Déclaration de revenus : la SCPI face aux impôts

Déclaration de revenus : la SCPI face aux impôts

Sommaire de l'article

La pierre-papier, et plus généralement l’immobilier, est l’un des placements favoris des Français. Si l’investissement locatif est l’option privilégiée, l’acquisition de parts de SCPI séduit de plus en plus. Et pour cause : l’investisseur n’est pas confronté aux problèmes de gestion locative habituels et bénéficie de rendements attractifs. Comme les revenus fonciers générés par un appartement, ceux qui sont générés par vos parts de SCPI sont imposables. Comment effectuer la déclaration de revenus SCPI aux impôts ? Tacotax vous répond. 

Déclaration des revenus fonciers de SCPI aux impôts : comment ça marche ? 

Les revenus fonciers générés par un placement en SCPI doivent faire l’objet d’une déclaration aux impôts. Pour ce faire, vous pouvez choisir le régime micro-foncier ou le régime réel d’imposition. 

Revenus fonciers en SCPI et régime micro-foncier

Pour bénéficier du régime micro-foncier, vous devez respecter plusieurs conditions cumulatives, à savoir : 

  • Être propriétaire d’un immeuble loué nu
  • Générer des revenus locatifs totaux de moins de 15 000 € ;
  • Avoir investi dans un bien immobilier ou dans des parts de SCPI sans avoir bénéficié d’un dispositif fiscal.

Grâce au régime micro-foncier, vos revenus ne sont pas soumis en totalité à l’impôt. En effet, seuls 70% des revenus bruts sont concernés par l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. 

Dans la mesure où vous bénéficiez d’une réduction forfaitaire de 30%, ce régime est très avantageux si vous avez peu de charges à déduire de vos revenus locatifs. En effet, même si les charges que vous supportez sont de 20%, vous bénéficiez tout de même de la réduction forfaitaire de 30% accordée par le régime micro-foncier. 

Revenus fonciers en SCPI et régime réel

Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire vos charges réelles et l’ensemble des dépenses engagées pour gérer le bien avant de soumettre vos revenus locatifs à imposition. Par exemple, si vous avez investi en SCPI grâce à un crédit bancaire, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs générés. 

La déclaration des revenus de SCPI au régime réel peut s’avérer compliquée dans la mesure où de nombreux frais sont déductibles. Pour faciliter cette démarche, un imprimé fiscal unique est envoyé à chaque investisseur par la société de gestion de la SCPI. Il ne reste ainsi plus qu’à recopier les informations qui y sont indiquées dans la déclaration n°2044. 

Alors que le régime micro-BIC offre une réduction forfaitaire de 30%, le régime réel d’imposition vous permet de déduire la totalité des charges. Il s’agit donc d’un régime très intéressant si leur montant est plus élevé que l’abattement forfaitaire proposé. Attention tout de même : opter pour le régime réel vous engage pour une période minimale de 3 ans. 

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La déclaration des revenus financiers des SCPI aux impôts

Si l’objectif premier d’une SCPI est de générer un rendement important grâce à ses investissements immobiliers pour redistribuer les revenus locatifs à ses associés, elle peut également générer des revenus financiers. 

Ces derniers découlent de liquidités que la société de gestion a placées de façon à ce qu’elles fructifient le temps d’investir dans de nouvelles opportunités immobilières. Ces placements étant effectués à court terme, leur rentabilité n’est pas conséquente. Les revenus financiers doivent tout de même être déclarés. Il n’y a néanmoins aucune démarche à réaliser de votre côté, dans la mesure où l’enregistrement se fait de manière automatique. 

► A lire également : SCPI et impôts : ce qu’il faut savoir

La déclaration des plus-values de SCPI aux impôts

Si vous avez acheté des parts de SCPI, vous pouvez aussi les revendre. Lors de leur cession, vous pouvez alors réaliser une moins-value ou une plus-value. Cette plus-value peut être générée que vous revendiez vous-même vos parts à un autre investisseur ou que la vente soit réalisée par la société de gestion de la SCPI elle-même. 

En SCPI, la plus-value est taxée de la même manière qu’une plus-value immobilière. Elle est imposée à 36,2%, décomposée comme suit : 

  • Un taux forfaitaire de 19% ; 
  • Les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. 

Lorsque la plus-value est générée par une vente réalisée par la SCPI elle-même, le montant à déclarer aux impôts est indiqué dans l’imprimé fiscal unique qui vous est envoyé par la société de gestion. Lorsqu'elle est le résultat d’une vente initiée par vous-même, vous devez calculer le montant à déclarer en vous servant de la formule : prix de vente - prix d’achat + frais d’acquisition. 

Bon à savoir :

Un abattement fiscal peut être accordé dès la 6ème année de détention des parts. Ainsi, plus vous conservez vos parts longtemps, plus la réduction est conséquente. Alors que la plus-value générée par vos parts de SCPI est taxée à 36,2% en-deçà de 6 ans de détention, si vous les conservez 15 ans, elle n’est plus taxée qu’à 22%. 

Foire aux questions

🤷 Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Les SCPI sont un véhicule d’investissement transparent d’un point de vue fiscal. Les détenteurs de parts de SCPI paient leurs impôts sur les revenus générés de la même manière qu’un bien immobilier classique. Ils sont ainsi considérés comme des revenus fonciers et sont assujettis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. La fiscalité d’une SCPI peut donc varier de 17,2% à 62,2% pour les personnes les plus fortement imposées.

🤷 Pourquoi investir en SCPI fiscale ? 

Tout comme une SCPI de rendement et une SCPI de plus-value, l’objectif principal de la SCPI fiscale est de développer son patrimoine immobilier pour générer des revenus locatifs. Une SCPI fiscale permet également à ses associés de bénéficier de dispositifs de réduction fiscale comme la loi Pinel, la loi Malraux ou le déficit foncier. Investir dans une SCPI Malraux vous permet par exemple de bénéficier d’une réduction de 30% sur les travaux réalisés. Investir dans une SCPI Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21% en fonction de la période au cours de laquelle le bien est loué.

🤷 Comment déclarer aux impôts des revenus fonciers issus d’une SCPI étrangère ? 

Si vous achetez des parts d’une SCPI qui investit à l’étranger, les revenus générés seront imposés dans le pays où est situé l’actif immobilier en question. Ainsi, lorsqu’une SCPI investit Outre-Rhin, les revenus générés sont imposés en Allemagne et ne sont pas imposés une nouvelle fois en France.

🤷 Quelles sont les dates limites pour déclarer ses impôts en 2021 ? 

En 2021, comme en 2020, l’impôt sur le revenu est prélevé à la source. Vous recevrez tout de même une déclaration papier au mois d’avril 2021. Vous pourrez ainsi déclarer vos revenus dès le 19 avril 2021 sur internet. En fonction de la zone dans laquelle vous vivez, vous aurez jusqu’au 3, 7 ou 10 juin pour déclarer vos impôts. Si vous optez pour la version papier, vous aurez jusqu’au 11 juin pour transmettre votre déclaration.  

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