SCPI et impôts : ce qu’il faut savoir

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 12 juillet 2021

scpi impots

Sommaire de l'article

Si les SCPI séduisent autant les Français, ce n’est pas pour rien. En effet, les performances affichées par les SCPI sont extrêmement attractives, les tickets d’entrée sont faibles, et il n’y a aucun souci de gestion locative pour l’investisseur. Comme de nombreux autres placements, les SCPI sont elles-aussi concernées par la fiscalité. Quel est le lien entre SCPI et impôts ? Tacotax vous explique comment fonctionne l’imposition des SCPI. 

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Les revenus fonciers des SCPI et les impôts

Les revenus générés par les parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. De ce fait, ils sont concernés par l’impôt sur le revenu, à hauteur de votre tranche marginale d’imposition, et par les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %. Par exemple, si vous êtes dans la tranche à 41 %, vos revenus locatifs sont en réalité imposés à 58,2 %. Le rendement de vos parts est ainsi amputé de plus de la moitié au titre de l’imposition. 

Deux options s’offrent à vous pour déclarer vos revenus SCPI aux impôts. En effet, vous pouvez choisir entre les deux régimes d’imposition que sont : 

  • le régime micro-foncier
  • le régime réel

Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 %. Autrement dit, ce ne sont que 70 % des revenus générés par la SCPI qui sont soumis aux impôts. Le régime réel vous permet de déduire toutes les charges et les dépenses afférentes à la gestion du bien. Par exemple, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt si vous avez acquis vos parts à crédit. 

Vous avez tout intérêt à opter pour le régime micro-foncier si les charges se montent à moins de 30 % des revenus bruts. A contrario, si le montant des charges excède l’abattement de 30 % offert par le régime micro-foncier, il vaut mieux opter pour le régime réel. Attention toutefois avant de faire votre choix : l’option pour le régime réel doit être conservée pour une période minimale de 3 ans. 

Vous ne pouvez toutefois opter pour le régime micro-foncier que si : 

  • vous êtes propriétaire d’un bien immobilier nu que vous avez mis à la location ; 
  • vos revenus locatifs ne dépassent pas le plafond maximal de 15 000 €
  • aucun des biens que vous possédez ou des parts de SCPI que vous détenez n’est couplé à un dispositif fiscal

Bon à savoir

Vous avez fait l’acquisition de vos parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie ? Dans ce cas, ce n’est pas la fiscalité des revenus fonciers qui est applicable, mais celle de l’assurance-vie. Les gains générés pourront alors être taxés, dans le meilleur des cas, à 17,2 %.

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Impôts et plus-values en SCPI 

Lors d’un achat de parts en SCPI, un investisseur a deux objectifs : 

  • bénéficier des rendements offerts par ses parts ; 
  • obtenir une plus-value lors de la revente de ses parts. 

Réaliser une plus-value signifie que le montant obtenu lors de la revente de vos parts est supérieur au prix auquel elles étaient affichées au moment de leur acquisition. Si vous pouvez réaliser une plus-value en revendant vos parts, la SCPI peut elle aussi générer une plus-value en vendant des biens issus de son patrimoine. Du point de vue de la fiscalité, ces plus-values fonctionnement sur le même principe que les plus-values immobilières. Elles sont taxées à 36,2 %, décomposé comme suit : 

  • un taux forfaitaire de 19 % ;
  • les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. 

Les plus-values générées par les biens de la SCPI sont à déclarer aux impôts via l’imprimé fiscal unique. Si vous revendez vos parts, le montant de la plus-value à indiquer correspond au prix de vente moins le prix d’achat majoré des frais d’acquisition. 

Si vous êtes détenteur de vos parts de SCPI depuis suffisamment longtemps, le montant de l’imposition peut être réduit au minimum. Vous êtes propriétaire de vos parts depuis 15 ans ? Votre plus-value sera imposée à 22 %. Si vous êtes propriétaire de vos parts depuis plus de 30 ans, la plus-value générée peut être exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.

Les revenus financiers des SCPI et les impôts 

L’objectif d’une SCPI est surtout de générer des revenus locatifs. Néanmoins, elle peut aussi être à l’origine de revenus financiers

En effet, lorsqu’elle dispose d’un surplus de trésorerie, la SCPI peut placer ses liquidités jusqu’à ce qu’une belle opportunité immobilière se présente. Des placements court terme sont effectués pour rentabiliser ces liquidités dormantes. 

Bien que la rentabilité soit faible, ces placements sans risque génèrent tout de même des revenus financiers qu’il faut déclarer aux impôts. Tout comme les revenus locatifs, les revenus financiers issus de la SCPI sont concernés par la tranche marginale de l’impôt sur le revenu, et par les prélèvements sociaux.

Bon à savoir

Aucune démarche n’est à réaliser de votre côté, puisque l’enregistrement de ces revenus financiers est automatique.

Foire aux questions

🤝 Comment réduire le poids de la fiscalité en SCPI ?

Si vous êtes fortement imposé, les revenus locatifs générés par vos parts de SCPI seront nécessairement amputés. Pour réduire le poids de la fiscalité qui touche les parts de SCPI, vous pouvez opter pour le démembrement. Vous pouvez également choisir une SCPI qui réalise des investissements à l’étranger ou encore acquérir vos parts au sein d’une assurance-vie

🤔 SCPI française VS SCPI étrangères, quel choix faire ?

Il n’y a pas de réponse toute faite à cette question. En effet, le choix de la SCPI dans laquelle investir dépend en majeure partie de votre profil d’investisseur. Toujours est-il que les SCPI qui investissent à l’étranger présentent un atout majeur : leur fiscalité attractive. À titre d’exemple, les revenus locatifs sont taxés à 15,825 % pour les SCPI qui investissent en Allemagne, alors que l’imposition peut monter à 62,2 % en France. 

🤔 Les SCPI sont-elles concernées par l’IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne tous les biens immobiliers qu’un contribuable possède, en ce compris les parts de SCPI. Si vous êtes assujetti à l’IFI, vous devez déclarer vos parts de SCPI aux impôts sur le formulaire 2042. Pour plus de facilité, la société de gestion de la SCPI vous enverra un document où vous trouverez la valeur d’une part. Vous pourrez vous appuyer sur ce document pour procéder à votre déclaration.

🤷 Faut-il placer son épargne en SCPI en 2021 ?

Les SCPI constituent un placement non sécurisé dont les risques sont mutualisés en raison de la stratégie d’investissement qu’elles mènent. Elles réalisent en effet des acquisitions multiples qu’elles proposent à des locataires variés. Bien qu’il s’agisse d’un investissement risqué, les SCPI sont un excellent choix à faire si vous souhaitez investir dans l’immobilier à un tarif abordable, sans avoir à faire face à de potentielles difficultés locatives.

Malgré la crise liée à la Covid, les SCPI restent un placement intéressant en 2021, notamment celles qui sont spécialisées dans les secteurs de la santé, de l’éducation et du e-commerce. 

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