Comment acheter des parts de SCPI à crédit et à qui emprunter ?

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Sommaire de l'article

L’un des principaux avantages d’un investissement immobilier locatif, c’est de pouvoir bénéficier de l’effet de levier bancaire : les loyers perçus compensent les mensualités déboursées. Faut-il pourtant acheter des parts de SCPI à crédit ? Quel est le meilleur moyen d’investir dans la pierre papier aujourd’hui ? Comment faire une simulation pour savoir quelle banque propose les SCPI à crédit ? Tacotax mène l’enquête…

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Acheter des parts de SCPI à crédit : comment faire ?

Comment investir en SCPI à crédit aujourd’hui ? Recourir au crédit pour ce type d’investissement offre plusieurs avantages :

  • La possibilité de jouir de l’effet de levier du crédit bancaire,
  • Investir avec un apport moindre,
  • Acheter plus de parts de SCPI pour augmenter sa rentabilité.
  • Pouvoir déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers.

Le crédit amortissable

Plusieurs types de crédits peuvent vous permettre d’acquérir des parts de SCPI. Il prend généralement la forme d’un prêt amortissable à rembourser chaque mois avec les intérêts (calculés sur le montant du capital restant), sur 15 ans ou 20 ans par exemple. 

Le principal intérêt de recourir à un crédit amortissable ici, c’est de financer son investissement sans apport, contrairement à l’immobilier classique, et donc sans réel effort d’épargne. Le remboursement du capital dû chaque mois est ainsi couvert en grande partie par les revenus perçus grâce à votre investissement en SCPI dans ce type de crédit.

Le crédit in fine

Le crédit in fine est une autre option : vous remboursez l’intégralité du capital lorsque le prêt prend fin. Vous supportez des mensualités, mais elles ne sont composées que d' intérêts, contrairement au crédit immobilier amortissable classique.

L’avantage premier est donc de bénéficier de revenus plus importants chaque mois, mais dans le cadre d’un prêt in fine, la banque demande généralement à son détenteur d’ouvrir un contrat d’assurance vie pour y verser périodiquement un capital, en tant que garantie complémentaire pour s’assurer que le capital dû sera bel et bien remboursé. Les particuliers situés dans une tranche d’imposition élevée ou disposant d’un capital conséquent à placer en assurance vie (minimum 30 % du montant emprunté) sont les profils les mieux adaptés à un prêt de la sorte.

Bon à savoir : il est également possible de souscrire un crédit à la consommation - ou crédit conso - pour investir en SCPI, mais la somme sera inférieure à 75 000 € et les taux d’intérêt plus élevés.

Fonctionnement de l’investissement à crédit

Pour un placement visant le long terme, souscrire un crédit est adéquat, puisqu’un effort de trésorerie moindre est nécessaire. Le fonctionnement de ce type d’investissement suit la même logique que dans l’immobilier classique :

  • Pour pouvoir y prétendre, il faut présenter une capacité d’épargne constante,
  • On peut choisir entre le crédit amortissable et le crédit in fine,
  • On compare les différents taux de crédits proposés par les banques,
  • On souscrit une assurance emprunteur, etc.

Contrairement à l’immobilier classique, les SCPI permettent de :

  • Investir sans apport : bien qu’il soit concrètement possible d’ajouter un apport, les investisseurs préfèrent optimiser le rendement de leur épargne en n’utilisant que le capital emprunté.
  • Diversifier ses placements, avec la possibilité d’acheter plusieurs parts de SCPI, dans plusieurs SCPI.

Une fois le crédit obtenu, après montage de dossier, simulation sur différents sites et signature, vous voilà propriétaire de parts de SCPI. Vous recevrez de manière trimestrielle vos parts de loyer, vous serez prélevé chaque mois de vos mensualités et chaque année vous devrez vous acquitter des impôts sur les revenus.

D’où l’intérêt de conserver vos parts sur le long terme : une fois le crédit complètement remboursé, vous pouvez jouir de vos revenus locatifs sans supporter de mensualités, par exemple.

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Faut-il investir en SCPI à crédit ?

Inconvénients et risques

Les avis divergent sur le meilleur moyen d’investir en SCPI : à crédit ou via un contrat d’assurance vie ? Si vous décidez de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat de parts de SCPI, la démarche la plus fastidieuse sera d’obtenir ce fameux crédit. En effet, les banques ont souvent tendance à proposer uniquement leur catalogue de produits, sans vous laisser le choix de choisir dans quelle SCPI investir. 

En outre, certaines banques et autres organismes peuvent parfois se révéler frileux à l’idée de prêter des sommes vouées à acheter des parts de SCPI, préférant la pierre classique, tangible et palpable. Pour autant, ce n’est pas mission impossible, loin de là ! À vous de monter le meilleur dossier possible, et de passer par le bon interlocuteur pour mettre toutes les chances de votre côté.

Le principal danger d’un investissement en SCPI, c’est que le capital investi n’est pas garanti. Le risque de perte existe : la valeur des parts peut baisser, il peut y avoir des carences locatives dans le parc immobilier, etc. C’est pourquoi conserver ses parts sur le long terme réduit les risques.

Dernier point noir au tableau : l’imposition. Dans le cas des SCPI de rendement, ce sont des loyers que vous percevez, qui sont donc imposés au régime foncier.

Bon à savoir : en dessous de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, le régime micro-foncier s’applique de plein droit, avec à la clé un abattement de 30 %.

Avantages et opportunités

Une SCPI achète et gère un parc immobilier composé de plusieurs immeubles. Ainsi, les loyers perçus proviennent de différentes sources, ce qui mutualise grandement le risque de carence locative.

De plus, investir à crédit en SCPI permet notamment de déduire les intérêts d’emprunt et divers frais (assurance emprunteur, frais de dossier, etc.) de vos revenus fonciers, ce qui allège quelque peu votre fiscalité.

Enfin, la possibilité d’être propriétaires de parts de SCPI sans apport permet de se constituer un patrimoine pérenne sur le long terme. Il est également possible d’investir en SCPI fiscales, pour réduire le montant de son impôt sur le revenu via des dispositifs tels que le Pinel ou le Malraux, ou encore de se tourner vers une SCPI de plus-value où les parts sont acquises en démembrement.

Foire aux questions

🤷 Est-ce le moment d’acheter des SCPI ?

La crise du Covid-19 a bouleversé les marchés financiers et immobiliers. Aujourd’hui, l’orage est passé et les investisseurs n’hésitent pas à se tourner vers les SCPI pour y faire fructifier leur épargne : il est également possible d’investir dans des SCPI étrangères, notamment en Allemagne où la rentabilité est très intéressante.

🤝 Quel est l’avenir des SCPI ?

Bien que la pierre assure un rendement et une plus-value certaine sur le long terme, les SCPI sont aussi bien parties pour durer : avec des sociétés qui investissent de plus en plus dans des thématiques de demain (environnement par exemple), ce type d’investissement augmente en popularité alors que de nouvelles SCPI ne cessent d’être créées.

🤷 Pourquoi investir en SCPI en 2021 ?

Acheter des parts de SCPI aujourd’hui est un excellent moyen de dynamiser son épargne, par exemple dans une assurance vie, tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. De plus, l’absence totale de gestion locative en fait un investissement parfait pour les particuliers souhaitant laisser leur argent fructifier, sans pour autant devoir gérer les loyers impayés et autres vacances locatives.

🤷 Quel montant investir dans une SCPI ?

Tout dépend de votre capital à placer. Il est généralement consacré de consacrer 10 à 15 % de son argent aux SCPI, le reste pouvant alimenter un PER, une assurance vie, des fonds communs, etc.

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