1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

  2. Investir en SCPI à crédit : mode d’emploi

Investir en SCPI à crédit : mode d’emploi

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Sommaire de l'article

Les SCPI séduisent toujours autant les épargnants qui y voient la possibilité d’obtenir des rendements conséquents. Comme l’immobilier en direct, il est d’ailleurs le seul véhicule financier d’épargne à pouvoir être financé par le biais d’un emprunt. Le crédit est alors la bonne opportunité d’acquérir davantage de parts sans engager un apport personnel conséquent. Crédit immobilier ou crédit à la consommation, quel prêt souscrire ? Comment obtenir un crédit pour acquérir des parts de SCPI ? Tacotax vous dit tout. 

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Pourquoi investir en SCPI à crédit ?

En plus des avantages nombreux qu’offrent les SCPI aux épargnants, le crédit permet de se constituer un capital important pour un apport quasi nul. Il présente plusieurs intérêts supplémentaires :

  • La possibilité de bénéficier de l'effet de levier du crédit bancaire,
  • Les réductions fiscales qui découlent d'un investissement à crédit,
  • La possibilité d'investir sans apport.

Bénéficier de l'effet de levier

Le premier intérêt d’un investissement en SCPI à crédit est de pouvoir bénéficier de son effet levier et d’acquérir davantage de parts. Avec un investissement mensuel de 200 €, vous pouvez par exemple investir pour 100 000 € dans des parts de SCPI. Ces dernières vont générer des loyers qui permettront de rembourser les mensualités. Vous n’aurez plus qu’à compléter la différence entre les rendements offerts par la SCPI et les taux d’intérêt d’emprunt

Ce mode de financement est d’autant plus intéressant que les taux de crédit sont très inférieurs au rendement offert par les SCPI. Toutefois, le risque est plus important qu’un investissement en cash dans la mesure où l’impact est plus conséquent si les parts perdent de leur valeur. Pour limiter les risques, il est préférable de s’engager pour un crédit d’au moins 10 ans

Profiter de réductions fiscales

Lorsque les parts de SCPI sont acquises par crédit, les intérêts d’emprunt ainsi que les frais annexes sont déductibles des revenus fonciers. C’est également le cas pour les SCPI qui réalisent des investissements à l’étranger. Grâce aux intérêts d’emprunt, l’imposition sur les revenus fonciers perçus est donc limitée. 

Investir sans apport

Investir en SCPI à crédit ne demande qu’un apport limité, voire aucun apport, selon les banques concernées. En effet, 70 % des mensualités en moyenne sont couvertes par les rendements de la SCPI. C’est un véritable avantage puisque tout ce qui n’est pas investi dans les parts peut être placé sur d’autres supports pour mieux diversifier son capital. Cela renforce de ce fait l’effet de levier du crédit. 

Les banques n’hésitent pas à investir en raison des revenus stables offerts par les sociétés de gestion. Bien qu’il s’agisse d’un investissement risqué, les risques sont fortement dilués en raison de la stratégie d’investissement employée par les sociétés de gestion. En effet, elles se positionnent sur de nombreux biens immobiliers qu’elles proposent à des locataires variés.

Bon à savoir : Attention toutefois aux SCPI très spécialisées qui offrent des rendements plus importants mais qui sont moins résistantes face aux crises et qui séduisent moins les organismes bancaires.

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Quel type de crédit pour un investissement en SCPI ? 

Plusieurs modes de financement sont accessibles pour acquérir des parts de SCPI. Il est important de bien choisir son crédit en fonction de son profil d’investisseur. 

Choisir le crédit immobilier

Le prêt immobilier est tout à fait adapté à l’acquisition de parts de SCPI puisqu’il s’agit d’un actif immobilier destiné à la location. Le prêt immobilier peut être de deux types : 

  • Le crédit immobilier amortissable ;
  • Le crédit immobilier « in fine ». 

Le prêt immobilier amortissable est la solution la plus connue. Il consiste à rembourser tous les mois une partie des intérêts d’emprunt et du capital. Le montant des mensualités est généralement plus élevé que celui des dividendes perçues. 

Quant au prêt in fine, il doit être remboursé par l’emprunteur à l’issue du crédit. Dans la mesure où il n’y a que les intérêts à verser chaque mois, l’acquéreur bénéficie d’un excédent de trésorerie confortable grâce aux revenus générés par les parts de SCPI détenues. L’emprunteur bénéficie ainsi d’un rendement positif. Plus coûteux, le prêt in fine doit être remboursé, soit grâce aux fruits de la revente du bien, soit grâce aux liquidités mises de côté. La plupart du temps, les établissements bancaires demanderont de fournir un contrat d’assurance vie représentant 40 à 50 % du montant emprunté en nantissement. 

