1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

  2. Imposition des SCPI : comment ça fonctionne ?

Imposition des SCPI : comment ça fonctionne ?

Sommaire de l'article

La pierre-papier, ou SCPI, est le 2ème placement préféré des Français, derrière l’assurance-vie. Et pour cause : les rendements sont attractifs, et il n’y a aucun souci de gestion locative. Pour bénéficier de toute l’ampleur de ce placement rentable, il faut toutefois comprendre comment fonctionne la fiscalité et l’imposition des revenus fonciers issus des parts de SCPI et de leurs plus-values. Comment fonctionne l’imposition des SCPI ? Tacotax vous répond. 

Accédez aux meilleures SCPI

Simulation gratuite

Les SCPI et la fiscalité 

Les SCPI sont un véhicule financier particulièrement intéressant pour investir dans l’immobilier à moindre coût. Elles permettent d’acquérir des biens professionnels et d’obtenir un rendement intéressant et donc des revenus locatifs

D’un point de vue fiscal, les SCPI sont totalement transparentes. C’est le détenteur des parts de SCPI qui doit payer les impôts sur les parts qu’il possède comme s'il s'agissait d’un bien immobilier classique. Les revenus locatifs issus des parts sont ainsi considérés comme des revenus fonciers. 

À ce titre, ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et concerné par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Malheureusement, ces revenus font partie des plus taxés en France depuis l’apparition du Prélèvement Forfaitaire Unique. En effet, l’imposition des SCPI dépend de votre tranche marginale d’imposition. Ainsi, si vous vous situez dans la tranche à 30 %, vos revenus locatifs seront imposés à 47,2 %, soit près de la moitié du rendement promis par la société de gestion.

Bon à savoir : L’imposition des SCPI varie fortement en fonction de la situation de l’associé. En effet, s’il n’est pas imposable, il n’aura que les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % à payer, tandis qu’une personne qui est située dans la tranche de 45 % verra sa rentabilité amputée de 62,2 %.

L’imposition des SCPI sur les revenus fonciers 

Pour déclarer ses revenus issus de la SPCI, un investisseur a le choix entre deux régimes d’imposition : 

  • Le régime réel ;
  • Le régime micro-foncier. 

Choisir le régime micro-foncier 

L’investisseur peut opter pour le régime micro-foncier si l’ensemble de ces conditions sont réunies : 

  • Il est propriétaire d’un bien immobilier en direct qui est loué non meublé ;
  • L’ensemble des revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € (parts de SCPI + biens immobiliers classiques) ;
  • Les parts de SCPI ou un autre bien immobilier ne bénéficient pas d’un dispositif fiscal

Dans le cas du régime micro-foncier, ce sont seulement 70 % des revenus bruts qui sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. 

Ce régime est particulièrement avantageux pour les investisseurs qui ont acquis des parts de SCPI dont les charges déductibles sont inférieures à 30 % des revenus locatifs bruts. En effet, dans ce cas l’ensemble des charges sont évaluées à 30 % des revenus bruts de manière forfaitaire. 

Choisir le régime réel 

Dans le cas du régime réel, les revenus locatifs nets de charges sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Avant imposition, les charges réelles et les dépenses effectuées pour le compte de la gestion du bien peuvent donc être déduites du revenu brut. Si les parts ont été acquises par le biais d’un crédit bancaire, les intérêts d’emprunt peuvent être retirés des revenus perçus. 

Pour faciliter la déclaration d’impôt des associés d’une SCPI, la société de gestion envoie un imprimé fiscal unique à chaque investisseur en début d’année. Il n’y a qu’à recopier les montants indiqués dans les bonnes cases de la déclaration 2044, en suivant les instructions contenues dans ce document. 

Le régime réel est donc particulièrement intéressant si les charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30 % accordé par le régime micro-foncier. Cette option est toutefois engageante : elle devra être conservée pour une durée minimum de 3 ans.

► Lire aussi : Les différents types de SCPI pour investir

Accédez aux meilleures SCPI

Simulation gratuite

L’imposition des SCPI sur les plus-values 

Au moment où il revend ses parts de SCPI, un investisseur peut réaliser une moins-value ou une plus-value. Il s’agit alors de la différence entre le prix des parts au moment de leur vente et leur prix au moment de leur acquisition. Il en est de même lorsque des ventes sont réalisées au sein même de la SCPI. 

Le mécanisme fiscal fonctionne sur le même principe que les plus-values immobilières : elles sont taxées au taux forfaitaire de 19 % majoré des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un total de 36,2 %

Dans le cas des ventes réalisées au sein de la SCPI, le montant à déclarer est directement indiqué dans l’imprimé fiscal unique. Lorsque les parts sont vendues, les choses se compliquent. Pour connaître le montant à déclarer au titre de la plus-value, il faut appliquer la formule suivante :

Prix de vente - prix d’achat majoré des frais d’acquisition. 

