurance-vie ; 
  • En démembrement.

Dans la mesure où le prix d’acquisition d’une part est généralement peu élevé, vous pouvez investir en SCPI au comptant. Choisissez le montant à investir en fonction de votre épargne disponible et pensez à diversifier votre patrimoine pour limiter les risques. 

Investir en SCPI peut se faire par le biais d’un crédit bancaire. C’est un excellent moyen de développer votre patrimoine sans engager un apport personnel important. Vous pouvez ainsi bénéficier du levier du crédit pour acquérir plus de parts de SCPI que ce que vous auriez pu faire en investissant au comptant. C’est d’autant plus intéressant que les taux d’intérêt sont toujours très bas. Les revenus dégagés grâce à votre investissement en SCPI pourront donc venir couvrir, au moins en partie, le coût de votre emprunt ainsi que les mensualités. Attention toutefois à ne pas compter entièrement sur ces revenus, car la valeur des parts ainsi que le taux de rendement n’est pas garantie. 

Bien que les parts de SCPI soient généralement acquises en pleine propriété, il est possible de scinder l’usufruit et la nue-propriété pour ne détenir qu’un seul de ces droits. Vous pouvez ainsi obtenir l’usufruit et percevoir des revenus réguliers tout au long du démembrement, ou acquérir la nue-propriété et retrouver la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement. Dans ce cas, vous ne serez pas imposé pendant ces années de nue-propriété et vous bénéficierez d’une décote sur le prix d’achat

Si vous cherchez à réduire le poids de la fiscalité des SCPI mais que vous voulez acquérir la pleine propriété de vos parts, vous pouvez aussi les acquérir via un contrat d’assurance-vie. Vous devrez alors choisir une assurance-vie multi supports qui vous permettra de souscrire des parts de SCPI en unités de compte. Vous bénéficierez ainsi de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie, mais attention, la plupart des assureurs ne proposent qu'un choix réduit en assurance-vie.

Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Quelles sont les meilleures SCPI 2021 ?

Une SCPI doit être choisie en fonction de son profil d’investisseur et de ses objectifs. Ainsi il n’existe pas véritablement un classement des meilleures SCPI.

🤔 Quelle est la fiscalité des revenus générés en SCPI ?

Les revenus générés par la location des biens détenus par la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ainsi, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

🤝 Quelle est la meilleure façon d’investir en SCPI ?

Il n’existe pas une seule façon d’investir en SCPI, il en existe plusieurs. En effet, en fonction de votre profil et de vos objectifs actuels ou à venir, votre choix se portera sur des SCPI très différentes. Pour réaliser le meilleur investissement possible, il faut donc vous concentrer sur vos objectifs, avant de comparer les SCPI entre elles. Vous pourrez alors sélectionner une ou plusieurs SCPI et acquérir une ou plusieurs parts dans chacune.

🤷 Quelle somme investir en SCPI ?

Il n’y a pas de réponse générique à cette question. En effet, la somme à investir en SCPI dépend en grande partie de votre capital disponible. Toutefois, les parts sont accessibles à partir d’un prix que vous devrez accepter de payer. Si certaines SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros seulement, d’autres demandent un investissement de plusieurs milliers d’euros. Idéalement, la somme investie doit rester en place au moins 8 ans pour que votre placement soit rentable.