La logique entre ces deux types de crédit immobilier est complètement différente : 

  • Le prêt amortissable permet de choisir son niveau d’investissement tout en étant limité par le taux d’endettement maximal de 33 % ;
  • Le prêt in fine ne demande pas d’effort d’épargne. Il faut toutefois être solide financièrement pour être capable de rembourser le solde à l'issue du crédit.
Bon à savoir : Il est possible d’utiliser un simulateur pour évaluer l’effort d’épargne à consentir, ainsi que le gain estimé de l’opération en fonction du type de crédit sélectionné.

Choisir le crédit à la consommation

Bien que les taux d’intérêt du crédit à la consommation soient plus élevés que ceux d’un prêt immobilier, il reste une option pertinente pour acquérir des parts de SCPI à crédit. En effet, ils sont très faciles et rapides à obtenir. Les fonds peuvent être versés sur un compte bancaire en quelques jours seulement. 

À la différence du prêt immobilier, il n’est généralement pas possible de déduire les intérêts d’emprunt lorsque le crédit à la consommation non affecté est privilégié. Un crédit à la consommation affecté à l’achat de parts de SCPI permet néanmoins de bénéficier de cet avantage fiscal

Pour information, un prêt à la consommation est accessible jusqu’à 75 000 €. Plus d'informations ici.

Faire appel à un courtier

Faire appel à un courtier peut être une excellente solution si vous ne savez pas comment trouver un financement pour acquérir vos parts de SCPI. Il établit ainsi un dossier et facilite la demande de prêt grâce à ses connaissances du milieu. Il déniche les meilleures offres du marché et vous permet de bénéficier de taux très attractifs. 

Si l’investissement en SCPI à crédit pouvait se faire grâce au Crédit Foncier, ce n’est plus le cas aujourd’hui, ce spécialiste historique du financement des SCPI ayant disparu. Bien que le relai ait été passé à des banques comme la Banque Populaire ou la Caisse d’Épargne, certains établissements bancaires sont plus frileux à l’idée d’accorder un prêt pour l’acquisition de parts de SCPI en raison de leur risque de liquidité. Le soutien d’un courtier peut alors permettre d’obtenir un prêt plus facilement.

► Lire aussi : Investir en SCPI en nue-propriété : avantages et risques

Comment obtenir un prêt pour l’acquisition de parts de SCPI ? 

Aujourd’hui le marché du financement des SCPI est principalement détenu par les conseillers en gestion de patrimoine, par certaines plateformes en ligne et par certaines banques. 

De nombreux réseaux bancaires proposent des offres de crédit accessibles en fonction de votre profil financier. L’emprunt peut être réalisé pour une longue durée (entre 20 et 25 ans) pour réduire le montant des mensualités ainsi que le poids de l’imposition. En passant par une plateforme spécialisée, les SCPI proposées offrent un meilleur taux de rendement, et il sera plus aisé de trouver un crédit dédié. 

Le financement ne se débloque qu’1 à 2 mois après que la demande ait été faite. Ainsi vous ne pourrez jouir réellement de vos parts que dans un délai moyen de 6 mois à partir de leur acquisition. 

À noter que le crédit n’est pas le seul moyen d’acquérir des parts de SCPI. Il est aussi possible de les acheter au comptant, via le mécanisme du démembrement ou encore par le biais d’une assurance vie.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤷 A-t-on besoin d’un apport pour investir à crédit en SCPI ?

Comme dans l’immobilier classique, il n’est pas nécessaire d’avoir un apport pour investir en SCPI à crédit. Il faudra toutefois montrer aux organismes bancaires que vous êtes solide financièrement parlant.

🤷 Quelle banque choisir pour investir en SCPI à crédit ?

Tout type de banque est susceptible de financer l’achat de parts de SCPI à crédit. Vous pouvez ainsi vous rapprocher de banques classiques telles que la BNP ou le Crédit Agricole. Pour information, de nombreuses banques proposent uniquement leurs propres SCPI. Il faudra donc bien se renseigner avant de choisir son établissement bancaire.

🤔 Quelles sommes emprunter pour investir en SCPI ?

Pour qu’il génère des revenus intéressants, un investissement en SCPI doit être suffisamment conséquent. Idéalement, plusieurs milliers d’euros doivent être apportés. Néanmoins, il n’y a pas de règles à respecter en termes de montant. Un établissement bancaire pourra aussi bien vous prêter 5 000 € que 100 000 €.

🤝 Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe trois grandes catégories de SCPI, à savoir les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. Les SCPI de rendement sont les plus connues pour offrir des revenus locatifs appréciables aux épargnants. Les SCPI de plus-value se concentrent sur l’achat/revente de biens immobiliers, tandis que les SCPI fiscales permettent aux épargnants de bénéficier de réductions d’impôts intéressantes.

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