Il est toutefois possible que le taux d’imposition et celui des prélèvements sociaux soient réduits au minimum, en détenant les parts de SCPI le plus longtemps possible. Vous pouvez ainsi bénéficier d’un abattement de 6 % par an à partir de la 6ème année de détention jusqu’à la 21ème année, et d’un abattement de 4 % au-delà. Le principe est le même pour les prélèvements sociaux qui bénéficient eux-aussi d’abattements. 

À titre d’exemple : 

  • Si les parts sont conservées 5 ans : la plus-value est taxée à 36,2 % ;
  • Si les parts sont conservées 15 ans : la plus-value est taxée à 22 % ;
  • Si les parts sont conservées plus de 30 ans : la plus-value est exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.  
Bon à savoir : Si les parts de SCPI ont été acquises par le biais d’un contrat d’assurance vie, c’est la fiscalité de ce véhicule financier qui est prise en compte. Dans le meilleur des cas, les gains seront taxés à 17,2 %, ou à 30 %.

L’imposition des revenus financiers des SCPI 

En plus des revenus locatifs et des plus-values qu’il est possible de faire en cas de revente, les SCPI génèrent également d’autres revenus qui sont à déclarer dans la catégorie des revenus financiers. 

L’objectif d’une SCPI est d’investir dans des biens immobiliers afin de dégager des revenus qu’elle redistribue ensuite à ses associés. Elles stockent ainsi des liquidités jusqu’à ce qu’une opportunité financière se présente. Elles ont la possibilité d’effectuer des placements à court terme sans risque pour ne pas perdre d’argent. Bien que leur rentabilité ne soit pas importante, il faut tout de même les déclarer. 

Ces revenus financiers sont eux-aussi imposés sur la base de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux. Il n’y a toutefois aucune action déclarative à effectuer soi-même puisque l’enregistrement se fait automatiquement, tout comme les plus-values réalisées avec les livrets bancaires classiques.

► Lire également : Réaliser un achat en SCPI : notre guide

Foire aux questions

🤔 Placer son argent dans une SCPI en 2021 : une bonne idée ?

Les SCPI sont un investissement à réaliser à bien des égards. Bien qu’il s’agisse d’un placement non sécurisé, les risques sont mutualisés grâce à la stratégie d’investissement des sociétés de gestion qui font le choix de multiplier les biens et les locataires. Les risques sont ainsi portés sur tous les épargnants. Les SCPI sont l’occasion d’investir dans l’immobilier sans engager trop de fonds puisque les tickets d’entrée sont très abordables. Enfin, un placement en SCPI reste une très bonne idée si on ne veut pas se charger de la gestion immobilière soi-même.

🤷 Les parts de SCPI sont-elles soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

L’IFI concerne tous les biens et les droits immobiliers que détient une personne en direct ou de manière indirecte. Les parts de SCPI sont donc concernées par l’IFI. Chaque année, la société de gestion de la SCPI transmet un document dans lequel la valeur par part à déclarer sur le formulaire 2042 est indiquée. La valeur à déclarer au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière est donc obtenue en multipliant le nombre de parts détenues par la valeur indiquée dans ce document.

🤔 Les SCPI étrangères sont-elles plus rentables ?

Si les SCPI étrangères présentent bien un avantage, c’est leur fiscalité attractive. En effet, les revenus fonciers sont imposés dans le pays où est situé le bien. Ainsi, en Allemagne par exemple, les revenus fonciers sont taxés à 15,825 %, tandis que les loyers perçus en France peuvent être taxés jusqu’à 62,2 %.

🤷 Comment défiscaliser avec les SCPI ?

Pour être moins exposé à la fiscalité qui concerne les investissements en SCPI, vous pouvez acquérir vos parts en nue-propriété. En agissant ainsi, vous paierez vos parts moins cher et vous récupérerez votre usufruit après une période définie contractuellement. Au cours du démembrement, vous ne percevrez aucun revenu et vous ne serez donc pas taxé.

Ce n’est qu’en reconstituant vos droits que vous vous enrichirez, cette reconstitution n’étant pas taxée. Vous bénéficierez ainsi d’un gain important sans être concerné par la fiscalité. La fiscalité peut aussi être réduite en choisissant une SCPI qui investit à l’étranger ou en investissant par le biais d’une assurance-vie.

Accédez aux meilleures SCPI

Simulation gratuite

Cet article vous a été utile ?