Financer des parts de SCPI à crédit

Financer des parts de SCPI à crédit
La Rédaction Tacotax

La Rédaction Tacotax

Mis à jour le 22 septembre 2021

Les SCPI, selon le code monétaire et financier, sont des véhicules ayant pour but exclusif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.” Plus précisément, les investisseurs achètent des parts auprès des SCPI qui, grâce à l’argent investi, constituent des parcs immobiliers, gèrent les locations et reversent les revenus locatifs au prorata du nombre de parts achetées aux investisseurs. Les investisseurs ont la possibilité d’acheter des parts de SCPI à crédit et de rembourser le prêt grâce aux revenus locatifs. Comment financer des parts de SCPI à crédit ? Tacotax vous dit tout !

Comment financer à crédit des parts de SCPI ?

Les questions à se poser au préalable

Au préalable, l’investisseur devra se poser les questions suivantes : 

  • Dans quelle SCPI souhaite-t-il investir ?

  • Quel prêt va-t-il faire pour rembourser les mensualités récoltées grâce à ses parts de SCPI ?

Ensuite, l’investisseur doit monter un dossier pour convaincre l’établissement bancaire de son choix pour réaliser le crédit. Il pourra acquérir des parts de SCPI si la banque l'accepte sans effort d’épargne lorsque le crédit sera souscrit.

Financer des SCPI à crédit par les établissements bancaires

En général, pour les financements de parts de SCPI à crédit, deux solutions sont proposées : 

  • Le crédit amortissable : dans ce cadre, l’investisseur rembourse chaque mois le capital au fur et à mesure avec les intérêts liés à l’emprunt. Ce type de crédit permet d’obtenir des taux moyens de 1,4 % à 1,5 % sur 20 ans et de 1,2 % sur la durée de 15 ans. En général, les investisseurs sous crédit amortissable peuvent rester jusqu’à 33 % de taux d’endettement maximal mais peuvent choisir le montant investi. Dans ce type d’investissement, l’investisseur pourra s’engager sans apport, en remboursant son prêt grâce aux revenus locatifs des SCPI.

  • Le crédit in fine : dans ce cadre, pour l’achat de SCPI, le capital est remboursé seulement à la fin du prêt, l’investisseur ne rembourse que les intérêts chaque mois. Les taux peuvent se situer à 2,5 % sur 20 ans. Il est conseillé, avec ce type de contrat, de donner la garantie de solvabilité à l’établissement bancaire, par exemple, via une assurance vie qui représente la moitié du montant emprunté. Lorsque le couperet de la fin du prêt tombera et que le capital sera à rembourser, l'investisseur pourra rembourser le capital avec son contrat d’assurance vie ou en vendant ses parts de SCPI.

  • Un crédit à la consommation peut être choisi pour investir dans des SCPI. Cependant, la somme empruntée doit rester inférieure à 75 000 € et les taux d’intérêts seront les plus élevés pour les financements qui relèvent du crédit à la consommation

N’hésitez pas à solliciter l’avis d’experts pour effectuer un SCPI à crédit.

Financer des parts de SCPI à crédit : les contraintes à prendre en compte

Avant d’envisager l’achat à crédit de parts de SCPI, il faut garder à l’esprit que certaines contraintes se présenteront. Notamment :

  • La possibilité qu’un montant minimum de financement, avoisinant en général les 25 000 euros, soit imposé pour le prêt immobilier,

  • La possibilité que votre banque ne propose pas de financement de parts de SCPI,

  • La possibilité pour l'investisseur de ne pas être éligible au financement à crédit.

Quelle banque choisir pour financer ses SCPI ?

Pour choisir sa banque qui financera ses SCPI, il faudra bien se renseigner au préalable. En effet, faire un crédit pour des SCPI au Crédit Mutuel ne sera pas la même chose que souscrire chez Boursorama. Chaque banque a ses propres modalités de crédit, ses propres taux d’emprunts en 2020/2021, et propose son propre catalogue de SCPI. Lorsque le prêt sera effectué, vous pourrez acheter des parts de SCPI en direct soit en vous rendant directement à la SCPI, en passant par un courtier ou par un autre intermédiaire.

Financer des SCPI à crédit, les avantages et inconvénients

Mais d’abord, les SCPI, comment ça fonctionne ?

En achetant des parts de SCPI, les investisseurs bénéficient de revenus locatifs réguliers. Pour ce faire, les SCPI achètent des biens immobiliers grâce à l’argent des investisseurs, gèrent la location des biens et versent des parts des revenus locatifs. Ce type d’investissement revêt de nombreux avantages. Notamment, cela permet :

  • De diversifier son patrimoine immobilier avec la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts comme la loi Pinel ou la loi Malraux,

  • De pouvoir acheter des parts à crédit grâce aux revenus locatifs.

En outre, sachez qu’il existe différents types de SCPI :

  • Les SCPI fiscales ayant pour but de faire bénéficier aux investisseurs d’une réduction d’impôts (comme la loi Pinel ou Malraux)

  • Les SCPI de rendement qui attribuent sous forme de dividendes un rendement trimestriel aux investisseurs,

  • Les SCPI de valorisation qui consistent en la création de parcs immobiliers dont les biens sont supposés prendre de la valeur dans les années consécutives à l’investissement. 

Bon à savoir

Si vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts en un an, le régime micro-foncier s’applique sur vos revenus et vous fait bénéficier d’un abattement fiscal de 30 % ! 

 

Financer des parts de SCPI à crédit, une pratique risquée

Tout d’abord, il existe des risques liées à l’investissement en parts de SCPI :

  • Une baisse du taux d’habitation (difficulté à remplacer les locataires) et une baisse des revenus locatifs. Cependant, ces risques sont mutualisés du fait de la pluralité des immeubles de la SCPI,

  • Des impôts supplémentaires sous le régime foncier ou micro-foncier,

  • Il est possible d’éprouver de la difficulté de revendre des parts de SCPI,

  • La possibilité de la faillite de la SCPI

En outre, si vous avez procédé à l’achat de parts de SCPI à crédit, vous courrez d’autant plus le danger de ne pas pouvoir rembourser vos parts si la SCPI a fait faillite !

Foire aux questions

🤔 Comment financer des parts de SCPI ?

Outre le financement à crédit, il est possible d’acheter des parts de SCPI :

  • au comptant, cela désigne un paiement en une seule fois et ne nécessite aucun dossier bancaire

  • En démembrement qui consiste en la division de la valeur du bien en deux parties distinctes, l’usufruit (le droit d’usage du bien et d’en tirer des revenus) et la nu-propriété (le droit de propriété virtuel)

  • Via une assurance vie

🤔 Qui propose des SCPI ?

Il est possible d’obtenir un financement de SCPI à crédit auprès des banques comme BNP Paribas, Boursorama, Crédit Mutuel ou encore Crédit Agricole. Alors quelle banque choisir pour financer des parts de SCPI ? C’est à vous d’étudier les modalités de chaque banque en termes de SCPI ! Vous pouvez également investir en SCPI via des assurances vies.

🤝 Quelles sont les SCPI les plus populaires sur le marché ?

En 2021, les SCPI les plus populaires sont Corum, Primovie, Pierval Santé, Épargne Pierre, Primopierre et Immorente

🤔 Comment fonctionne une SCPI en termes de succession ?

Les parts de SCPI sont imposées au régime de droit commun des successions quand leur valeur dépasse un montant particulier.Leur valeur lors de la déclaration correspond à la valeur de la part nette de frais à laquelle on déduit une décote.